임대차 3법의 시행으로 전월세 시장은 안정될 것입니다.
금일 국회 본회의에서 임대차 신고제 시행을 담은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 」 개정안이 통과되었습니다.
이로써, 계약갱신청구권, 전월세상한제 및 임대차신고제를 내용으로 하는 임대차 3법이 완성되었으며, 향후 임차인의 주거권을 크게 향상시키는 계기가 될 것으로 기대됩니다.
계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔지만, 이제는 임차인이 원한다면 4년간 안정적으로 거주하실 수 있습니다.
내년 6월부터 임대차 신고제가 도입되면 임차인은 지역 내 임대주택의 실거래 정보를 제공받게 되어, 시의성 있는 시세 정보를 바탕으로 임대차 계약을 체결할 수 있을 것으로 기대됩니다.
정부는 임대차 3법 도입 관련, 전세 → 월세 전환 가속화, 4년 후 전세가 상승 등 시장의 혼선을 우려하는 의견도 듣고 있습니다.
이에 대한 정부의 입장은 다음과 같습니다.
첫째, 임대차 3법 시행으로 전세 → 월세 전환이 가속화되는 것은 아닙니다.
전세 → 월세 전환추세는 `16년 이후로 큰 변동이 없습니다.
전세 비중이 급격하게 감소한 것은 금융위기 및 저금리 기조가 이어진 `06년부터 `16년 사이의 시기(50% 수준 → 40% 수준)이며, `16년 이후의 전세 비중은 약 40% 수준을 유지하고 있습니다.
*전세비중(전국,%) : (`06년) 54.2 (`10년) 50.3 (`14년) 45 (`16년) 39.5 (`18년) 39.6 (`19년) 39.7
(수도권,%) : (`06년) 62.1 (`10년) 57.1 (`14년) 53.9 (`16년) 46.7 (`18년) 46.3 (`19년) 46.3
임대차 3법의 시행으로 오히려 현재 진행중인 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의가 없이 임대인의 일방적인 의사만으로는 전세 → 월세로 전환할 수 없고,
서울 등 주요지역 거래 중 전세금을 승계한 매매거래의 비중이 높은 점을 감안할 때, 단기간에 전세금을 임차인에게 반환하고 전세에서 월세로 전환하는 경우는 많지 않을 것으로 보입니다.
*전세금 승계 거래 (서 울,%) : (‘20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4(강남4,%) : (‘20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7
설령, 갱신 시 전세 → 월세 전환이 이루어지더라도 법정전환율 4%(현재)가 적용되고, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인도 크지 않은 상황입니다.
아울러, 현재 4% 수준인 법정전환율을 최근 저금리 기조 및 기타 금융상품의 수익률을 고려하여 낮추는 방안도 추진할 계획입니다.
둘째, 금년 하반기 전세 수급전망은 양호합니다.
수도권 하반기 아파트 입주 예정물량*은 약 11만 세대로, 예년(9.4만호, ’15~‘19년) 대비 17.0% 많은 수준이며,
*(수도권 하반기 입주, 만호) ‘15.下 6.1, ’16.下 7.8, ‘17.下 11.8, ’18.下 13.3, ‘19.下 8.1
셋째, 4년 후 전세가격은 급등 가능성이 거의 없으며, 안정적일 것입니다.
임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년 간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망됩니다.
- 그 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 `22년부터 `24년까지 고르게 분산(매월 4% 수준)될 것으로 분석되어 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 발생할 가능성은 낮습니다.
- 또한, `22년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 신규 공급물량도 충분한 상황으로, 전반적인 전월세 수급 안정을 보일 것으로 전망됩니다.
< 향후 3년간 수도권 입주 전망 >
(단위: 만호)
< 향후 3년간 수도권 입주 전망 >
입주전망 |
10년平
(‘10~’19) |
‘20e |
‘21e |
‘22e |
3년平
(‘20~’22) |
10년 평균比 |
수도권 |
22.7 |
25.6 |
19.7 |
21.9 |
22.4 |
△1.3% |
(APT) |
(14.3) |
(19.3) |
(13.4) |
(15.6) |
(16.1) |
12.7% |
오피스텔 포함 시 |
26.4 |
28.9 |
23.0 |
25.2 |
25.7 |
△2.6% |
서울 |
6.9 |
7.9 |
6.2 |
7.6 |
7.2 |
4.3% |
(APT) |
(3.4) |
(5.3) |
(3.6) |
(5.0) |
(4.6) |
35.3% |
오피스텔 포함 시 |
8.3 |
9.7 |
8 |
9.4 |
9.0 |
8.4% |
금년 5.6일에 발표한 공급물량 7만호와 금일 발표한 「 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」을 합하여 총 20만호*가 향후 서울권역에 추가 공급될 예정으로 공급물량도 충분합니다.
*5.6 도심 내 공급방안 (7만호)+ 신규공급(13.2만호+α)
이 중 한국토지주택공사 등 공공이 보유하고 있는 공공택지 7만호와 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 기존에 추진하던 공공택지 77만호를 합친 총 84만호*(서울 12만호, 경기 63만호, 인천 9만호 등)를 실수요자가 부담 가능한 가격으로 지속 공급할 계획입니다.
*수도권 77만호 + 서울 1.5만호(5.6대책) + 수도권 5.7만호(8.4대책)
< 수도권 공공택지 주택공급 계획 >
(단위: 천호)
수도권 공공택지 주택공급 계획
구분 |
계 |
‘20 |
‘21 |
‘22 |
‘23년 이후 |
계 |
843 |
83 |
120 |
138 |
501 |
서 울
| 118 |
13 |
7 |
13 |
85 |
경 기
| 631 |
65 |
100 |
108 |
358 |
인 천
| 94 |
6 |
13 |
17 |
58 |
아울러, `25년에는 장기공공임대 240만호 가량이 확보*(재고율 10%, OECD 平8%) 될 예정으로, 우리나라 임차가구 4가구 중 1가구는 공공임대주택에 안정적으로 거주할 수 있게 됩니다.
*공공임대주택 재고전망(만호,%) : (`19년) 160.6만호, 7.6% (`20년e) 173.2만호, 8.1% (`21년e) 186.3만호, 8.6% (`22년e) 199.6만호, 9.1% (`25년e) 238.3만호, 10.4%
→ 전체 845만 임차가구 중 공공임대 수용율 : (`22년) 23% (`25년) 28%
정부는 이번 임대차 3법의 시행을 통해 임차인의 주거권을 대폭 강화하는 한편, 전월세 시장 가격의 안정을 통해 무주택 서민의 주거불안이 발생하지 않도록 최선을 다하겠습니다.