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정책Q&A

국토교통부 임대사례조사 관련 Q&A



Q1
Q1 상업용부동산 임대사례조사란 무엇인가요?
  ㅇ 임대사례조사는 오피스·매장용 건물에 대한 상업용 임대정보와 투자수익률 등 정보제공을 목적으로 ’02년부터 실시하고 있습니다.

ㅇ 조사대상은 전국 오피스 및 매장용 건물 3,155동이며, 오피스는 6층 이상, 매장용은 3층 이상의 건물로 임대면적이 50% 이상인 건물을 대상으로 하고 있으며,

ㅇ 조사항목은 빌딩에 대한 기본정보, 빌딩면적 및 임대료, 기타 수입·영업경비·저당정보 등(총 100개 항목)으로 약 250명의 조사자가 매 분기별로 현장조사를 실시하고 있습니다.

< 전국 임대사례 표본 분포 현황 >
(단위 : 동)
전국 임대사례 표본 분포 현황

구분

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

오피스

824

406

57

41

36

31

44

23

36

매장용

2,331

728

222

146

67

92

96

82

159

구분

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

-

오피스

13

13

10

20

31

31

22

10

-

매장용

102

72

70

121

103

131

109

31

-




Q2
Q2 상업용부동산 임대사례조사는 도대체 어떠한 절차를 거쳐서 조사되나요?
  ㅇ 임대사례조사는 조사자가 각종 공부(건축물대장 등) 등을 통해 사전조사하고 현장탐문조사, 임대 정보분석 및 조사·평가보고서 작성과 데이터 검증 등을 거쳐 최종적으로 통계자료를 발표하고 있습니다. 

상업용부동산 임대사례조사 절차

절 차

세부 절차

 

 

사전조사

· 각종 공부(건축물대장, 등기 등) 및 위치(지번도) 확인

 

현장조사

자료수집

· 층별, 임차인별 면적 등 기초정보 조사

· 임대료, 관리비, 경비 등 조사

· 소유자, 관리인, 임차인 등 면담 및 조사

· 본건 및 인근 유사물건 토지·건물 가격 조사

· 인근 중개업소 탐문 등 하위시장 특성 및 가격동향 조사

 

임대정보분석

매매사례분석

· 지역별 임대료 및 자산 가치 수준 균형분석

· 조사대상 빌딩 및 인근 유사물건 거래(임대)사례 및 감정평가전례 등 자료 분

 

임대사례조사·평가보고서작성

· 자산 가치 감정평가 3방식(원가·비교·수익) 검토

· 조사 및 평가결과 보고서 작성

 

검증

· 전 분기 조사자료 비교·검토

· 조사자료(오류검색내역서) 전산검증

· 통계 및 참고자료 활용을 통한 검증

· 지역별 임대료 수준 균형 등 검토

 

검수

· 조사 및 평가 결과 국토교통부 1:1 대면검수

 

 

통계

작성보급

· 보도자료

· 추계결과보고서




Q3
Q3 상업용부동산에 대한 공실률과 임대료를 산출하는 방법은 무엇인가요?
  ㅇ 공실률과 임대료는 분기별로 조사대상 빌딩에 대해서 임차인별로 공실여부와 계약임대료 및 시장임대료, 월세 전환율 등의 정보를 현장조사를 통해 직접 조사하고 있습니다.

ㅇ 공실률은 조사 기준시점의 빌딩 공실수준 정도를 의미하며, 해당 상권 전체의 공실면적의 합계를 건축연면적 합계로 나누어 산출하고 있습니다.

ㅇ 임대료도 역시 조사 기준시점의 임대료 수준 정보를 의미하며, 해당 상권의 전체 임대료 합계를 임대면적 합계로 나누어 산출합니다.



Q4
Q4 상업용부동산에 대한 임대료를 월세기준으로 산정하는 이유는 무엇인가요?
  ㅇ 현재 우리나라는 임대계약방식이 다양하게 공존하고 있어 통계수치로서 빌딩·지역간 임대료를 비교하기 위해서는 전세·보증부월세 등 서로 다른 계약방식에 의한 조사자료를 한 가지로 통일할 필요가 있습니다.

ㅇ 특히 전세의 경우는 외국에서는 존재하지 않는 우리나라만의 독특한 임대계약방식이므로 전세 형태의 임대료 정보는 외국 투자자들에게는 활용되기가 어렵습니다.

ㅇ 상업용부동산은 월 임대수입이 주된 투자목적이므로 객관적 부동산 투자정보 제공을 조사목적으로 하고 있는 만큼 월세를 기준한 임대료 수준 비교가 타당하다고 판단되어 발표하고 있습니다.



Q5
Q5 투자수익률이라는 것이 무엇이며, 투자수익률은 어떠한 방법으로 산출하나요?
  ㅇ 현재 발표되고 있는 분기별 투자수익률은 3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 것으로 소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출하고 있습니다.

ㅇ 소득수익률은 3개월간 임대수익률을 의미하며, 부동산가격 대비 3개월간의 순임대수입(임대소득에서 경비를 차감)의 비율로 산출하고 있습니다.

* 순임대수입(임대소득-경비) ÷ 기초자산 가격(전분기 평가가격)

ㅇ 자본수익률은 3개월간의 부동산가격 증감률을 의미하며, 감정평가사가 평가한 부동산의 기초가격(전분기 가격)과 기말가격(현분기 가격)의 차이를 기초가격으로 나누어 산출합니다.

* 자본이득[기말자산가격-기초자산가격]÷기초자산가격



Q6
Q6 상업용부동산의 자산가치는 어떻게 산정되나요?
  ㅇ 상업용부동산은 한국감정원 소속 감정평가사가 감정평가 기법을 적용하여 자산가치를 직접 평가하고 있습니다.

ㅇ 자산가치의 경우 투자수익률 산정 시 적용되는 중요한 정보이므로 정확성과 신뢰성 제고 측면에서 전문 감정평가사에 의해 평가되고 있으며,

ㅇ 자산가치 산정은 감정평가 3방식(원가, 비교, 수익)에 의해 산정된 가격에 지역 내 시장상황, 물건현황, 거래가격, 수익현황 등을 고려한 시산조정을 통해 최종가격을 결정하고 있습니다.



Q7
Q7  
  민간기관은 주로 오피스 빌딩의 임대료와 공실률을 발표하고 있으나, 본 조사는 오피스빌딩 외에도 매장용 빌딩의 임대료와 공실률 및 투자수익률을 발표하고 있습니다.

ㅇ 또한 표본선정에 있어서도 대부분의 민간기관은 사옥관리 또는 임대대행 등을 통해 획득한 정보를 활용하는 반면, 본 조사에서는 표본설계를 통해 조사대상이 선정되어 당해 시장의 대표성이 한층 더 확보되었습니다.

ㅇ 조사방식에 있어서도 민간기관은 전화조사 등 간접조사를 통해 조사정보를 수집하고 있으나, 본 임대사례조사는 임대인, 임차인 면담 등을 통한 현장조사 실시로 조사의 정확성을 제고하고 있습니다.

< 임대사례조사와 민간기관조사의 구분 >
임대사례조사와 민간기관조사의 구분

구분

상업용부동산 임대사례조사

민간의 상업용부동산 시장동향

조사목적

- 시장동향파악, 투자정보 제공

- 표준지 공시지가 조사평가시 수익가격 산출

- 자산관리, 기관투자자 등정보제공

조사대상

오피스, 매장용 빌딩 전층

(모집단 고려한 표본선정)

주로 오피스빌딩 기준층

(법인소유 중·대형 빌딩 위주)

조사방식

현장조사

전화조사 등 간접조사

조사주기

분기

분기 또는

임대료

발표방식

조사된 전환율 적용한

월세기준 임대료

전세금 또는

보증금, 월세 구분 발표

제공정보

투자수익률, 공실률, 임대료 및

층별효용비율

등급별 공실률, 임대료, 흡수면적


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