감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 자원의 효율적인 배분, 공정거래·공평과세·적정한 가격형성 등을 도모함
감정평가에 관한 법률(규정)의 체계
담보·경매·일반거래 목적 등의 감정평가 :「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」
보상목적의 감정평가 :「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 「도시개발법」등 각 개별 법률에서 정하는 바에 따라 감정평가
기타 소득세법, 지방세법 등의 과세목적, 자산재평가법에 의한 자산재평가, 국유재산법에 의한 국유재산 처분 등에서도 감정평가를 적용
※ 우리나라의 부동산거래는 일반적으로 은폐성 이중성 투기심리등이 있어 평가의 공정성·객관성·전문성 요구, 감정평가업자의 직업윤리가 중요
감정평가 대상
토지 및 그 정착물, 동산, 저작권·어업권·광업권 그 밖에 물권에 준하는 권리
자동차·건설기계·선박·항공기 등 관계법령에 의하여 등기 또는 등록하는 재산
임료, 영업권, 주식 등의 평가
감정평가의 기능
(공적기능) 공평과세, 합리적 정당보상, 적정지가 형성 유도 등
- 표준지(표준주택) 조사·평가, 개별공시지가 검증 등
- 공공용지 보상평가, 국·공유지 취득 및 처분가격 평가
(사적기능) 자원의 효율적 배분 및 공정거래질서 확립 등
- 일반 사인간의 거래을 위한 감정평가,
- 법원의 소송·경매, 금융기관의 담보를 위한 토지 등의 감정평가
- 감정평가 관련 상담·자문 등
감정평가 주체
우리나라는 감정평가사제도를 채택하고 있으며, 감정평가사가 공적평가와 사적평가업무를 모두 담당
한국감정원, 감정평가법인, 개인사무소의 형태로 업계가 구성되어 있으며, 표준지(주택)조사·평가업무이외는 업무범위를 제한하지 아니함.
우리나라의 부동산거래는 일반적으로 은폐성·이중성·투기심리 등이 있어 감정평가의 공정성·객관성·전문성이 요구되며, 특히 직업윤리가 중요
감정평가 방식
① (비교방식) 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 거래사례비교법과, 임대사례를 비교하여 임료를 산정하는 임대사례비교법이 있음(시장성의 원리를 따르는 방식)
② (원가방식) 가격시점에서 대상물건을 재조달하는데 소요되는 가격에서 감가수정을 하여 대상물건에 대한 가격을 산정하는 원가법과, 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 적산법이 있음(비용성의 원리를 따르는 방식)
③ (수익방식) 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격을 산정하는 수익환원법과, 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 수익분석법이 있음(수익성의 원리를 따르는 방식)
토지 등의 감정평가 방법
토지 : 대상토지와 유사하다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 시점수정, 개별요인 분석 등을 통하여 감정평가
건물과 기타 부동산 : 주로 비교방식과 원가방식으로 감정평가함
※ 수익방식은 수익자료의 빈약, 환원이율 파악의 어려움 등이 있으나, 향후 활용을 높이기 위한 노력이 필요
감정평가 수수료
국토해양부장관이 수수료 기준을 정하여 공고 ※ 공인회계사 등의 경우에는 협회에서 수수료기준을 공고