< 관련 보도내용(서울경제, ‘20.8.9) >

계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하면 공급이 감소하고, 전월세 가격이 상승할 것이라는 내용의 2015년 연구용역 보고서*는 이번에 도입된 임대차 3법과는 다른 제도 내용과 상황을 전제로 연구한 것으로, 현재의 임대차 시장에 적용하기에는 한계가 있습니다.

* 「민간임대주택시장에 대한 임대료 규제의 효과 등 연구 용역」, 한국주택학회, 2015년

이번에 개정된 임대차 3법은 존속중인 계약에도 적용함으로써 시장의 안정을 위한 조치를 취했으나, ‘15년 연구용역은 존속중인 계약에 대해서는 적용하지 않는 경우를 전제로* 제도 도입 후 초기가격 결정에 대하여 연구한 것입니다.

* 한국주택학회(2015년) 연구용역 주요 전제
- 2+2년 형태의 2기간 임대차가 존속하는 형태를 가정
- 임대인은 1기 초에 임대료 규제에 따른 임대료 손실을 감안하여 임대료를 인상할 수 있다고 가정(존속중인 계약에 임대료 규제 미적용)

또한, ‘15년 연구용역 이후에 발표된 수도권 30만호 공급방안 및 5.6 대책, 8.4 대책 등 추가 공급방안 등으로 인해 공급물량이 크게 증가하는 사정을 반영하지 못한 점을 감안하면, 전월세 공급 물량이 감소할 것이라는 연구결과는 현실과 맞지 않는 부분이 있습니다.

해당 연구에서도 임대기간 연장의 효과분석 등 과거 사례에 대한 연구가 현재 시점에서 동일하게 영향을 준다고 할 수 없는 한계가 있음을 명시하고 있고, 2019년 법무부에서 의뢰한 연구용역*에서도 ‘15년 연구용역은 제도 도입 초기 임대료 상승효과만 고려하고, 계약갱신 시점의 전월세상한 규제로 인한 편익은 전혀 반영하지 않았으며, 제도 도입으로 인한 임차인의 주거 안정과 자신이 선호하는 지역에서 장기 거주함으로써 얻게 되는 사회적 편익을 고려하지 않은 한계가 있음을 지적한 바 있습니다.

* 「주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구」, 한국부동산분석학회, 2019년

결론적으로, 이번 임대차 3법의 내용은 ‘15년 연구용역 보고서와는 달리 존속중인 계약에도 적용함으로써 2년간 가격이 안정되고, 공급 예정물량 등 정책 환경도 변화하였으므로 해당 보고서에서 우려하는 전월세 공급 감소, 가격 상승 등의 부작용이 나타날 가능성은 낮습니다.

또한, 현재 전월세 시장에서의 전세가격 상승을 임대차 3법 도입의 효과로 보기에는 무리가 있습니다.

임대차 3법 시행 전 규제회피 등으로 서울 주간 전세가격 변동률이 상승하는 등 일부 영향이 있을 수 있으나*, 법 시행 이후 제도가 정착됨에 따라 점차 안정될 것으로 전망되고, 특히, 계약갱신청구권과 전월세상한제는 기존 계약 만료 1개월 전까지 신청해야 효력이 있으므로, 실제 제도 도입으로 인한 효과는 임대차 3법이 시행된 후 1개월이 지나는 시점부터 전세가격 통계에 반영되기 시작할 것으로 보입니다.

* 서울 전세가 변동률(%): (7.1주)0.10 (2주)0.13 (3주)0.12 (4주)0.14 (8.1주)0.17

계약갱신청구권 도입으로 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구하여 2년간 더 거주할 수 있게 되고, 임대료도 5%를 초과하여 상향할 수 없어 임차인의 주거안정이 강화되었고, 임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용하도록 함으로써 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망되는 등, 오히려 임대차 3법의 시행을 통해 전월세 시장 안정을 위한 기반이 마련되었다고 평가할 수 있습니다.

한편, 금년 하반기 이후 전세 수급전망은 양호합니다.

수도권 하반기 아파트 입주 예정물량은 약 11만 세대로, 예년(9.4만호, ’15~‘19년) 대비 17.0% 많은 수준이며, 서울도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년(2.1만호, ‘15~’19년) 대비 많은 상황입니다.

* 하반기 서울 주요 입주예정 단지 : 강남구 개포래미안포레스트(2,296세대/9월), 영등포구 힐스테이트클래시안(1,476세대/10월), 서초구 래미안리더스원(1,317세대/10월), 성북구 꿈의숲아이파크(1,703세대/12월), 노원구 포레나노원(1,062세대/12월)

아울러, 수도권과 서울의 하반기 재개발·재건축 등 정비사업 이주수요(수도권 1.5만, 서울 0.5만 세대)는 예년 대비* 많지 않을 것으로 전망됩니다.

* (수도권 이주물량) ’17上 2.6만, ’17下 3.7만, ’18上 2.7만, ’18下 2.7만, ‘19上 2.6만, ’19下 1.9만
(서울 이주물량) ’17上 1.3만, ’17下 1.6만, ’18上 0.9만, ’18下 1.4만, ‘19上 1.1만, ’19下 0.7만

또한, `22년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 중·장기적으로도 공급물량이 충분한 상황입니다.

특히, 4년 후 갱신계약기간이 종료된 이후에도 전세가격은 급등할 가능성이 거의 없으며, 안정적일 것입니다.

임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년 간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것이며, 그 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 `22년부터 `24년까지 고르게 분산(매월 4% 수준)되어, 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 발생할 가능성은 낮습니다.

일부에서 가격 급등을 우려하는 4년 후에는 서울권역에 금년 5.6일에 발표한 공급물량 7만호와 8.4일 발표한 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」을 합하여 총 20만호*의 추가 공급이 본격화 되는 시점으로 공급물량이 충분하여, 전월세 시장은 안정될 것입니다.

* 5.6 도심 내 공급방안 (7만호)+ 신규공급(13.2만호+α)

최근 임대차 3법이 시행되면서 전월세 시장에서 임대인 및 임차인의 권리 의무관계에 대해 일부 논란도 있으나, 이는 제도도입 초기의 과도기에 발생하는 것으로, 제도가 안착되면 시장은 안정화 될 것으로 기대됩니다.

정부는 신속하게 개정 주임법에 대한 해설서를 배포하고, 지자체 및 유관기관과 공조하여 다양한 방법으로 정확한 정보를 전달하기 위해 노력하는 한편, 주택임대차 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대하여 신속한 상담과 분쟁 조정을 실시함으로써 조기에 제도가 정착될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.