재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화

안전진단에 대한 시·도 권한 강화

(현행) 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정

(개선) 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당

(적용시기) 「도시 및 주거환경정비법」 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행

부실 안전진단기관에 대한 제재 강화

(현행) 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리 곤란

(개선) 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)

(적용시기) 「도시 및 주거환경정비법」 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행

2차 안전진단 시 현장조사 강화

(현행) 1차 진단결과에 대한 적정성 검토 시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토

(개선) 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화

* 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리

(적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고

(현행) 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의하여, 위원들이 판정에 대해 부담 → 책임성 있는 자문에 한계

(개선) 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개

(적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용

(현행) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능

(개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용

* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

(적용시기) 「도시 및 주거환경정비법」 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용

재건축부담금 규제 개선

재건축부담금의 본격 징수 시작

(현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 “합헌” 결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비

국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여

(계획) 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수

지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.下～)

* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4～’20.6) 기 통지

※ 재건축부담금 시뮬레이션 결과(강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지)

재건축부담금 예상액(조합원 1인당)

• 강남 5개 단지 평균 : 4.4억~5.2억원(최고 6.3억~7.1억원, 최저 2.1억~2.3억원)
• 강북 1개 단지 : 1천~1.3천만원
• 수도권(경기) 2개 단지 : 60만~4.4천만원

< 조합원1인당 재건축부담금 >

강남(5개)	단지1	단지2	단지3	단지4	단지5
	6.33억 ~7.13억원	5.59억 ~7.03억원	3.82억 ~5.02억원	4.34억 ~4.40억원	2.14억 ~2.28억원
강북(1개)	단지6	경기(2개)	단지7	단지8
	1,080만 ~1,290만원		2,340만 ~4,350만원	60만 ~210만원

실효성 있는 시행을 위한 제도 보완

(현행) 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하여 부담금 산정기준 논란

광역 지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고, 기초 지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높음(광역 20%, 기초 30%)

(개선) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용*

* 지자체·조합의 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거 마련(’20.12)

재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정

(적용시기) 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정(’20.12) 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용