국토교통부

수용보상제도

• 공공용지의 매수·수용 및 손실보상에 관한 절차와 기준을 정함으로써, 국민의 재산권을 보호하고 공공사업 원활한 추진을 도모
• 공특법에 따른 협의취득을 원칙으로 하되, 협의가 성립되지 않을 경우 토지수용법에 의하여 강제취득

• 근거법령

  • 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(’03.1.1.시행)
  • 토지수용법
  • 공공용지의취득및손실보상에관한특례법
  • 개별사업관련법령(도시계획법, 산업입지및개발에관한법률등)
  • 손실보상및수용업무처리규정(훈령)
  • 공공사업의보상업무용역에관한업무처리규정(훈령)

• 도입배경

  • 일제가 대륙정복을 위한 철도 항만등 군용시설 및 각종 공공시설의 설치를 위해 {조선토지수용령}을 제정 (’11.4.)

• 중개계약 유형

  • 일반중개의뢰 : 중개의뢰의 일반적인 형태로서 중개의뢰인이 여러 중개업자에게 중개를 의뢰
    • 군용시설을 위해 필요한 토지를 강제적으로 취득하는데 치중한 나머지, 보상을 통한 토지소유자의 재산권보호 경시
  • ’61년 경제개발 5개년계획이 수립되어 국토개발사업이 활발히 추진됨에 따라 공공사업의 원활한 수행과 국민의 재산권 보호를 위해 {토지수용법}을 제정 (’62.1.15.)
  • 협의매수시 절차를 간소화하고 보상기준을 통일하여 협의매수를 활성화하기 위해 {공공용지의취득및손실보상에관한특례법}을 제정(’75.12.31.)

• 제도개요

  • 공공사업의 원활한 추진을 도모하고 국민의 재산권을 보호하기 위해, 공공용지의 매수· 수용 및 손실보상에 관한 절차와 기준을 마련
    • 공공사업에 편입되는 토지등의 취득을 필요로 할 경우에는, 우선 사적자치의 원칙에 입각하여 {공특법}에서 정한 절차와 방법에 따라 협의에 의해 계약체결
    • 협의가 불가능하거나 성립되지 않을 경우에는 {토지수용법}에서 정한 재결절차와 방법에 따라 강제취득
  • 공공용지 협의취득 또는 수용시 2인이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 보상액을 결정
    • 감정평가사는 표준지공시지가를 기준으로 보상대상토지의 토지이용계획, 주변상황등을 참작하여 보상액 평가

• 공공용지 취득절차

  • 협의매수절차 (공특법)
    • 공공사업계획확정 → 보상대상물건조사 → 공고·열람 → 보상금결정 → 보상협의 → 계약체결
  • 수용절차 (토지수용법)
    • 사업인정(국토해양부장관) → 토지·물건조서 작성 → 보상협의 → 수용신청 → 보상액결정 → 수용재결(지토위·중토위)
      ※ 대부분의 사업관련법령에서 개발계획인가나 실시계획인가가 있는 경우 사업인정을 의제하므로 국토해양부장관이 토지수용법에 의하여 사업인정을 하는 경우는 많지 않음(주거환경개선사업, 학교 등)
  • 수용재결에 대한 구제절차
    • 이의신청 → 이의신청 재결(중토위) → 행정소송(고등법원·대법원)
      • - 취소소송 : 중토위를 피고로 제기
      • - 보상금증감청구소송 : 토지소유자 또는 기업자와 중토위를 공동피고로 제기

• 보상기준

  • 기본원칙
    • 헌법상 타인의 재산을 수용할 경우에는 {정당한 보상}을 지급하여야 함
    • 보상액은 2개의 감정평가기관이 평가한 평가액을 산술평균하여 결정
    • 다만, 수용시에는 수용평가금액이 협의매수시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상액을 결정
  • 가격시점
    • 협의매수 : 협의성립 당시의 가격
    • 수용재결 : 수용재결 당시의 가격
  • 토지
    • 표준지공시지가를 기준으로 감정평가사가 대상토지의 개별적인 특성등을 비교하여 평가 (개별공시지가와는 다름)
    • 공법상 제한을 받는 토지의 평가
      • 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가해진 경우(예 : 도로, 공원) : 제한없는 상태로 평가
      • 기타(예 : 용도지역 지구) : 제한받는 상태로 평가
    • 당해 공공사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상액 산정시 배제
    • 사도는 인근토지 평가액의 1/5, 사도외의 도로 및 구거부지는 1/3로 평가
  • 건물 기타 지장물
    • 이전비(해체+운반+복원)를 보상하는 것이 원칙
    • 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득가격으로 평가
  • 농업보상
    • 작물보상 : 협의당시 실제 재배하는 작물을 대상으로 당해 작물의 종류·성숙도등을 종합적으로 고려하여 평가
    • 실농보상 : 공공사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때에 실제로 재배하고 있는 작물을 기준으로 실농보상액 산정
  • 권리보상
    • 광업권·어업권은 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 권리소멸에 따른 보상금을 산정하여 토지보상금과 별도로 지급
  • 영업보상
    • 공공사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우 보상
      • - 휴업보상 : 3월의 범위내에서 휴업기간중의 영업이익
      • - 폐업보상 : 2년간의 영업이익
  • 간접보상
    • 공공사업지구에 편입되지는 않으나 당해사업의 시행으로 영농이나 영업이 곤란할 경우, 당해토지가 사업지구안에 편입된 것으로 보아 보상

[ 토지 취득 절차도 ]