(1) 사업개념

역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워* 저이용․노후화되고 있는 지역에 대한 新개발모델

*재개발․재건축 등 민간이 주도하는 사업에 대해서는 투기수요 유입, 과도한 특혜우려가 있어 획기적 도시·건축규제 완화 및 재정지원 등이 어려운 상황

공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업

공공 주도로 시행하되 공공-민간 공동시행․협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제완화 등 적합한 사업구조 마련 지원
⇨ 도시재편․주택공급이라는 공익성을 감안 공공주택특별법으로 추진

(2) 사업절차

① (사업제안) 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여, LH․SH 등에 주택 및 복합거점 사업 제안

*역세권→ 주거상업고밀지구 / 준공업→ 주거산업융합지구 / 노후주거→ 주택공급활성화지구

② (예정지구) 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청(토지주 10% 동의要)→ 사전검토위원회* 상정·지정

*국토부․지자체 공동 검토를 통해 사업기간 단축 및 실행력 제고

③ (지구확정) 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 2/3(면적기준 1/2) 이상 동의가 있어야 사업확정 (기간 내 동의율 확보 실패 시 사업 자동 취소)

④ (부지확보) 『도심 공공주택 복합사업』 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 되어 부지확보 실시

⑤ (인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가→ 착공

(3) 사업시행 방법
: 공공주도 Fast-track 방식

① 주민희망 시 공기업 참여 + 다양한 이해관계 조율

1) 토지소유자 추가 수익 보장

공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다도10~30%p(예시) 높은 수익률* 보장 및 아파트․상가 우선공급

*지구단위계획 등 현재의 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정

이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산
(환지로 간주하여 양도세 비과세**)

*국토부․지자체 공동 검토를 통해 사업기간 단축 및 실행력 제고

**다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세

2) 특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원(☞참고1)

개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등

특히, 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주․공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원

3) 세입자․영세상인에 대한 지원(☞참고1)

세입자 이주비 지급 및 이주공간 안내, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트․상가 재정착도 지원

② 사업성 확보 지원 + 공기업 리스크 관리

용적률 상향, 기부채납 제한 등(☞참고2)을 통해 사업성 확보지원, 자금조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원 강화(HUG 보증여력 확대)

③ 개발이익 공유

개발이익은 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충,특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가‧임대주택 등에 활용

< 개발이익 공유 예시 >

※ 개발이익 공유 비중 및 유보금 활용범위 등은 사업장 여건 마다 상이하게 적용될 예정(유보금 사용례) 사업여건이 열악한 도심공공주택복합사업에 SOC 건설비용 지원 등

④ 민간참여

민간기업의 창의적 디자인․아이디어로 정주여건 개선, 공동출자, 사업비 분담 등 공기업-민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용

⑤ 주택공급

분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급

전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함), 공공임대 + 공공자가*를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급 원칙**

*공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급

**임대수요, 지역 및 입지여건 등에 따라 융통성있게 운영

⑥ 순환개발 추진

(사업구역 간 순환개발) 초기 공공주택 복합사업에서 공급되는 공공임대․공공자가 물량은 후속사업의 이주단지로 우선 활용

*초기사업은 인근 공공주택지구 임대주택의 최대 30% 및 매입임대를 활용

(수도권 광역 순환이주) 토지주․세입자․영세상인의 희망에 따라 수도권 인근 택지의 공공임대․공공자가로 이주 또는 정착 지원

*본격적인 이주(철거)가 개시되는 `23∼`26년 동안 수도권 택지에서 공급되는 공공임대 약 9.8만 세대 활용

⑦ 순환개발 추진

공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정

대책발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트․상가 우선공급권 미부여 추진(현금청산 대상)

(4) 입지별 특화개발

① 입지별 특화개발

1) 지구조성 방향

역세권을 대중교통과 녹색기술을 접목한 에너지 소비 저감 공간으로 재구조화하기 위해 고밀 토지이용 및 승용차 이용저감 추진

업무․상업시설 등 다양한 기능을 결합하는 복합 고밀개발을 통해 도시 활동 간의 거리를 단축시키는 등 공간 효율성 제고

2) 제도적 지원

(고밀개발) 용적률 최대 700%까지 완화, 적정수준의 기부채납*으로 대중교통 이용성이 높은 『에너지 절감형 주거』 용량 확대

*(기부채납) 산식방식 20~25% → 주택법령에 따라 기부채납 비율을 15%내외로 개선

- 주거용량 확대 시 필요 이상의 상가시설이 공급되지 않도록 상업비율을 완화*하고, 특별건축구역 지정을 통해 주거 쾌적성 확보

*(준주거지역) 고밀주거(300%초과) 경우 조례상 상업비율을 10→5%로 하향
(상업지역) 조례상 비율을 10%p 하향(20→10%) <서울시 조례개정 사항>

(녹색건축 지원) 제로에너지 건축물로 인증 받을 수 있도록 개발이익을 추가 소요되는 건축비용 및 신재생에너지 설치에 활용

(대중교통 이용성 제고) 지하철 연결통로 확보, 공유자동차 전용 공간 확보 등 대중교통 연결성이 강화된 주택* 공급

*공유자동차 이용 등으로 부설주차장 없는 주택 구입 시 他유형보다 저렴하게 공급

< 대중교통 연결성 강화 주택 개념도 >

② 주거산업융합지구(5천㎡ 이상)

1) 지구조성 방향

산업구조 변화에 맞춰 현재 제조업․유통업 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역을 4차 산업 육성의 전진 기지로 조성

*제조업․유통업 등은 희망하는 경우 수도권 택지의 산업용지로 이주지원하고, 이전하는 택지에서 공급하는 아파트 특별공급권 부여

창업․벤처기업부터 중소․중견기업까지 활용 가능한 맞춤형 산업공간과 함께 부담가능 주택을 충분히 공급하여 직주 근접성 제고

2) 제도적 지원

(4차 산업 육성공간 조성) 공기업이 개발이익을 활용하여 청년․벤처 공유공간 조성

*IT․첨단과학․디지털 아트 등 관련 분야간 교류를 활성화하는 메이커스페이스, 시제품제작실․상설 전시 및 판매 공간 등 실용화 공간도 지원

(기업육성 네트워크 지원) 지역대학과 협업하여 산학연계 강화, 기업지원 공공기관 입주, R&D 센터 부지 등 저렴하게 공급*

*주거산업융합지구 지정 및 부지확보 후 산업부지는 조성하여 제3자에게 공급
(조성원가 수준으로 저렴하게 공급하되 업종을 4차 산업 및 연구개발로 제한)

(주거․산업 융합) 종사자들에게 충분한 주거공간을 지원하기 위해 공동주택 용적률을 별도 기부채납 없이 상향하고,
- 4차 산업 육성공간 및 입주기업 종사자에 대한 특별공급 실시

< 주거산업융합지구 산업육성 및 주거지원 개념도 >

③ 주택공급활성화지구(1만㎡ 이상)

1) 지구조성 방향

소득수준 향상 및 주거트렌드 변화에 맞춰 기반시설이 부족한 저층주거지를 양질의 생활SOC를 갖춘 안전한 주거공간으로 조성

여건에 따라 규제완화를 적용, 중층중밀의 쾌적한 주택을 공급, 광역적 정비가 가능한 지역은 창의적 디자인의 주거단지 조성

2) 제도적 지원

(생활SOC 복합화) 개발이익을 활용, 저층부에 헬스, 보육, 택배, 안전시설 등을 복합 공급하고, 개방형 공동이용시설로 운영

** 복합화 주택에 거주하는 주민에게는 이용료 할인 등 혜택 부여

(규제완화) 중층중밀 주택은 특별건축구역 지정을 통해 채광, 높이기준 등을 완화하여 쾌적한 주거공간으로 조성하고,

- 공동주택 단지를 조성하는 경우에는 충분한 주거공간을 확보하기 위해 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 부여 등 지원

(도시 공간구조 재편) 지자체가 희망하는 경우 사실상 주거지로 활용중인 준공업지역은 준주거로 전환 후 주택 공급에 활용

< 주택공급활성화 지구 개념도 >