국토교통부

국민임대특별법에 의한 사업추진 절차도

예정지구 지정

• 조사대상 지역

  • 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시계획구역내의 주거·상업지역과 녹지지역중 자연·생산녹지지역, 다만 자연·생산녹지지역은 도시기본계획상 주거 및 개발예정용지로서 단계별 계획에 의거 개발 우선순위가 앞선 지역
  • 국토의계획및이용에관한법률에 의한 관리지역, 개발제한구역중 국책사업부지 및 조정가능지역
  • 기타 관계법령이 정하는 바에 의하여 집단적인 택지의 개발이 가능한 지역

• 예정지구 위치선정 일반원칙

  • 시가지에 인접하여 도심접근이 용이하고, 도시세력권상 개발축 또는 그 인근에 위치하여 도시화가 예상되는 지역
  • 간선시설의 설치가 용이하거나 비용이 저렴한 지역
  • 소지비가 저렴하고 조성여건이 양호하여 저렴한 주택공급 가능 지역
  • 지장물이 적어 이주대책이 용이하고 민원유발요인이 적은 지역
  • 지구내 농지편입 비율이 50%이하인 지역
  • 관련법령상 개발제한이 없고, 관계부처 협의에 문제가 적어 용이한 지역
  • 도시기본계획상 단계별 개발계획과 부합되는 지역
  • 자연환경과의 고려사항
    • 지형적으로 자연배수가 가능하며, 개발시 하수도 배치계획 수립이용이한 지역
    • 암반이 적게 분포하여 공사여건이 양호하며, 연약지반이 아닐 것
    • 생활용수의 공급이 용이한 지역
    • 고지대, 급경사, 재해위험지역이 아닌 곳
    • 환경정책기본법상의 수질보전특별대책 지역은 지양
    • 수질환경보전법상의 청정지역은 지양
    • 기타 쓰레기매립중이거나 매립완료한 지역으로 향후 개발시 제반문제가 예상되는 지역은 선정대상에서 제외함을 원칙으로 하되 불가피한 경우 처리비용을 계상하여 사업성이 있는 경우 선정

• 도시계획상 토지이용계획과의 관계

  • 도시계획상 주거지역을 선정하는 것이 원칙
  • 도시계획상 주거지역에는 개발 가능지가 없고 지가가 고가여서 서민 택지공급에 부적합하다고 판단될 때에는 도시기본계획상 주거용지 또는 개발예정용지를 선정할 수 있으며, 도시기본계획상의 단계별 개발계획에 부합되도록 함
  • 용도지구중 그 지역 일대의 개발에 필요한 경우를 제외하고는 경관지구, 보존지구, 시설보호지구는 가능한 한 포함되지 않도록 함
  • 도시계획상 특정목적을 위하여 지정한 개발제한구역, 시가화조정구역은 포함되지 않도록 함 (단, 개발제한구역중 조정가능지 및 국책사업부지는 제외)

• 도시개발현황과의 관계

  • 기 개발된 시가화지역과 교통의 연결이 용이하고, 상·하수도, 전기, 통신, 가스, 냉·난방 등의 공급이 용이하며, 기존 공공시설을 공유할 수 있는 위치
  • 기존 시가지와 떨어져 있을 경우는 가능한 근린주구 정도 (초등학교 1개교 설치규모) 이상으로 할 수 있는 규모
  • 군사시설/우량농지 상수도보호구역 기타 공해시설과의 관계
  • 군사시설 보호구역으로서 건축이 불가한 지역은 피해야 하며, 고도제한이 있을 경우 저렴한 주택공급에 적당한가를 미리 검토하여 개발 여부를 결정
  • 우량 농경지는 가능한 한 피하고 상수도보호구역은 지양
  • 문화재보호구역, 공항인근, 위험물저장시설, 하수도처리시설 인근은 가능한 한 피하도록 하고, 필요시 관계기관과 사전협의 후 결정

사전환경성 검토

• 사전협의제도의 의의

  • 각종 개발계획이나 개발사업을 수립·시행함에 있어 타당성 조사 등 계획 초기단계에서 입지의 타당성, 주변환경과의 조화 등 환경에 미치는 영향을 고려토록 함으로써 "개발과 보전의 조화" 즉 "환경친화적 개발"을 도모코자 도입된 제도
  • 이에 따라 계획을 수립·확정하거나 사업 인가, 허가, 승인, 지정하는 관계 행정기관의 장은 환경부장관 또는 지방환경관서의 장과 미리 협의하여야 함
  • 사전환경성검토 대상은 행정계획 또는 개발사업으로 환경정책기본법에 의한 경우와 관련법령에 의한 경우로 구분되며, 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구의 지정은 당해 관계법령에 관계행정기관의 장과 사전에 협의토록 규정하고 있는 행정계획으로서 환경정책기본법시행령에서 정하는 구비서류를 갖추어 협의 요청하여야 하는 행정계획 대상

• 협의기관

  • 승인권자가 중앙행정기관의 장 : 환경부 장관
  • 승인권자가 중앙행정기관의 장이 아닌 경우 (시장·군수·구청장 또는 공공기관의 장 등) : 지방환경관서장 (환경관리청장 또는 지방행정관리청장)

• 협의기간

  • 접수일로부터 30일간(관계행정기관장과 협의하여 10일간 연장가능) 단, 택지개발사업, 산업단지조성사업, 유통단지개발사업 등 개별법령에 의해 사전협의를 실시하는 경우 협의기간은 당해 법령의 규정을 따름
    (택지개발사업은 접수일로부터 60일 이내, 산업단지 조성사업은 20일 이내, 유통개발사업은 30일이내)

• 협의시기

  • 사업시행자의 국민임대주택단지예정지구 지정제안을 받아 승인기관(국토해양부, 지자체장)이 관계기관 협의요청절차에 따라 협의기관(환경부, 지방환경관서)과 협의

• 환경분야별 평가항목

  • 환경성검토서 작성시 자연환경, 생활환경, 사회·경제환경분야에 대해서 검토·평가를 실시하여야 함

협의내용의 결정근거

• 대상사업이 환경영향평가 대상인 경우
  • - 환경친화적 계획(사업규모, 토지이용계획, 시설물배치계획 등) 및 환경기준(대기, 수질, 소음)유지를 위한 최저의 협의의견을 제시
  • - 사업면적, 토지이용계획, 환경보전용지, 배출허용기준 등은 구체적으로 계량화하여 협의내용을 결정함

개발계획 의의

• 개발계획 의의

  • 개발계획은 국민임대주택단지조성사업의 업무단계별로 볼 때 국민임대주택단지예정지구를 국민임대주택단지로 개발하기 위한 사업을 구체화하는 단계이며
  • 국민임대주택단지 개발계획의 승인은 당해 예정지구의 기본적인 개발방향 및 공간골격 (수용인구 및 주택, 토지이용계획 등)을 형성하는 작업이며, 사업착수 및 토지보상법에 의한 사업인정의 법률적 효력이 있음

• 국민임대주택단지 개발계획의 내용

  • 예정지구 지정제안시 다음사항을 기재한 개발계획을 국토해양부장관에게 제출
    • 수용될 인구 및 주택에 관한 계획
    • 집단에너지 공급에 관한 계획
    • 교통에 관한 계획
    • 대상토지의 단계별 조성에 관한 계획
    • 연차별 자금투자 및 재원조달에 관한 계획
    • 1/25,000 이상인 지형도에 대상토지의 인근지역현황을 표시한 개략도

• 토지이용에 관한 계획(택지개발촉진법 준용)

  • 기본방향
    • 도시기본계획상의 용도배분계획에 따른다.
    • 생활권계획, 가로망계획, 녹지체계, 공공편익시설 체계와 조화를 이루도록 함
  • 용도배분
    • 주택용지 배분비율
      
    • 공동주택 규모별 배분
      
    • 단독주택용지는 필지단위 또는 블록단위로 계획
    • 밀도별 배분은 지구현황, 계획수용인구, 주거환경, 주변여건, 고도제한 등을 감안하여 배치
    • 근린생활시설용지 : 집단적인 단독주택지역, 주변과 연계하여 상가형성이 필요한 지역
    • 준주거용지 : 대규모 상업지역과 주거지역의 완충역할이 필요한 지역, 도시기본계획상 상업지역이 없고 근린생활시 근린생활시설용지로는 주민이 생활에 불편이 예상되는 지역
    • 상업용지 : 소규모 개발은 2%내외, 대규모개발시 5%내외까지 당해지역의 입지 특성에 따라 세력권내 인구, 소득, 구매력 등을 분석하여 적용
    • 공공시설용지 : 사업지구내 수용인구와 주변 공공시설의 설치현황 등을 고려하여 적정규모의 학교, 공공청사, 공원, 녹지등 공공시설용지를 확보하되, 시설의 이용권을 고려하여 배분하고 자연경관이 양호한 지역은 주변과 연계하여 공원녹지체계를 구축

• 관계기관 협의

  • 지자체 사전협의
    • 지자체의 일반적 요구사항 : 도로, 상하수도등 간선시설의 설치요구
    • 단지외부지역 주민요구 : 사생활 침해등을 이유로 층고조정과 관습도로 유지
    • 관계기관 : 시설보호를 목적으로 건축규제요청 및 도로의 선형조정 요구 공공시설 부지요청
  • 광역교통개선대책
    • 대도시권의 광역교통에 영향을 미치는 대규모 개발사업(면적 100만㎡이상이거나 수용인구 2만명이상)을 시행되는 시행자는 광역교통개선대책을 수립하여야 하나, 국민임대주택단지는 100만㎡ 이하로 규모제한되어 있어 광역교통개선대책 수립대상은 아니지만 수용인구 2만인 이상이거나, 법 시행 이전에 택지개발촉진법에 의거 국민임대주택단지의 목적으로 예정지구 지정된 100만㎡ 이상의 사업지구는 수립대상임

• 개발계획의 승인 고시 및 공람

  • 승인권자
    • 국토해양부장관 : 20만㎡이상
    • 시/도지사 : 20만㎡미만
  • 승인고시
    • 국토해양부장관은 예정지구 지정으로 개발계획이 확정된 때에는 고시하고 관할 시장, 군수에게 그 내역을 송부하여 일반에게 공람하게 하여야 함
  • 고시내용할 개발계획 내용
    • 수용될 인구 및 주택에 관한 계획ㆍ집단에너지 공급계획
    • 교통에 관한 계획
    • 대상토지의 단계별 조성계획
    • 연차별 자금투자 및 재원조달에 관한 계획

실시계획 수립

• 실시계획의 개요

  • 국민임대주택단지조성사업 실시계획은 업무단계별로 볼 때 개발계획내용을 구체화하는 단계로서 실시계획 승인은 공사착수를 인정하는 효력이 있음
  • 또한 실시계획의 승인으로 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시관리계획 변경과 제1종지구단위계획의 결정이 의제처리되며 기타 사업과 관련된 다른 법령에 의한 인·허가 등의 처분이 있는 것으로 의제되는 효과가 있음

• 업무절차 및 내용

  • 업무절차

• 각종 영향평가

  • 환경영향평가 심의절차
    
  • 영향평가 심의대상
    

• 인구영향 평가

  • 목적 : 수도권의 과밀된 인구 및 산업의 적정배치를 유도하여 수도권의 질서 있는 정비를 위함과 동시에 국토의 균형적 개발을 꾀함
  • 관계법 : 수도권정비계획법
  • 대상사업규모 : 수도권내에서 시행되는 대규모개발사업 : 택지조성사업, 공업용지조성사업으로서 100만㎡이상 사업 (택지개발 사업 준용)

실시계획의 승인

• 승인권자 (임대주택건설등에관한특별조치법 시행령 제28조)

  • 국토해양부장관
  • 시/도지사 : 주거지역내에서 20만 제곱미터미만

• 승인고시

  • 국토해양부장관(시·도지사)은 국민임대주택단지조성사업 실시계획을 승인한 때에는 고시하고 시행자 및 관할 시장·군수에게 그 뜻을 통지
    • 고시내용
      • - 사업의 명칭
      • - 단지조성사업자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명
      • - 사업의 목적과 개요
      • - 사업시행기간
      • - 사업시행지의 위치 및 면적
      • - 이해관계인에 대한 서류의 공시송달방법
      • - 수용 또는 사용할 토지등의 소재지, 지번 및 지목, 면적, 소재권 및 소유권외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명, 주소(예정지구 지정고시 내용과 상이할 때)
      • - 제 1종 지구단위계획에 관한 사항
    • 도시관리계획 결정이 있는 것으로 보는 경우의 조치
      • 국민임대주택단지조성사업 실시계획의 승인으로 도시계획의 결정이 있는 것으로 보는 경우 시행자는 지적고시에 필요한 도면등을 시장·군수에게 제출하여야 하며 시장·군수는 지적고시 승인신청 등 필요한 절차를 하여야 함
  • 실시계획승인에 의한 다른 인허가 갈음
    • 인허가 갈음사항 (법 제12조)
      • 시행자가 국민임대주택단지조성사업 실시계획 승인을 얻은 때에는 다음(4. 관계기관 협의부분의 의제내용)의 승인, 인가, 허가, 결정, 신고, 지정, 면허, 협의, 동의, 해제, 심의 등을 받은 것으로 보며, 국민임대주택단지조성사업 실시계획 승인고시한 때에는 관계법률에 의한 인·허가 등의 고시·공고가 있은 것으로 봄
    • 실시계획승인시 관계기관과의 협의
      • 실시계획에 의하여 인허가 갈음이 되는 사항이 포함된 경우에는 관계기관의 장과 협의하여야 함. 이 경우 관계기관의 장은 협의요청 받은 날로부터 30일 이내에 의견을 제출하여야 함
    • 면허세 등의 면제(법 제22조) - 택지개발촉진법 준용
      • 실시계획에 의하여 인허가가 갈음되는 경우, 관계법률에 의한 면허세·수수료 사용료 등은 면제 됨
  • 간선시설의 설치(택촉법 제14조)
    • 간선시설의 설치에 관하여는 주택법 제23조를 준용
    • 간선시설 설치비용은 설치의무자가 부담, 이 경우 도로·상하수도 시설의 설치비용은 국가가 1/2범위안에서 보조할 수 있음
    • 간선시설의 종류별 설치의무자
      • - 도로 및 상하수도시설 : 지방자치단체
      • - 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설 : 당해지역에 전기·통신·가스 또는 난방을 공급하는 자
      • - 우체통 : 국가
        
        ※참고 : 간선시설의 종류별 설치범위 (주택법 제23조관련 별표 2)x
  • 도로
    • 주택단지밖의 기간이 되는 도로로부터 주택단지의 경계선(단지의 주된 출입구를 말한다. 이하 같다)까지로 하되, 그 길이가 200미터를 초과하는 경우로서 그 초과부분에 한함
  • 상/하수도시설
    • 주택단지밖의 기간이 되는 상ㆍ하수도시설로부터 주택단지의 경계선까지의 시설로 하되, 그 길이가 200미터를 초과하는 경우로서 그 초과부분에 한함
  • 전기시설
    • 주택단지밖의 기간이 되는 시설로부터 주택단지의 경계선까지로 한다. 다만, 지중선로는 사업지구밖의 기간이 되는 시설로부터 그 사업지구안의 가장 가까운 주택단지(사업지구안에 1개의 주택단지가 있는 경우에는 그 주택단지를 말한다)의 경계선까지로 하되, 임대주택법시행령 제9조제1항제2호의 규정에 의한 임대주택을 건설하는 주택단지에 대하여는 국토해양부장관이 산업자원부장관과 따로 협의하여 정하는 바에 의함
  • 가스공급시설
    • 주택단지밖의 기간이 되는 가스공급시설로부터 주택단지의 경계선까지로 함. 다만, 주택단지안에 취사 및 개별난방용 (중앙집중식 난방용을 제외한다)으로 가스를 공급하기 위하여 정압조정실을 설치하는 경우에는 그 정압조정실까지로 함
  • 통신시설 (세데별 전화시설)
    • 관로시설은 주택단지밖의 기간이 되는 시설로부터 주택단지 경계선까지, 케이블시설은 주택단지밖의 기간이 되는 시설로부터 주택단지안의 최초 단자까지로 한다. 다만, 국민주택을 건설하는 주택단지에 설치하는 케이블시설의 경우 그 설치 및 유지/보수에 관하여는 국토해양부장관이 정보통신부장관과 따로 협의하여 정하는 바에 의함
  • 지역난방시설
    • 주택단지밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점(당해 주택단지에서 가장 가까운 분기점을 말한다)으로부터 주택단지내의 각 기계실입구 차단밸브까지로 함

준공 검사

• 준공검사권자

  • 국토해양부장관
  • 시행령 제28조 제2항의 규정에 의한 준공검사에 관한 권한은 시행자에게 위탁됨

• 준공에따른 절차

• 준공검사보고

  • 준공검사보고서에 다음 서류를 첨부하여 국토해양부장관에게 보고
    • 준공조서
    • 시장, 군수 또는 구청장이 인정하는 실측평면도와 구적평면도
  • 토지의 용도별 면적조서 및 평면도
  • 조성지의 소유자별 면적조사
  • 공공시설등의 귀속조서 및 도면(국계법 제65조)
  • 신/구 지적대조도

• 사업준공 공고

  • 국민임대주택단지조성사업 실시계획대로 국민임대주택단지조성사업이 완료된 때에는 준공검사서를 시행자에게 교부하고 다음 사항을 관보에 공고
    • 사업의 명칭
    • 단지조성사업자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명
    • 사업시행지의 위치
    • 사업시행지의 전체면적 및 용도별 면적
    • 준공일자
    • 주요시설물의 관리처분에 관한 사항

• 다른 법률에 의한 준공검사 갈음

  • 준공검사를 받은 때에는 국민임대주택단지조성사업 실시계획승인에 의한 다른 인·허가가 갈음되는 당해 사업의 준공검사 또는 준공인가를 받은 것으로 봄

• 위임·위탁된 준공검사권 처리보고 (법 제16조 ,영제11조의 2, 제18조 제2항)

  • 준공보고
    • 시행자가 위임·위탁된 국민임대주택단지조성사업의 준공검사권에 의하여 위임·위탁받은 사항을 처리한 때에는 준공검사서 사본, 실측평면도 및 신·구 지적 대조표를 갖추어 15일이내에 국토해양부 장관에게 보고하여야 함
  • 준공보고시 유의사항
    - 사업시행자는 인계인수할 공공시설에 대하여 사업준공 60일 이전에 합동검사를 요청하여야 하며 당해 관리청은 사업준공 30일이전까지 합동검사를 완료하여야 함
    - 사업시행자는 하수관거의 원할한 인계인수를 위하여 기성검사시 당해 관리청에 입회를 요청하여야 하고, 합동검사시에는 환경부 하수관련 지침에 따른 CCTV전수조사 이외에 하수관거 연장의 5%범위내에서 사업시행자가 비용등을 부담하고 당해 관리청이 주관하는 별도의 CCTV 표본조사를 실시할 수 있다.
    - 상기사항의 시행을 위하여 사업시행자는 실시계획수립시 당해 관리청과 협의하여 다음 각호의 내용을 공공시설 처분계획서에 반영해야 함
    • 하수관거 설치계획, 시공관리 계획, 기성검사 입회시기 및 입회부서에 관한 내용 등을 포함한 하수관거 검사계획
    • CCTV 표본조사 조사구간, 조사주체, 비용에 관한 내용을 포함한 CCTV 표본조사계획