'00년말 현재 총가구 중 임차가구가 총가구수 대비 43%인 615만가구이며 특히 서울 등 수도권은 전/월세로 거주하는 가구가 절반을 넘고 있음
주거안정성을 보여주는 지표인 1년 미만의 거주가주 비율을 살펴보면,전세 등 임차가구는 75%로서 이동이 빈번함으로써 임차가구의 주거가매우 불안정함을 알 수 있음
<주거점유 형태별 1년 미만의 거주비율('00년 기준)>
주거점유 형태별 1년 미만의 거주비율('00년 기준)
계
자가
전세
보증부월세
무보증월세
사글세
무상
100%
22
45
20
5
5
3
※ 자료 : 통계청, 2000
또한 최저소득계층은 열악한 주거환경에 처해있을 뿐만 아니라 과중한 주거부담의 이중고에 시달리고 있는 실정임
- 소득 1～2분위 계층은 PIR, RIR이 높게 나타나 자력으로 주거생활의 개선이나 주택 마련이 거의 불가능한상황임 <소득계층별 주거비 부담>
소득계층별 주거비 부담
구분
평균
1분위이하
2분위이하
4분위이하
5분위이하
6분위이하
7분위이하
10분위이하
PIR
3.1배
6.7
6.1
4.7
4.3
3.9
3.3
2.9
RIR
15.8%
19.2
20.1
18.3
18.5
15.0
14.7
11.0
※ 자료 : 건설교통부, 「주택종합계획('03～'12)」수립연구
※ PIR(Price to Income Ratio) : 연소득대비 주택가격비율
※ RIR(Rent to Income Ratio) : 연소득대비 임대료비율
저소득층을 위한 장기공공임대주택이 절대 부족한 실정
수도권을 중심으로 전·월세난이 반복적으로 발생하는 등 주택시장이 불안정하여 집 없는 서민의 주거안정을 위협하고 있으나 임대주택 재고량은 총주택재고량의 8.3%에 불과
- 이중 5년임대 후 분양되는 5년 공공임대주택 등이 대부분임에 따라 시장불안에 대한 완충적 역할을 기대할 수 없음
※ 임대주택 재고비율('03년말 현재) : 8.3%(임대주택 재고량 1,046천호/총주택수 12,669천호)
※ 5년 공공임대주택 재고('03년말 현재) : 640천호(총임대주택 재고 1,046천호의 61%)
특히, 집없는 저소득층 주거안정에 절대적으로 필요한 공공이 소유하면서 장기적으로 임대로 사용되는 장기공공임대주택 재고량은 '03년말 현재 총주택수 대비 2.4%로서 턱없이 부족한 실정
- 이렇게 낮은 장기임대주택재고 수준으로는 임대료 급등 및 임차가구의 주거권 확보 등 임대주택시장을 안정화시키기 어려우므로 무주택 서민의 주거안정이라는 목적을 수행하는데 한계가 있음
※ 영구임대 및 50년 곡공임대주택은 주택재고수 기준이며, 국민임대주택은 사업승인 기준임
저소득층의 주거수준은 여전히 열악
양적인 주거빈곤 가구는 크게 감소하였으나, 질적 측면에서는 주거환경 개선은 더디게 이루어지고 있음
- 소득1～2분위 계층의 주거면적은 17평에도 미치지 못하고 70%정도가 집없는 가구임
- 소득 1분위 계층은 평균 건축년수가 16년이상인 노후주택에 거주하며 주거시설 역시 매우 낙후되어 있음
또한 최저주거기준 미달가구가 총가구의 23.4%인 3,344천 가구에 달함
- 특히 시설, 면적 및 침실기준 모두 미달하는 가구는 5.3%(176천 가구)에 이름
계층별·지역별 주거수준 및 자산격차의 심화
양수도권 지역의 아파트 가격 급등으로 지역별 자산격차는 더욱 확대 되고 있는 실정임
- '00년 이후 서울 등 수도권의 아파트 가격은 전국 평균 상승률을 훨씬 상회함으로써 지역간 자산격차가 심화되고 있음
<아파트 가격 상승률(전년말 대비)>
아파트 가격 상승률
구분
'00
'01
'02
'03
전국
1.4%
14.5
22.8
9.6
수도권
3.1
19.2
29.3
10.1
·서울
4.2
19.3
30.8
10.2
또한, 소득계층간의 주택관련자산의 격차를 보여주는 주택자산 지니계수(Gini coefficient)가 '93년 0.489, '02년 0.510 으로 나타나고 있어 주택의 대량 건설에도 불구하고 주거자산의 불평등은 개선되지 못하였음
- '02년 소득 지니계수 0.351과 비교할 때 매우 높은 수준으로, 주거 자산의 불평등이 소득불평등보다 더욱 심각해졌음을 보여줌
<주거불평등도의 지니계수 변동>
주거불평등도의 지니계수 변동
구분
'00
'01
'02
'03
전국
1.4%
14.5
22.8
9.6
수도권
3.1
19.2
29.3
10.1
·서울
4.2
19.3
30.8
10.2
※ 자료 : 국토해양부, 「주택종합계획('03～'12)」
주택가격과 함께 전세값 역시 지속적으로 상승하여집 없는 서민은 주거비 부담 증가와 자산격차 확대의 이중고를 겪고 있음
02. 계획 수립과정과 의의
몇 차례의 확대과정을 거쳐 100만호 건설계획이 수립됨
국민임대주택은 '97년 대통령선거시 영구임대주택 20만호 건설을 선거공약으로 제시하면서 논의되었으며 국민의 정부 출범과 함께 ‘100대 국정과제'에 포함, '98.10월 ‘국민 임대주택'으로 명명하고 건설량(5만호), 건설기간('98～'02) 등 구체적인 계획을 수립하여 본격적으로 추진하게 되었음
이어서 '01년 대통령 연두기자회견에서 5만호 추가건설을 발표하여 '02년까지 10만호 건설, 동년 광복절 경축사에서 '03년까지 20만호 건설로 수정되었음
'02년 국민임대주택 20만호 건설로는 저소득층의 주거안정에는 턱없이 부족함을 인식하고, '02.5월 경제장관간담회에서 향후 10년간('03～'12) 100만호 건설을 추진키로 함으로써 현재에 이르고 있음
※ 이후 참여정부에서 임기내('03～'07) 50만호 건설 추진으로 연도별 건설계획량을 일부 수정
결과적으로 국민임대주택 건설은 '98년부터 '12년까지 총 112만호를 추진
저소득층의 주거안정을 위해 꼭 필요한 사업으로서 명확한 목표를 가지고 장기적으로 추진하는 정책사업임
국민임대주택 건설은 공공이 소유하면서 장기적으로 임대로만 사용하는 주택을 10%이상 확보하지 않고서는 저소득층의 주거 안정이 이루어질 수 없다는 기본적인 인식에서 출발하고 있음
당시 정부는 향후 10년간 매년 50만호씩 총 500만호의 주택을 건설하여 '12년에 주택보급률 115%를 달성함으로써 선진국 수준으로 주택재고를 확충할 계획을 수립하였음
'12년 임대주택 재고 10%를 달성하기 위해서는 '01년 현재 40만가구에 불과한 공공임대주택을 164만호로] 확충해야 하므로 124만호의 공공 임대주택이 부족한 것으로 판단하였음
따라서 3.7%에 불과한 장기공공임대주택 재고를 10%로 확충하기 위해서는 최소한 국민임대주택을 100만호정도 건설해야 한다는 필요성에 의해 추진하게 된 것임
03. 계획의 내용
정책목표
저소득층 주거안정을 도모하기 위해 '03～'12년까지 국민임대주택 100만호를 건설하여
2012년까지 장기임대주택 재고율을 10%로 제고
건설계획
연도별 건설계획 : 매년 10만호 수준의 국민임대주택 건설
소요재원 조달방안
소요재원 조달계획 : 총 사업비는 56.1조원으로 추정되며 재정, 국민주택기금, 입주자 및 사업주체가 일정비율을 부담
유형별 재원조달기준 : 입주자 소득 등을 감안하여 3가지 주택유형으로 분류하여 재정지원 비율을 차등화
택지확보계획
공공택지 지정(매년 1,000만평 수준)을 꾸준히 지속하여 이중 일정부분(공동주택용지의 25%이상)을 국민임대주택 용지로 공급
- GB해제예정지 등에서 추진하는 국민임대주택단지(총 호수 50%이상 국민임대)지정을 통한 택지의 효율적 이용으로 국민임대주택 건설용지를 최대한 확보
활용 가능한 택지에 있어 국민임대주택 건설 용지가 확보되도록 제반 제도 개선 추진
- 주택재개발, 주거환경개선 등 도시정비사업내에서도 일정비율의 국민임대주택을 건설
- 도시개발사업구역내에서도 국민임대주택 용지를 일정비율 확보
- 경제자유구역 및 산업단지 등에서도 국민임대주택용지를 일정비율 확보
주거지역 장기미사용 공공시설용지 등 활용가능한 유휴용지를 적극 발굴하여 활용
기존의 택지개발방식 외에도 다가구?다세대 주택 등 기존주택을 매입하여 택지부족 보완
04. 국민임대주택 100만호 건설의 정책적 위상
'참여복지와 삶의 질 향상'을 위한 주요 정책사업임
'98년부터 건설이 시작된 국민임대주택은 2002년 ‘향후 10년간('03～'12) 100만호 건설'로 확대됨으로써 장기적인 정책과제로 자리매김하는 등 임대주택정책를 획기적으로 전환시키는 계기가 됨
국민임대주택 100만호 건설계획이 시작되는 참여정부에서는 12대 국정과제중의 하나인 ‘참여복지와 삶의 질 향상'을 실현하기 위한 중점추진과제로서 선정
저소득층의 주거복지 실현을 위한 핵심사업임
소득계층별 주거복지차원의 주택정책을 구현하기 위한 기틀을 마련하는 핵심사업임
절대 부족한 장기임대주택 재고를 확충함으로써 최소한의 사회안전망구축을 위한 기본적인 사업임
05. 임대주택 유형의 비교 및 현황
임대주택의 구분
임대주택은 임대목적으로 제공되는 주택으로서 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분되며(임대주택 제2조제1항) 건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분
※ 공공건설임대주택
- 국가 또는 지자체의 재정으로 건설 임대하는 주택
- 국민주택기금을 지원받아 건설?임대하는 주택
- 공공택지에 주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 득하여 건설?임대하는 주택
※ 민간건설임대주택 : 공공건설임대주택이외의 건설임대주택
- 공공건설임대주택은 임대주택정책의 중요한 과제로서 재정 및 국민주택기금 등의 지원조건, 정책 차별화 등에 의거, 여러 가지 명칭을 띄고 추진되고 있으며 사업주체도 공공부문에서 전담하거나 공공과 민간이 모두 참여하는 방식을 취하고 있음
- 현재는 공공부문이 전담하는 국민임대주택, 공공과 민간 구분없이 참여하고 있는 10년 장기공공임대주택 등 10년이상 장기간 임대주택으로 활용하는 임대주택 건설이 주된 정책과제로 추진되고 있음
매입임대주택은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 3년)으로서 민간부문에서 추진되어 왔으며 최근「국민임대주택건설등에관한특별조치법(이하 ‘국민임대특별법')」에 공공부문의 매입임대주택 사업 근거가 마련됨으로써 공공부문에서도 매입임대주택사업이 활성화 될 것으로 전망됨
