국토교통부

택지개발예정지구 지정 및 효과

• 택지개발예정지구 조사

  • 지정권자가 조사하거나 시장ㆍ군수 또는 택지개발사업 시행자에게 조사를 명할 수 있음(택촉법 제4조)
  • 조사를 명받은 시장ㆍ군수 또는 택지개발사업 시행자는 조사를 마친후 택지개발대상 조사서를 지정권자에게 제출(택촉법시행규칙제4조)

• 택지개발예정지구 지정 및 해제

  • 지구지정(변경)
    • 국토해양부장관은 주택법 제7조제1항의 규정에 의한 주택종합계획 중 택지수급계획이 정하는 바에 따라 필요지역을 예정지구로 지정(택촉법 제3조제1항)
    • 택지수급계획에서 정한 해당 시ㆍ도의 계획량을 초과하여 지정하려면 국토부장관과 미리 협의하여야 하고, 면적이 330만㎡ 이상인 경우에는 국토부장관의 승인을 받아야 한다.(택촉법 제3조제2항)
    • 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하고 주민공람을 거쳐 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 시ㆍ도 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 예정지구 지정(변경) 단, 해제는 제외(택촉법 제3조제4항)

      주택정책심의위원회를 거치지 않는 경미한 사항의 변경에 해당하는 사항(시행령 제3조)
      1. 예정지구의 축소
      2. 예정지구 면적의 100분의 10의 범위 안에서의 확대(단, 개간 대상지역, 군사시설보호구역 등 농지 포함 시에는 관계기관과 협의 필요)

  • 지정해제
    • 예정지구 지정 고시일로부터 3년이내 택지개발실시 계획의 승인을 신청하지 아니한 때(택촉법 제3조제5항)
  • 예정지구 지정의 제안
    • 택지개발사업 시행자는 지정권자(시ㆍ도지사, 국토부장관)에게 예정지구의 지정제안 가능(택촉법 제3조의2)

      ※ 택지개발사업시행자(택촉법 제7조)
      1. 국가, 지방자치단체
      2. 한국토지주택공사
      3. 지방공기업법에 의한 지방공사
      4. 예정지구 면적의 50% 이상을 확보하여 제1호 내지 제3호의 공공시행자와 공동으로 개발을 시행하려는 주택법에 따른 등록업자

  • 지구지정 또는 해제효과
    • 국토의계획및이용에관합법률 제51조에 따른 제1종지구단위계획구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 간주(택촉법 제3조제5항)
    • 예정지구안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토석의 채취 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 일정한 행위를 하고자 하는 자는 관할 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 하며, 관할 시장ㆍ군수는 허가를 함에 있어 택지개발사업시행자의 의견을 들어야 함(택촉법 제6조 및 동법 시행령 제6조)
    • 예정지구지정 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받아 공사 또는 사업을 착수한 자는 진행사항과 시행계획을 지정ㆍ고시가 있은 날부터 30일 이내에 관할 시장ㆍ군수에게 신고하여야 하여야 함(택촉법시행령 제6조제4항)
    • 예정지구의 지정ㆍ고시가 있은 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 보며 용지보상 착수와 토지수용을 할 수 있는 법률적 효력이 있음
  • 예정지구 지정 제안시 유의사항(택지개발업무지침 제4조 및 제5조)
    • 조사 및 협의 관계서류 작성 등 입안과정에서 관련정보가 누설돼 부동산 투기등 사회ㆍ경제적 부작용이 없도록 보안대책 강구
    • 해당지역 및 인근 배후도시의 인구 및 가구현황, 주택보급률, 도시개발 방향과 발전추세, 공공 및 민간택지개발 동향 등 관련 사회ㆍ경제지표를 분석하여 지구규모나 위치를 합리적으로 선정
    • 지구선정시 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 도시기본계획상 우선개발이 가능한 주거지역을 대상으로 하여야 하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법령ㆍ문화재보호법령ㆍ수도법령ㆍ농지법령 또는 군시시설보호법령 등에서 제한하고 있는 지역은 가능한 제외
    • 지구 경계는 도로ㆍ하천ㆍ개발제한구역등 가능한한 경계가 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라 설정
  • 예정지구지정 추진지역 관리
    • 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수는 택지개발 예정지구의 지정을 추진하고 있는 지역에 대하여 토지의 이용상황을 변경시킬 수 있는 도시계획의 수립이나 변경 등이 최대한 억제될 수 있도록 하여야 하며,부동산 투기가 우려되는등 특별한 사유가 있는 경우 이의 방지를 위해 필요한 대책을 강구하여야 함(택지개발업무지침 제4조 및 제7조)

택지개발계획의 수립

• 택지개발계획의 수립

  • 택지개발계획의 의의
    • 사업시행자가 지정된 예정지구를 택지로 개발하기 위하여 사업을 구체화하는 단계이며, 공사시행을 위한 택지개발사업 실시계획이 승인되기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 사전 업무단계
  • 택지개발계획 수립의 의의
    • 당해 예정지구의 기본적 개발방향 및 공간골격(수용인구 및 주택에 관한 계획, 토지이용계획 등)을 형성하는 작업
  • 택지개발계획의 수립기준 및 내용
    • 개발계획을 수립할 때에는 개발계획의 개요, 개발기간, 위치와 면적, 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획, 기타 필요한 사항으로 구분하여 구체적으로 작성(택촉법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조)
    • 택지개발계획은 택지개발 예정지구를 일단으로 하여 수립. 다만, 사업시행은 당해 지역의 주택수급상황이나 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역의 경우 단계별로 시행이 가능하며, 이 경우 택지개발 계획에 단계별 조성계획에 관한 사항이 포함되어야 하고, 택지개발계획을 변경하고자 할 경우에는 사업준공 예정일을 기준으로 최소한 3개월전에 변경승인을 신청하여야 함(택지개발업무지침 제10조)

• 토지이용계획

  • 주택건설 용지계획과 공공시설 용지계획이 포함되어야 함(택촉법시행령 제7조)
  • 용지분류는 택지개발업무처리지침 별표2의 용지분류에 따르나, 사업시행자가 당해 택지개발 사업에 특별히 필요하다고 인정하는 경우 별도의 용지분류가 가능(택지개발업무지침 제11조)
  • 용지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지역ㆍ지구의 지정목적과 취지 등을 감안하여 계획(택지개발업무지침 제11조)

• 수용인구 및 주택에 관한 계획

  • 택지개발 예정지구가 건전한 도시로 발전할 수 있도록 도시기본계획 등에 의한 도시지표와 당해 생활권의 인구배분계획 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래 개발계획 등을 고려하여 작성(택지개발업무지침 제12조)
  • 단독주택 건설용지는 필지단위로 계획하고, 필지당 165㎡이상 660㎡ 미만으로 분할하여 공급하거나 일부를 블록단위로 공급 가능

    (택지개발업무지침 제5조)

  • 공동주택 건설용지는 가구(블럭)별로 호수, 평형, 층수, 용적율을 정하여 계획을 수립하고, 이에 의거 가구(블럭)별로 규모별 배분계획을 수립

    (택지개발업지침 제14조)
    ※ ※ 평형구분 : 60㎡이하, 60㎡초과 85㎡이하, 85㎡초과로 구분
    층수구분 : 연립주택, 저층아파트(5층), 고층아파트(6층이상)

  • 주택건설용지의 배분비율(택지개발업무처리지침 제13조)
    

    주택건설용지의 배분비율

    지역별	공동주택 건설용지		단독주택 건설용지
    	아파트	연립 및 다세대
    수도권 및 부산권	60%이상	20%이하	20%이하
    광역시(부산ㆍ인천제외)	40%이상	20%이하	40%이하
    시 지 역	50%이상		50%이하
    기타지역	택지개발계획 승인권자가 지역여건을 고려하여 자율적으로 조정

    ※단, 1ㆍ2ㆍ3호의 경우 택지개발계획 승인권자가 여건을 고려 필요하다고 인정하는 경우 30%퍼센트포인트 범위에서 배분비율 조정가능

  • 공동주택 건설용지 규모별 배분비율(택지개발업무지침 제13조)
    

    공동주택 건설용지 규모별 배분비율

    규모별	배분비율
    60제곱미터 이하	수도권 및 광역시 : 30%이상 기타지역 : 20%이상
    85제곱미터 이하	60%이상(60제곱미터이하 포함)
    85제곱미터 초과	40%미만

    ※다만, 택지개발계획승인권자가 당해 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 20퍼센트포인트 범위에서 배분비율을 조정가능

택지개발사업 실시계획의 수립 및 승인

• 택지개발사업 실시계획의 수립 및 승인

  • 택지개발사업 실시계획의 의의
    • 사업시행의 범위가 구체적으로 확정되어 공사착수가 가능해지며, 타법령에 의한 인ㆍ허가 의제 및 각종 수수료ㆍ사용료 등의 면제와 수용재결 신청기간의 특례가 인정되고
    • 국ㆍ공유재산의 귀속과 대체에 관한 사항이 확정되며, 공사의 준공이 실시계획 승인내용과 동일하게 이루어져야 할 의무를 부여하는 등의 법률적 효력이 있음
  • 수립 및 승인절차
    • 계획수립ㆍ제출(사업시행자)→의견청취(시장ㆍ군수의견)→승인(시ㆍ도지사에게 위임)→고시(관보) 및 통지(시ㆍ도지사가 시행자 및 시장ㆍ군수에게 통지)(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)
  • 국토의계획및이용에관한법률제30조 규정에 의한 도시관리계획의 결정, 동법 제56조 규정에 의한 개발행위의 허가, 동법 제86조 규정에 의한 도시계획시설사업의 시행자의 지정, 동법 제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가 등 22개 법률의 의한 인ㆍ허가 등이 의제처리(택촉법 제11조)
  • 예정지구 지정당시 이미 도시개발사업 지구로 결정ㆍ고시된 지역으로서 당해 지역의 지가가 인근의 다른 예정지구의 지가에 비하여 현저히 높아 다른 방법으로서는 택지개발이 심히 곤란한 때에는 도시개발사업을 실시할 수 있음(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)
  • 간선시설의 설치에 관하여는 주택법 제23조의 규정을 준용(택촉법 제14조)
  • 공공시설의 귀속(주차장, 운동장, 공동묘지 및 화장장은 제외)에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용. 이 경우 “행정청인 시행자는”는 택촉법상의 “시행자”로 간주(택촉법 제25조)
  • 토지 등의 수용재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 하여야하고 재결관할은 중앙토지수용위원회로 함(택촉법 제12조)

보상 및 이주대책

• 지구지정ㆍ고시로 토지수용법상 사업인정 및 사업인정고시가 의제되며, 재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 신청 가능(택촉법 제12조)
• 택지개발사업에 따른 토지 및 건물 등의 취득 또는 사용과 보상에 대하여는 공공용지의취득및손실보상에관한법률 등 관련 법령이 정하는 바에 따르며, 이주대책 기준일은 택지개발예정지구 지정 공람ㆍ공고일로 함. 다만, 수도권 지역에서 이주대책으로 주택건설용지를 공급하는 경우 공람ㆍ공고일 1년 이전을 기준으로 함(택지개발업무지침 제28조)
• 이주대책의 내용과 방법은 토지보상법등 관련 법령이 정하는 범위내에서 사업시행자가 별도의 기준을 정할 수 있음

지구단위 계획의 수립

• 시ㆍ도지사는 택지개발사업 실시계획의 승인 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 지구단위 계획이 포함되어 수립되도록 하여야 하며, 택지개발사업 실시계획을 고시하는 때에는 지구단위 계획에 관한 사항을 함께 고시하여야 함(택촉법 제9조 및 택지개발업무지침 제36조)
• 준공된 택지개발 사업지구는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 지구단위 계획으로 관리하여야 함. (택촉법 제16조)

택지의 공급

• 사업시행자는 실시계획에서 정하는 택지의 용도, 위치 및 면적, 공급 대상자 또는 대상자 선정방법, 공급의 시기ㆍ방법 및 조건, 공급가격 결정방법 및 공급 대상자별 분할도면 등에 따라 택지를 공급하여야 함(택촉법 제18조)
• 주택건설 용지를 공급할 경우에는 택지개발계획에서 정한 가구(블럭) 별로 호수, 용적율과 임대주택지 또는 분양주택지등 용도를 명시하여 공급하여야 함(택지개발업무지침 제21조)
• 공동주택 건설용지의 경우 동 용지의 40%이상을 85제곱미터 이하의 임대의무기간 10년 이상의 장기임대주택 건설용지로 우선 확보ㆍ공급
• 다만, 임대주택 건설용지로 우선 확보된 택지가 최초 택지공급 공고일로부터 6월이내에 공급되지 않을 경우 사업시행자는 국민주택 규모의 분양주택 건설용지로 전환하여 공급 가능(택지개발업무지침 제21조)
• 택지의 공급가격 및 공급방법은 지침 [별표 3]「택지공급가격기준」과 [별표 4] 「택지공급방법 및 공급가격」을 따르며, 위 규정외의 택지의 공급방법 및 공급가격은 사업시행자가 별도로 정할 수 있으며, 이경우 조성원가가 감정가격을 초과하는 경우에는 감정가격으로 공급할 수 있음 (택지개발업무지침 제22조)

택지공급가격 기준

• 택지공급가격 기준(별표 3)

  (단위 : 퍼센트)

  택지공급가격 기준

  구분	용도별	공급지역
  		수도권ㆍ부산권	광역시	기타지역
  조성원가 이하	60㎡이하 임대주택 건설용지	60	60	60
  	60㎡～85㎡이하 임대주택 건설용지	수도권 : 85 부산권 : 80	70	60
  	60㎡이하 국민주택 건설용지	수도권 : 95 부산권 : 90	90	80
  	초ㆍ중학교용지	무상	무상	무상
  	고등학교용지	무상	무상	무상
  	2,000세대규모 미만지구의 초ㆍ중ㆍ고등학교용지	무상	무상	무상
  조성원가 수준	공공용지	100	100	100
  	협의양도인 택지	수도권 : 감정가격 부산권 : 110	110	110
  	국민주택규모의 용지 (60㎡초과 85㎡이하 주택용지)	수도권 : 110 부산권 : 100	100	90
  조성원가 이상	단독주택 건설용지	감정가격	감정가격	감정가격
  	국민주택규모 초과용지 (85㎡초과주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
  	임대주택건설용지 (85㎡초과 149㎡이하 주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
  	공공용지	감정가격	감정가격	감정가격
  	상업용지등 (택지개발촉진법시행령 제13조의2 제2항 단서)	경쟁입찰에 의한 낙찰가격
  	주상복합용지	주거부분 : 감정가격 상업부분 : 경쟁입찰에 의한 낙찰가격

  • 주
    • 1. 공급가격은 상한가격 기준이며, 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급 가능
    • 2. 공공시설용지와 기타 공공시설용지(학교포함)는 당해 공공시설의관리주체 및 영리성에 의하여 구분하여 결정
    • 3. 주상복합용지는 지구단위계획에 명시된 상업부분과 주거부분 비율을 준수

택지공급방법 및 공급가격

• 택지공급방법 및 공급가격(별표 4)

  택지공급방법 및 공급가격

  용도	공급대상자	공급방법	공급가격
  상가부지	생활대책	수의계약	감정가격
  	기타 실수요자	경쟁입찰	낙찰가격
  	보상금예치자	제한경쟁	낙찰가격
  시 장	국가, 지자체 (농수산물도매시장)	수의계약	조성원가
  	농수산물유통공사등 (농수산물공판장)	수의계약	감정가격
  	생활대책	수의계약	감정가격
  	기타 실수요자	경쟁입찰	낙찰가격
  종교용지	협의양도자 (종교법인 소유토지)	수의계약	기존면적의 120% :조성원가 추가면적 : 감정가격
  	기타 실수요자	추 첨	감정가격
  유 치 원	국가, 지자체	수의계약	조성원가
  	협의양도자 (유치원시설 및 부지)	수의계약	기존면적 : 조성원가의 110% 추가면적 : 감정가격
  	기타 실수요자	추 첨	감정가격
  공용의 청사	국가, 지자체	수의계약	조성원가
  주 차 장	국가, 지자체	수의계약	조성원가
  	기타 실수요자	경쟁입찰	낙찰가격
  자 동 차	국가, 지자체	수의계약	조성원가
  정 류 장	대체시설용	수의계약	감정가격
  	기타 실수요자	추 첨	감정가격
  종합의료 시 설	국가, 지자체	수의계약	조성원가
  	기타 실수요자	추 첨	감정가격
  통신시설	전기통신사업법에 의한 실수요자	수의계약	감정가격
  집단 에너지시설	집단에너지사업법에 의한 실수요자	수의계약	감정가격
  전기 공급시설	전기사업법에 의한 실수요자	수의계약	감정가격
  ㆍ도시형공장 ㆍ벤처기업 집적시설 ㆍ소프트웨어 사업용시설	국가, 지자체	수의계약	조성원가
  	중소기업진흥공단 (중소기업협동조합법에 의한 중소기업중앙회가 국가 또는 지자체로부터 재정지원을 받아 관련시설을 설치하는 경우를 포함한다)	수의계약	조성원가 (단, 상업용지 및 근린생활시설용지는 감정가격)
  	협의양도자	수의계약	기존면적 : 조성원가의 80% 추가면적:감정가격
  	기타 실수요자 (관할 지자체장의 추천)	수의계약	감정가격
  	기타 실수요자	추첨	감정가격
  농업관련시설	국가, 지자체	수의계약	감정가격
  	종자산업법 제137조제1항 규정에 의하여 종자업을 등록한자 중 실수요자 (관할지자체장의 추천)	수의계약	감정가격
  	기타 실수요자	추첨	감정가격
  사회복지 시 설	국가, 지자체	수의계약	조성원가
  	사회복지법인 (다만, 사회복지사업법에 의한 사회복지시설중수용보호시설 (유료시설제외)을 설치하고자 하는 사회복지법인으로 관할 지방자치단체장의 추천을 받은 경우에 한함)	수의계약	조성원가
  	기타 실수요자(관할 지자체장의 추천)	수의계약	감정가격
  위험물저장 및 처리시설 (주유소 및 액화천연가스 충전소)	협의양도자	제한경쟁	낙찰가격
  	기타실수요자	경쟁입찰	낙찰가격

  • 주
    • 1. 다음의 경우는 상기 기준의 일부를 변경적용가능
      • - 330만제곱미터이상의 대규모 택지개발사업지구로서 신도시건설차원에서 개발되는 경우
      • - 당해 사업지구의 시행상 특수성으로 인하여 본 단일기준에 의할수 없는 특별한 사정이 있는 경우
    • 2. 전력ㆍ통신ㆍ가스의 공급대상자가 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 의한 준시장형 공기업에 해당하는 경우에는 조성원가로 공급