Q실수요자인데 전세대출 무조건 회수되나요?

• 6.17대책의 전세대출 제한은 앞으로 투기·투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다.

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투기지역·투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한

• ※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일) : 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우(➊~➌ 모두 충족 필요)
  • ➊ 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요로
  • ➋ 구입아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로
  • ➌ 구입아파트·전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용

전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수

• ※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표) : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예
  • ☞「본인의 전세대출 만기」와 「본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기」중 먼저 도래하는 시기까지 * 전세대출 이용가능* 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로,
    전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임 *통상적으로“전세→자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의 만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함

사례로 알아보는 전세대출 회수 규제 예외·유예 대상

집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장 가능

→ “3억원 초과 아파트를 구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 가능

→ 규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

* 규제시행일 前 분양권·입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

→ 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님

규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 회수대상이 아님

*규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함

→ 다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한*

*만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미

규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권·입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부

→ 금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음

※당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요

빌라·다세대 주택 등 아파트 外 주택 구입시 규제대상 아님

→ 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님