(1) 소규모 재개발 사업 신설
: 역세권․준공업지역 내 5천㎡ 미만

사업개념 및 절차

역세권, 준공업지역 중 5천㎡ 미만 소규모 입지에 대해 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)

신축ㆍ노후건물 및 주거ㆍ상업ㆍ산업 등 다양한 기능 혼재 등 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역

- 역세권 또는 준공업지역에 포함되어 있는 5천㎡ 미만의 구역으로서, 해당구역 내 노후건축물이 대부분인 지역

기존 소규모 정비사업*과의 차이점

*가로주택·자율주택정비사업은 상·공업지역 등 주택이 없는 소규모지역 적용 불가

1) 사업시행구역 경계의 설정

(기존) 가로주택정비는 도로로 둘러 쌓인 블록 내에서만 사업이 가능하며, 자율주택정비는 사실상 연접한 5가구 내외로 추진 중

(신규) 역세권․준공업지역에서 토지주들이 지역 여건에 따라 사업시행구역 경계를 정해 지자체에 신청(토지주 1/4동의)

2) 부지확보 수단

(기존) 가로주택은 4/5동의로 매도청구권, 자율주택 100% 동의필요

(신규) 소규모 재개발은 4/5 동의후 사업계획승인 시 수용권 부여
(2/3 동의로 공기업 단독시행 의결 시 공기업에 수용권 발생)

3) 사업장기화 방지

(기존) 가로주택정비․자율주택정비는 별도의 사업 일몰 규정 없음

(신규) 사업시행구역 지정이후 1년 내 동의요건 미충족시 구역 해제

사업 인센티브

1) 도시ㆍ건축 규제완화

역세권은 용도지역을 준주거로 상향하면 용적률 700% 까지 상향

용적률 상승분 50%에 해당하는 주택ㆍ상업시설을 지자체에 기부채납하고 지자체는 이를 공공자가ㆍ임대주택 및 공공상가로 사용

*공공자가·임대주택 토지는 기부채납, 건축물은 표준건축비로 매각

2) 사업비․이주비 대출보증 상품 신설(旣시행→ 소규모 재개발로 확대)

총 사업비 50% 범위 내에서 사업비 및 이주비 조달을 지원하는 『소규모 재개발 정비사업 대출보증』 신설(HUG)

(2) 소규모 주택정비 관리지역 신설
: 관리지역 10만㎡ 이내

소규모 주택정비 관리지역 개념 및 절차

저층주거지 난개발 방지 및 계획적 소규모 주택정비 추진을 위해 블록별 정비 계획과 기반시설 계획 등을 포함한 계획 체계

신축․노후주택이 혼재되어 광역적 개발이 곤란한 저층 주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역*

*(예시) 노후건축물 비율이 1/2 이상이면서, 기반시설 열악․정주인구 감소․안전등급 D‧E 건축물․빈집 증가 등 신속한 정비가 필요한 지역

소규모 주택정비 관리지역 지정효과

1) 지구단위계획 수립·변경 의제

소규모 주택정비 관리계획이 수립되면, 지구단위계획․활성화 계획 수립·변경 등이 의제되며, 이를 통해 신속한 정비 가능

* 관리계획에는 선도 거점사업에 대한 구체적 계획 및 인근의 블록별 소규모정비‧기반시설 설치 계획이 포함되어 공공 주도의 선제적 정비를 유도

2) 관리지역 내 가로․자율주택정비 특례 부여

(가로주택)가로주택정비가 가능한 가로구역 범위를 확대*하고, 공공시행 시 수용권(토지면적 1/2+주민 2/3동의)을 도입하여 신속한 사업 추진

* 블록이 아니어도 심의 통해 가로구역 인정 + 민간시행 사업도 2만㎡까지 범위확대

- 가로구역이 연접한 경우 공공시행자가 복수의 가로구역을 한번에 개발하는 결합개발 방식을 허용(교차분양, 통합 주민대표 선임 등 가능)

(자율주택) 토지등소유자 4/5 이상 동의, 토지 2/3 이상 확보시 매도청구권 부여, 관리지역 내라면 어디서든 사업 허용*

* 현재 자율주택정비사업은 지구단위계획구역 또는 도시재생활성화지역 내에서만 시행 가능

3) 건축규제 완화

(특별건축․가로구역 의제) 관리계획 승인 시 일조․채광․인동간격 등 건축규제 완화→ 창의적 중층중밀 주택 건설

(용적률 특례)용도지역 상향 및 법적 용적률 상한까지 건축을 지원하고, 단지 내 공동이용시설 설치 시 바닥면적 산정 제외

(건축특례)7층 초과 15층 이하 가로주택의 인접 대지경계선까지 거리(채광일조) 완화, 동간 최소거리를 건축물 높이의 0.5배로 완화

4) 소규모주택정비 관리지역 내 도로·주차장 등 기반시설 설치지원(최대 150억 국비지원)

(3) 기타 소규모 정비 제도개선
: 관리지역 內外 모두 적용

소규모 주택정비 요건완화

(가로요건 완화)가로를 형성하는 시설에 철도, 학교 추가

(자율주택 1인 사업 허용)공공임대 매입확약(LH 등) 등을 통해 임대주택 50% 이상 공급시 자율주택 1인 사업 허용

* 현재는 2인 이상의 집주인이 협의를 통해 추진하는 것을 위주로 추진

(소규모 재건축) 조례상 상한을 넘는 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부채납하면 법적상한까지 용적률을 완화*

* 공공 시행 시에는 기부채납을 전제로 법적상한의 120%까지 용적률 완화