(1) 사업개념

주민이 희망하는 경우 재개발․재건축을 LH․SH 등 공기업이 직접 시행하고, 공기업 주도로 사업․분양계획을 수립, 신속히 사업추진

*정비구역 지정～이주 소요기간: (민간정비사업) 13년 vs (공공 직접시행) 5년 이내

⇨ 공공의 이해관계 조율, 개발이익 공유를 정비사업에도 적용

(2) 사업절차

① (사업제안) 조합은 공기업컨설팅 결과(개략적 토지이용·밀도계획·추가수익 등)를 토대로 조합원 1/2동의로 공공 직접시행 정비사업 신청

② (사업확정) 공기업이 제안사업 적정성을 검토하여 지자체에 정비계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 2/3동의 받으면* 사업확정

*1년 이내에 2/3동의를 받지 못하면 공공 직접시행 정비사업 신청은 자동 취소

③ (부지확보) 『공공 직접시행 정비사업』 추진이 확정되면 공기업은 단독 시행자가 되어 현물선납 및 수용방식*으로 부지확보 실시

*도심 공공주택 복합사업과 같은 방식으로 진행

④ (인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가→ 착공

(3) 사업시행 방식

재개발․재건축에 새로운 『공기업 직접시행』 방식 신설

(기존) 천재지변․안전우려, 사업 장기지연, 토지등소유자 2/3가 자자체에 신청하는 경우에 공기업이 관리처분방식*으로 시행

*관리처분 방식이므로 관리처분과 관련한 사항에 주민 의사결정 필요(민간분양)

(신설) 조합원* 과반수 요청이 있으면 공기업이 지자체에게 단독시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담

- 사업 장기화 방지를 위해 단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 2/3의 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소

*조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청, 1년내 토지등소유자 2/3 동의要

**[현행] 정비계획→ 조합총회→ 사업시행인가→ 조합총회→ 관리처분인가→ 착공
[변경] 정비계획→ (없 음)→ 사업시행인가→ (없 음)→ (없 음) → 착공

관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행

(현행) 그간 재개발․재건축 사업은 관리처분 방식만 허용하여 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담

(신설) 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식 도입→ 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담

**우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용(현재 재개발 등 여타 정비사업도 민간 조합이 미동의자 자산을 수용하는 방식)

통합심의 도입으로 신속한 사업추진 담보

(현행) 통합심의 방식이 없어 건축심의, 교통영향평가 등을 별도로 진행하는 등 인허가에 과도한 시간이 소요

(신설) 사업시행인가 시 통합심의를 도입하여 신속한 인허가 지원

일반 재개발․재건축→ 공공 직접시행 정비사업 전환 지원

旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전

- 해당 사업장에 시공․설계 등 업체가 旣선정되어 있으면 관련 계약을 승계하고, 그간 사업추진 과정의 매몰비용도 승계

기존 조합 해산→ 주민대표회의 구성

- 시공브랜드 선정권한을 제외한 의사결정기능을 공기업에 양도, 주민의견 제시 및 자문기구 역할을 하는 주민대표회의 구성·운영

※ 기존 공공재개발․재건축 참여 사업장도 희망하는 경우 전환 지원

(4) 참여 활성화 방안

사업성 제고를 위한 도시․건축규제 완화

용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향 적용

*2종은 1종 상향(200→3종 300%)/3종은 법적상한 120%(250→360%) 적용하되, 역세권 도로변은 준주거로 상향(250→500%)/준주거는 법정상한(400→500%)

- 입지여건 상 종상향 또는 법적상한 용적률 적용 곤란 시에도 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)*을 보장, 필요시 층수제한도 완화**

*소형 평형이 집중되지 않도록, 전체 세대수 80%를 59㎡이상으로 계획

*서울시 도시기본계획 변경 추진(’21년 하반기)

- 도시미관을 고려 특별건축구역 의제로 쾌적한 주거환경 유지 지원

기부채납은 주택법령*에 따라 재건축 9%, 재개발 15% 내로 규정

*주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준 : 8% 범위 + 최대 50% 추가상향

조합원(토지등소유자) 추가 수익보장

기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p(예시) 추가 수익 보장

재건축 초과이익 부담금 미부과

재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이나 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금 미부과

*현행법상 공기업은 재건축초과이익부담금 부과 대상이 아님

현물선납 시 양도세 비과세

우선공급을 신청한 토지등소유자가 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에게 현물로 선납 시 환지로 간주하여 양도세 비과세 적용

*다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세

재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산→ 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

※ 특수상황 토지주에 대한 지원, 세입자, 영세상인 등에 대한 지원은 “도심 공공주택 복합사업”에서 제시한 모든 가용수단을 활용
(다만, 재건축 공공임대는 무주택, 소득, 자산요건 등에 따라 입주요건 차등)

(5) 공공성 제고

사업구역에 대한 투기수요 유입 방지

공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정

대책발표일 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트 우선공급권 미부여(현금청산 대상)

공공분양(조합원 분양포함) 70~80% + 공공임대․공공자가 20~30%

용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대 의무공급

공공임대 + 공공자가를 혼합하여 20~30% 범위*에서 공급

*지역별 사업성(개발이익환수 필요규모) 및 임대수요 등을 고려하여 융통성있게 운영

**공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급

개발이익 공유

1차적으로 ^➊기존 조합원의 추가 수익률을 보장하고, 남는 수익을 활용하여 특수상황 토지소유자*․세입자 지원 및 ^➋생활SOC 확충

*부담능력 없는 실거주자, 전세금 반환부담 있는 집주인, 월세수입의존 고령자 등

재건축 초과이익 부담금 미부과로 과도한 이익이 발생하지 않도록 추가 수익률 10~30%p(예시)를 보장하는 선에서 조합원 분양가 등 조정

< 재건축 공공 직접시행 개발이익 공유 예시 >

	금 액(억원)		내 용	비 중
(+) 용적률 상향 수익	+500		법적상한 용적률 적용	-
(+) 재초환 면제 수익	+500		개별 조합원 재초환 면제	-
= 기존 대비 추가 수익	1,000		-	-
< 개발이익 공유 우선순위>	집행	잔액	-	100%
➊ 토지소유자 추가수익 보장	△300	700	추가수익률 10~30%p 보장	30%
➋ 생활SOC 확충	△200	500	지역사회 생활편의시설	20%
➌ 특수상황 토지소유자 지원	△250	250	부담능력 없는 토지주 보호	25%
➍ 세입자 및 영세상인 지원	△150	100	이주비, 재정착 비용	15%
➎ 공공자가 등	△100	-	-	10%

※ 개발이익 공유 비중 및 유보금 활용범위 등은 사업장 여건 마다 상이하게 적용될 예정(유보금 사용례) 사업여건이 열악한 도심공공주택복합사업에 SOC 건설비용 지원 등