국토교통부

단기 시장침체 극복은 물론 주택경기의 변동 폭을 완화하여 만성적인 집값 불안 재연을 방지한다는 정책사적 의의

대한주택보증의 보증부 대출을 통해 저리 건설자금 조달의 길을 열어 줌으로써 건설업체는 분양률 저조 예상시 밀어내기 분양에 나서는 대신 분양예정 물량의 일부를 준공 후 분양으로 전환 가능

건설단계나 준공 후 미분양도 헐값 처분에 나서는 대신 준공 후 분양 또는 임대 활용 후 분양으로 전환 가능

이 경우 전체적인 주택공급 시기가 분산 또는 연기되어 단기적인 공급과잉 문제 완화 가능

정부와 건설업체는 중장기 주택수요 감소, 기 건설 중인 물량을 감안하여 신규 택지공급과 사업승인 물량을 축소

이를 통해 금년과 같은 침체기에 분양물량이 집중되는 것을 방지함과 동시에 장기 수급불균형도 완화 가능

최근 입주거부 사례 등에서 보듯이 주택시장 침체기에는 선분양에 따른 분쟁도 증가함을 고려할 때 후분양 유도로 소비자 피해를 줄일 수 있고, 임대주택 활용으로 전세가 안정에도 기여 가능

건설업체 입장에서도 진행 중인 사업은 계속 진행하면서 분양시장 상황에 따른 최선의 판매전략 모색이 가능해 지는 이점

미분양 적체 지역에 대해 건설사의 신중한 사업추진을 유도하고, 준공 후 분양 유도를 통해 분양시기 연기 또는 분산, 선분양에 따른 입주 예정자 피해를 미연에 방지하는 효과도 기대

미분양 누적지역에 무분별한 사업추진을 억제함으로써 건설업계 전체가 상호 윈윈할 수 있음 (미분양 및 부도위험 사전방지 효과)

미분양 누적지역의 경우 선분양을 해도 분양률 저조로 건설자금 조달이 어려우나, 준공 후 분양으로 전환할 경우 신설되는 ｢후분양 대출보증｣을 통해 무리없이 건설자금 조달 가능

현재 3단계(최우량-우량-보통)로 나누어진 평가결과에 따른 보증요율을 더욱 세분화할 예정

금번 요율 차등은 분양성 또는 사업지역의 리스크를 반영하는 것이므로 중소업체라 해서 특별히 더 불리한 것은 아님

대주보 보증, 리츠 등을 활용한 자금 지원을 통해 분양예정물량 및 미분양의 준공 후 분양을 유도함으로써 공급시기 연기 및 분산 가능(시장침체기 분양물량 집중 방지)

또한, 미분양 주택을 일정기간(2～4년) 임대주택으로 활용함으로써 공급조절은 물론 전세시장 안정에도 기여 가능

그러나 금번 대책으로 이 업체는 건설 중 추가 분양 가능분 40%를 제외한 나머지 40%를 준공 후 분양으로 전환하고, 총 물량의 60%는 선분양, 나머지 40%는 후분양 대출보증으로 자금조달 가능

구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의하여 확정할 예정

대출금을 포함한 일체의 자금은 보증기관인 대주보가 관리하며, 대출금은 공사비 등 사업비 용도에만 제한적으로 사용 가능

특히, 준공 후 임대활용 업체는 해당물량에 대해 임대활용 이후, 선착순 분양 허용할 예정(주택공급규칙 개정)

이미 성공적인 운영 경험이 있는 기존 환매조건부 미분양매입사업과 유사한 상품(분양가의 50%로 대주보가 매입)이며,

PF 등 일반 건설자금 대출과 달리 인허가 리스크가 없고,

현행 PF 보증과 달리 공정별 대출 시행(보증 분할시행) 및 대주보 자금관리로 리스크 통제가 가능하며,

안정적인 자금지원으로 건설사 부도 위험이 줄어들어 오히려 미준공에 따른 분양보증 리스크는 감소

현재 After Living 실태를 감안할 때, 이 경우 건설업체는 전세를 통해 분양대금의 10～20%, 미분양 주택 담보대출을 통해 50～60%의 자금을 조달할 수 있을 것으로 기대

구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의하여 확정할 예정

리츠가 충분한 시간을 갖고, 미분양 주택을 임대․적정가격에 매각하여 투자자는 안정적 수익을 확보하고, 건설사도 잔여수익을 배당받을 수 있음

과거와 달리 확보된 주택을 즉시 매각하지 않고, 임대주택으로 2~4년 활용후 매각한다는 점에서 차이가 있으나,

추가 임대수익 확보가 가능하고, 추후 자본이득도 기대되어 리츠 운영 가능

실제 ‘09～’12년 미분양 리츠를 통해 2,163호를 매입(LH 매입확약분)하였으나, 모두 시장에서 매각되어 LH가 매입한 사례는 없었음

다만, 이 경우에도 리츠의 손실은 후순위 출자한 건설사에 귀속되며 선순위 출자자나 채권자는 LH 매입확약으로 원리금이 보장

건설사의 경우도 대개 매입확약가 이상의 가격으로 처분되기 때문에 당초 실매각대금(분양가-후순위출자액) 외에 추가 배당 가능

건설사는 당장 필요한 최소한의 유동성을 확보하면서 분양시장 호전에 따른 수익을 향유할 수 있는 기회를 갖게 되는 효과

9개 미분양 리츠(LH AMC 6, KB AMC 3)가 3,343세대(11,527억원)를 매입하여 전세대 모두 LH 매입확약가(57～64%)보다 높은 가격(81%)으로 매각 완료

금리(연 5%)가 높고, 대출한도(호당 6천만원)가 작아 대출실적 미미