국토교통부

「종전부동산 매입공공기관 등의 손익산정 및 정산지침」 제정문

1. 제정이유

   지방으로 이전하는 공공기관의 종전부동산을 매입하는 매입공공기관의 매입 참여를 활성화하고, 혁신도시건설특별회계와의 객관적이고 공정한 정산을 위해 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법 시행령」제41조에서 위임하는 매입공공기관의 이익 또는 손실의 정산기준 등 필요한 사항을 정하려는 것임.

2. 주요내용

   

 가. 지침의 목적과 용어를 구체화함(제1장)

  ㅇ 매입공공기관의 종전부동산 매입에 따른 이익 또는 손실에 대하여 혁신도시건설특별회계에 전입하거나 보전하기 위한 산정기준 및 정산방법 등을 정함(제1조)

  ㅇ 매입공공기관이 매입한 종전부동산의 처분유형, 활용계획 단위, 정산손익, 성과수수료 등의 용어를 구체화함(제2조)

 나. 매입공공기관 등의 수익금 및 비용의 산정기준(제2장)

  ㅇ 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법 시행령」제41조에서 정하는 매입공공기관의 종전부동산 매입에 따른 수익금과 비용을 구체적으로 정함(제3조, 제4조 및 별표)

  ㅇ 매입공공기관의 비용 중 이자비용이 적은 자기자본보다는 타인자본으로 매입대금을 조달하게 되는 역선택을 방지하기 위하여 자기자본비용을 인정하는 자본비용 산정기준을 마련하고(제5조),

  ㅇ 인건비, 판매비, 관리비 등 매입공공기관의 간접비에 대하여 종전부동산 처분유형별로 상한율을 차등적용하는 산정기준을 마련함(제6조)

 다. 종전부동산 개발사업(제3장)

  ㅇ 매입공공기관이 매입한 종전부동산 중 관련 규정상 개발이 불가피한 경우 등에 한하여 개발할 수 있도록 하고, 개발사업의 범위는 종전부동산 활용계획에서 정하는 사업으로 함. 다만, 종전부동산의 처분 가능성 및 혁신도시건설특별회계의 건전성 확보 등을 위하여 개발사업의 범위를 조정하여야 할 타당한 사유가 있는 경우에는 국토해양부장관, 기획재정부장관 및 매입공공기관 등의 장이 협의하여 사업범위를 조정할 수 있도록 함(제7조)

  ㅇ 혁신도시 이전비용 조달 및 혁신도시건설특별회계의 건전성 등을 고려하여 종전부동산 개발사업계획에 대하여 미리 국토해양부장관과 협의하도록 하고, 국토해양부장관은 개발사업의 진행상황 및 사업비 실태 등을 정기 또는 수시로 조사할 수 있도록 함(제8조 및 제9조)

 라. 혁신도시건설특별회계와의 정산(제4장)

  ㅇ 매입공공기관의 이익 또는 손실은 활용계획 단위로 최종 매각이 완료되는 시점까지 발생하는 수익금과 비용을 기초로 산정하여 정산절차에 따라 혁신도시건설특별회계와 정산함. 다만, 혁신도시건설특별회계의 효율적인 운용을 위하여 정산시기를 조정할 필요가 있는 경우에는 국토해양부장관, 기획재정부장관 및 매입공공기관 등의 장이 협의하여 예비정산할 수 있도록 함(제11조)

  ㅇ 매입공공기관이 종전부동산을 매각하여 이익이 발생한 경우, 종전부동산의 처분유형에 따라 이익의 일정부분(활용계획 수립 후 매각 3%, 도시관리계획 반영 후 매각 5%, 개발사업 후 매각 8%)을 성과수수료로 차등 지급하는 기준을 마련함(제12조)

  ㅇ 매입공공기관은 이익 또는 손실 산출과 관련된 자료를 국토해양부장관에 제출하고, 외부전문기관의 검사 및 검토에 적극 협조하여야 함(제13조 및 제14조)

  ㅇ 정산 결과 이익이 발생한 경우 매입공공기관은 성과수수료를 제외한 이익을 혁신도시건설특별회계에 전입하고, 손실이 발생한 경우에는 국토해양부장관은 기획재정부장관과 협의하여 정산완료일로부터 2년 내에 손실을 보전함(제15조)

국토해양부 훈령  제943호

종전부동산 매입공공기관 등의 손익산정 및 정산지침

제1장 총 칙

제1조(목적) 이 지침은 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」(이하 “법”이라 한다) 제44조 및 동법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제41조에 따라 매입공공기관 또는 지방공기업(이하 “매입공공기관 등”이라 한다)의 종전부동산 매입에 따른 이익이나 손실에 대하여 혁신도시건설특별회계에 전입하거나 보전하기 위한 산정기준 및 정산방법 등을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 지침에서 사용되는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ‘매입공공기관 등’이란 법 제43조제3항에 따라 종전부동산을 매입하는 매입공공기관 또는 지방공기업을 말한다.

  2. ‘종전부동산의 처분’이란 매입공공기관 등이 매입한 종전부동산을 법 제43조제5항 및 영 제38조제2항에 따라 수립된 활용계획 및 처분계획에 따라 처분하는 다음 각 목의 유형을 말한다.

    가. ‘활용계획 수립 후 매각’이란 매입공공기관 등이 매입한 종전부동산에 대하여 법 제43조제5항에 따라 활용계획을 수립한 후 도시․군관리계획의 반영없이 매각하는 경우를 말한다.

    나. ‘도시․군관리계획 반영 후 매각’이란 법 제43조제6항에 따라 활용계획을 해당 지방자치단체가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시․군관리계획에 반영한 후 매입공공기관 등이 매각하는 경우를 말한다.

    다. ‘개발사업 후 매각’이란 매입공공기관 등이 매입한 종전부동산에 대하여 수립된 활용계획에 따라 제7조의 개발사업을 시행한 후 매각하는 경우를 말한다.

  3. ‘활용계획 단위’란 국토해양부장관이 활용계획을 수립하는 과정에서 도시의 종합적․체계적 관리 등을 위하여 종전부동산을 개별 종전부동산 또는 인근 지구 단위 등을 단일 사업으로 통합하여 하나의 활용계획으로 수립하는 단위를 말한다.

  4. ‘정산손익’이란 매입공공기관 등이 종전부동산을 매각할 때까지 발생하는 이익 또는 손실을 말하며, 제11조에 따라 제3조의 매각대금 및 수익금의 합산금액에서 제4조의 매입대금 및 비용의 합산금액을 차감한 금액으로 한다.

  5. ‘성과수수료’란 제3조의 매각대금과 수익금의 합산금액에서 제4조의 매입대금과 비용의 합산금액을 차감하여 이익이 발생하는 경우, 그 이익에 제12조제2항의 성과수수료율을 곱한 금액을 말한다.

제2장 매입공공기관 등의 수익금 및 비용의 산정

제3조(매각대금과 수익금의 범위) 매입공공기관 등이 종전부동산을 매각할 때까지 발생하는 매각대금과 영 제41조제2항의 수익금은 다음 각 호와 같다.

  1. 매각대금 : 종전부동산을 매각하고 매수인으로부터 수령한 계약금, 할부금 등 원금

  2. 임대수익금 : 종전부동산을 임대하는 경우 임대차계약에 따라 수령한 임대료와 임대보증금 운용수익금(「부가가치세법 시행령」제49조의2의 산식을 준용한다.)

  3. 할부매각이자수익금 : 종전부동산을 할부 매각하는 경우 매수인으로부터 수령한 이자수익금

  4. 부대수익금 : 매각대금 등의 납부지연에 따른 지연 손해금, 입찰보증금 또는 계약보증금 등의 귀속금, 계약의무 불이행에 따른 변상금, 손해배상금, 이익의 운용수익금, 그 밖에 매각할 때까지 발생하는 부대수익금

제4조(매입대금과 비용의 범위) 매입공공기관 등이 종전부동산을 매각할 때까지 발생하는 매입대금과 영 제41조제3항의 비용은 다음 각 호와 같다.

  1. 매입대금 : 종전부동산 매입대금으로 지급한 계약금, 할부금 등 원금

  2. 감정평가수수료 : 종전부동산의 감정평가액 산정을 위해 지급한 평가수수료 비용

  3. 측량수수료 : 종전부동산의 경계측량, 현황측량 등 지적측량수수료 비용

  4. 제세공과금 : 종전부동산과 관련하여 법령에 따라 매입공공기관 등이 납부한 세금과 공과금 및 각종 부담금 등

  5. 자본비용 : 종전부동산과 관련하여 필요한 자금을 조달하기 위한 다음 각 목의 비용

   가. 정부융자금이자 : 국가로부터 지원받은 융자금에 대한 이자

   나. 채권지급이자 : 채권 발행에 따른 지급이자

   다. 자기자본비용 : 자기자본 조달에 따른 기회비용

 

  6. 인건비 : 종전부동산 관련 업무를 직접 수행하거나 지원․관리하는 직원에 대한 인건비

  7. 판매비 : 종전부동산 매각을 위한 광고선전비, 판매촉진비, 기타 판매활동에 소요되는 비용

  8. 관리비 : 종전부동산과 관련된 사무실․차량 등 임차료, 소모품비, 경상개발비, 교육훈련비, 수선유지비 등 일반관리에 소요되는 비용

  9. 개발사업비 : 개발사업에 소요되는 조사비, 설계비, 공사비, 보상비 및 기타비용 등 별표에 의한 비용

 10. 그 밖의 부대비용 : 종전부동산과 관련된 등기․등록, 공부발급, 유지관리비, 자문비, 출장비, 용역비, 도시․군계획 수립 및 변경에 필요한 관계서류 작성비용, 철거 관련 비용, 제14조에 따른 정산내역 검토 의뢰비, 「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로 발생하는 피해액 및 사업 관련 기부채납금, 손실의 자본비용, 그 밖에 종전부동산 업무처리와 관련하여 지출한 비용

제5조(자본비용의 산정) ① 제4조제5호의 자본비용은 다음 각 호의 산식에 따라 산정한다.

  1. 자본비용 = 순투입누적액 × 자본비용율

  2. 순투입누적액은 자본비용 산정기간 동안 매분기별 해당 종전부동산에 대한 투입액에서 회수액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액

  3. 자본비용율 = × 자기자본비용율 + × 타인자본비용율

  4. 총자본(금액) = 자기자본(금액) + 타인자본(금액)

  5. 자기자본비용율 = 5년만기 국고채 이자율

  6. 타인자본비용율 = 최근 5년간 차입이자의 연평균액 / 최근 5년간 타인자본금액의 연평균액

  ② 자본비용 산정기간은 정산손익 산정시점까지로 한다.

  ③ 순투입누적액 중 직접비는 연복리를, 간접비는 단리를 각각 적용하고, 자기자본은 회계상 자본으로 하며, 타인자본은 회계상 부채가 아니라 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.

제6조(간접비의 산정) ① 간접비는 매입공공기관 등이 종전부동산을 매각할 때까지 발생하는 제4조제6호부터 제8호까지의 인건비, 판매비 및 관리비를 말한다.

  ② 간접비는 매입공공기관 등의 합리적인 배부기준에 따라 산정한다. 다만, 제11조의 정산시기에 최종 합산된 인건비, 판매비 및 관리비는 다음 각 호의 금액을 초과할 수 없다.

  1. 활용계획 수립 후 매각 및 도시․군관리계획 반영 후 매각의 경우에는 종전부동산과 관련하여 발생하는 제4조제1호부터 제5호, 제10호의 비용의 합산금액의 2%

  2. 개발사업 후 매각의 경우 개발사업 착수 전에 발생하는 비용에 대해서는 제1호와 같으며, 그 이후 발생하는 비용에 대해서는 제4조제2호부터 제5호, 제9호, 제10호의 비용의 합산금액의 4%

제3장 종전부동산 개발사업

제7조(개발사업의 범위) ① 종전부동산 개발사업과 관련하여 매입공공기관 등은 다음 각 호의 경우에 한하여 개발사업을 시행할 수 있다.

  1. 종전부동산 내 개발제한구역의 해제를 위하여 「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침」에 따라 전면매수 방식의 공영개발로 추진하여야 하는 경우

  2. 그 밖에 도시의 종합적․체계적 정비를 위하여 개발이 불가피한 경우로서 국토해양부장관이 인정하는 경우

  ② 제1항에 따른 종전부동산의 개발사업은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획시설사업, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 등 도시개발 관련 법령에 의한 개발사업 중 법 제43조제5항에 따라 국토해양부장관이 수립하는 활용계획에서 정하는 사업으로 한다.

  ③ 종전부동산의 처분 가능성 및 혁신도시건설특별회계의 건전성 확보 등을 위하여 종전부동산 개발사업의 범위를 조정하여야 할 타당한 사유가 있는 경우에는 국토해양부장관, 기획재정부장관 및 매입공공기관 등의 장이 협의하여 사업범위를 조정할 수 있다.

제8조(사업계획의 협의 등) ① 매입공공기관 등은 제7조에 따른 개발사업을 시행하는 경우 사업계획서(시행자, 사업기간, 사업비용, 사업시행방법, 재원조달계획, 사업성 분석결과 등을 포함한다)를 작성하여 국토해양부장관과 협의하여야 한다.

  ② 제1항에 따른 사업계획서 제출 후 개발사업의 개발계획 수립 또는 실시계획 인가 등 관련 법령에 따른 인허가 신청시 사업계획서의 변경사항이 있을 경우 미리 국토해양부장관과 협의하여야 한다.

  ③ 매입공공기관 등은 정산손익 산출시 최초 제출한 사업계획서에 근거한 사업비를 초과하는 경우 이에 대하여 소명하여야 한다.

제9조(개발사업의 조사 등) 국토해양부장관은 개발사업의 수행현황, 사업비 사용실태 등에 대해 정기 또는 수시로 서면조사와 현장 실태조사 등을 실시할 수 있다. 이 경우 매입공공기관 등은 조사에 적극적으로 협조하여야 한다.

제10조(다른 법령과의 관계) 그 밖에 이 지침에서 정하지 아니한 종전부동산의 개발사업 시행과 관련한 사항에 대하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」 등 개발사업 관련 법령을 따른다.

제4장 혁신도시건설특별회계와의 정산

제11조(정산손익의 산정 등) ① 매입공공기관 등의 정산손익은 활용계획 단위로 최종매각이 완료되는 시점까지 실제 발생한 제3조의 매각대금 및 수익금과 제4조의 매입대금 및 비용을 기초로 산정(개발사업의 준공 전에 매각이 완료된 경우에는 준공시점에 확정된 금액을 기준으로 산정)하여 제13조부터 제15조의 정산절차에 따라 혁신도시건설특별회계와 정산한다.

  

  ② 혁신도시건설특별회계의 효율적인 운용을 위하여 제1항의 혁신도시건설특별회계와의 정산시기를 조정하여야 할 타당한 사유가 있는 경우에는 국토해양부장관, 기획재정부장관 및 매입공공기관 등의 장이 협의하여 예비정산을 할 수 있다.

  ③ 매입공공기관 등은 영 제41조제6항에 따라 종전부동산의 매입 및 관리 등에 따른 이익 또는 손실 내역서를 작성하는 경우 활용계획 단위로 작성하여야 한다.

제12조(성과수수료) ① 성과수수료는 활용계획 단위로 매각이 완료되는 시점까지 발생한 제3조의 매각대금과 수익금의 합산금액에서 제4조의 매입대금과 비용의 합산금액을 차감하여 이익이 발생하는 경우, 그 이익(이하 ‘정산이익’이라 한다)에 제2항의 성과수수료율을 곱하여 산정한다.

  ② 종전부동산 처분유형에 따라 지급되는 성과수수료율은 다음 각 호와 같다.

  1. 활용계획 수립 후 매각 : 정산이익의 100분의 3에 해당하는 금액

  2. 도시․군관리계획 반영 후 매각 : 정산이익의 100분의 5에 해당하는 금액

  3. 개발사업 후 매각 : 정산이익의 100분의 8에 해당하는 금액

  ③ 활용계획 단위 내에 종전부동산의 처분유형이 혼합되어 있는 경우에는 최종 정산이익에 대한 기여도에 따라 제2항의 성과수수료율을 적용한다. 이 경우 기여도 산정기준은 다음과 같다.

제13조(정산손익 자료 제출) 매입공공기관 등은 제11조의 정산시기에 매각대금, 수익금, 매입대금, 비용 및 정산손익 등 정산내역 산출과 관련한 다음 각 호의 자료를 국토해양부장관에게 제출하여야 한다.

  1. 제3조의 매각대금과 수익금 및 제4조의 매입대금과 비용 항목별 산출금액과 제2조제4호의 정산손익

  2. 제3조의 매각대금과 수익금 및 제4조의 매입대금과 비용 항목별 금액산출 기초자료

  3. 제14조에 따른 정산내역 검토서

  4. 그 밖에 국토해양부장관이 정산에 필요하다고 인정하여 요구하는 자료

제14조(정산내역의 검토) 매입공공기관 등은 매각대금, 수익금, 매입대금, 비용 및 정산손익 등 정산내역에 대해 국토해양부장관이 지정하는 외부전문기관에 의뢰하여 검사 및 검토를 받아야 하며, 매입공공기관 등은 정산내역의 검사 및 검토에 적극적으로 협조하여야 한다.

제15조(정산) ① 국토해양부장관은 매입공공기관 등이 제출한 정산내역을 검토하여 그 결과를 매입공공기관 등에 통보하여야 한다.

  ② 제14조에 따른 정산내역 검토 결과 이익이 발생한 경우 매입공공기관 등은 제12조에 따른 성과수수료를 제외한 이익을 혁신도시건설특별회계에 즉시 전입하여야 하며, 손실이 발생한 경우 국토해양부장관은 기획재정부장관과 협의하여 손실보전계획을 수립하고, 이에 따라 정산완료일로부터 2년 내에 손실을 보전하여야 한다.

제5장 보칙

제16조(재검토기한) 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 훈령 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 훈령의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2015년 12월 20일까지로 한다.

부    칙

이 지침은 발령한 날부터 시행한다.

[별표] 개발사업비 항목 및 산정 (제4조제9호 관련)

항 목	중 항 목	소   항   목	산  정  기  준
조사비	-측량비 -기타 조사비		엔지니어링산업진흥법 제31조의 규정에 따른 엔지니어링 사업대가의 기준
설계비	-설계비
공사비	-재료비 -노무비 -경비 -일반관리비 -이윤		국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제9조의 규정에 따른 예정가격 결정기준과 정부표준 품셈 및 단가(정부고시가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)에 의함
보상비	-지장물 보상비(건물․입목 등) -권리 보상비(영업권․광업권 등) -이주대책비		수용 또는 사용방식인 경우는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 규정에 따른 평가액에 의할 수 있음
기 타 비 용	부대비	-사업타당성분석비 -영향평가비 -감리비 -건설공사 보험료	건설공사 보험료는 산업재해보험업법에 의함
	제세 공과금	-세금 -공과금 -각종 부담금	부담금은 법률에 따른 경우에 의함
	기타	-운영설비비 -영업준비금 -기타
주 : 1. 개발사업비의 실지출액과 산정기준의 금액이 상이할 경우 적은 금액을 기준으로 한다.     2. 개발사업비의 실지출액이 산정기준에 의한 금액을 초과하는 경우로서 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제12조제4항제2호, 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 산정기준에도 불구하고 그 금액을 인정한다.     3. 사업의 특성에 따라 분류 기준을 달리하거나 항목의 변동(추가․삭제)이 발생한 경우에는 그 사유를 명기한다.     4. 항목별 세부산출 내역은 부속서류에 포함한다.