❶ 고가 1주택 소유자

가정

• 서울 OO아파트 1채 보유
• 공시가격 ‘20년 31억원, ’21년 34억원
• 주택을 10년간 보유한 65세의 1세대1주택자 A
  주택을 3년간 보유한 58세의 1세대1주택자 B

세부담 변화

< 고가 1주택 보유자의 세부담 변화 >

	A		B
	‘20년	‘21년	‘20년	‘21년
시 가	36억원	40억원	36억원	40억원
공시가격	31억원	34억원	31억원	34억원
종부세액	756만원	882만원	1,892만원	2,940만원
증가액	-	126만원	-	1,048만원

1주택자의 경우 주택을 장기 보유한 경우 세부담 증가가 크지 않음

A의 경우 고가주택(시가 40억원) 보유에도 불구하고 종부세가 약 100여만원 증가 수준에 그쳤으나, B의 경우(단기보유)는1천만원 이상 증가

한편 공시가격 30억원 이상 주택은 ’19년 기준 전체주택의 0.01% 수준에 불과

* 종부세 과세대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%에 불과

⇒ 따라서 실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 금번 종부세 인상에 따른 효과는 크지 않음

❷ 다주택자

1) 조정대상지역 2주택자의 경우

가정

• 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원
• 서울 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14억원

세부담 변화

< 조정대상지역 2주택자의 세부담 변화 >

	‘20년도	‘21년도
시 가	33억원	36억원
합산 공시가격	28억원	30.5억원
종부세액	2,650만원	6,856만원

해당 2주택자의 세부담은 전년대비 4,206만원 증가

2) 3주택자의 경우

가정

• 서울 A아파트 공시가격 ‘20년 15억원, ’21년 16.5억원
• 대구 B아파트 공시가격 ‘20년 13억원, ’21년 14.5억원
• 부산 C아파트 공시가격 ‘20년 8.7억원, ’21년 9.5억원

세부담 변화

< 3주택자의 세부담 변화 >

	‘20년도	‘21년도
시 가	43억원	48억원
합산 공시가격	36.7억원	40.5억원
종부세액	4,179만원	1억754만원

해당 3주택자의 세부담은 전년대비 6,575만원 증가

금번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한불가피한 조치

조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상

< 단기 양도소득세율 인상(안) >

구분		현행			12.16.대책	개선
		주택 외 부동산	주택· 입주권	분양권	주택· 입주권	주택· 입주권	분양권
보유 기간	1년미만	50%	40%	(조정대상지역) 50% (기타지역) 기본세율	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

< 조정대상지역내 다주택자 양도소득세율 인상(안) >

구분	현행	개선
2주택자	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
3주택자 이상	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

다만, 양도소득세율 인상은 ‘21.6.1.이후(’21년 종합부동산세 과세기준일) 양도하는 주택부터 적용되며,

그 전에 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대

정부는 “투기수요 근절ㆍ실수요자 보호”라는 기본원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정을 위한 대책을 마련

❶ 금번 대책은 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래에 대한 세부담을 인상

2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세부담에는 영향 없음

❷ ‘19.12.16. 「주택시장 안정화방안」을 통한 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 역시,

보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향 없음(거주기간이 짧을수록 세부담 증가 크게 발생)

단순히 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려는 크지 않음

❶ 양도세 최고세율(개정안 5억이상 72%)이 높아도 증여세는 주택가격 전체에 부과*되기 때문에 일반적으로는 증여세 부담이 더 큼

* 양도세는 양도차익에만 부과됨
- (예시) 시가 20억원이고 양도차익이 8억원인 주택의 경우, 증여세는 6억4천만원,양도세는 3억원(일반지역)～5.4억원(조정대상지역 3주택이상) 수준

❷ 양도는 매매대금이 들어오는 것(양도차익이 실현)이나증여는 소득실현 없이 자산만 이전되므로 현실적인 부담이 더 큼

다만 시장상황을 면밀히 점검하며 보완방안(증여시 취득세율 인상 등)을 검토 중에 있으며 필요시 추가적인 조치를 하겠음

앞서 설명한 바와 같이 종부세 세율인상 효과는 일부 규제지역 중 특정가격의 고가 주택을 소유한 일부에서만 발생하므로,

종부세 세율인상으로 인한 세부담 증가가 발생하더라도전체적인 전세가격 상승으로 연결될 가능성은 낮음

특히, 금년 하반기 수도권 아파트 입주물량은 약 11만세대로 예년 대비 17% 많은 수준으로 전반적인 전세시장은 안정세를 유지할 것으로 전망

또한, 임대인이 세부담 전가를 목적으로 아무런 귀책사유가 없는 임차인을 계약기간 중 마음대로 내보내는 것은 불가능

임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년의 거주기간을 보장받고 있으며, 이를 어기고 임대인이 임차인의 계속 거주를 방해하거나 강제로 내보내면 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있음

임대차 3법이 추진되면 임차인은 계약갱신청구권을 보장받게 되어 집주인의 직접 거주 필요성이 인정되는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 거주 기간을 연장할 수 있음

임대료도 법으로 정하는 일정 수준이상으로는 올릴 수 없게 되므로 세부담 전가로 인한 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상

정부는 향후 임대차 3법 관련 국회 논의가 시작되면 주거약자인 임차인들이 피해를 보지 않도록,

기존 계약에도 새로 도입되는 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하는 등 임대료 급등으로 인한 임차인 주거권 침해를 예방하기 위한 최선의 노력을 다할 것

투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용

금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권이전등기시까지 분양권 전매 불가

* 단, 분양가 상한제 적용 주택의 경우 별도의 전매제한 기간 적용

6.19일 이전 입주자모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우,

• 투기과열지구는 종전의 전매제한 기간 종료 시 1회에 한해 전매가 가능하며, 해당 분양권의 매수자는 소유권이전등기시까지 전매 불가
• 조정대상지역은 종전의 전매제한 기간 종료 시 전매 가능하며, 해당 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않음

허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요

허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생

특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨

【 참고 : 용도별 이용의무기간 】

용도	이용의무기간
주거용지	자기거주용(2년)
주민복지, (편익)시설	자기경영용(2년)
농업·축산업·임업·어업	주민등록 현재거주(2년)
공익사업, 지구 지정 등	자기경영용(4년)
대체토지 취득	자기경영용(2년)
현상보존용	개발금지(규제)토지(5년)

법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행하고,

현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행

거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음

적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가*에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음

* 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정(「도시정비법」 제74조제2항제1호나목)

분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며,

반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함

재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면

* 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상임

기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정･부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무