국토교통부 공고 제2015- 호
『주택관리업자 및 사업자 선정지침』(국토교통부 고시)을 개정함에 있어 그 취지와 주요 내용을 국민에게 미리 알려 이에 대한 의견을 듣고자 행정절차법 제46조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.
2015년 6월 일
국 토 교 통 부 장 관
주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안) 행정예고
1. 개정이유
민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성 확보를 위하여 사업자 지정 기준을 마련하고, 주택관리사업자 및 사업자 선정 과정의 투명성을 제고하기 위하여 동 지침을 합리적으로 개정하고자 함
2. 주요내용
가. ｢주택법령｣ 개정(예정) 후속조치 (만족도 조사 관련 조문 삭제)
ㅇ “주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가”가 입주자 등의 참여율 저조 등으로 실효성이 없고, 사적 자치영역에 대한 과도한 간섭이라는 평가에 따라 관련 내용을 주택법령에서 폐지(「주택법」제58조의2, 「주택법시행령」제81조의2)하고, 올해부터 관련 내용 미시행
ㅇ 지침에서 만족도 조사 관련 내용 삭제
나. 사업주체 관리기간 중 입대의 공백 해소 (안 제2조제2항)
ㅇ 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의의 의결을 거치도록 하고 있으나, 입주예정자의 과반수 입주 전 사업주체가 관리주체인 기간에는 입주자대표회의가 미구성된 상태임
ㅇ 사업주체 관리기간 중에는 사업자 선정 과정에서 필요한 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 규정
다. 제한경쟁입찰의 제한요건 완화 (안 제4조제2항, 별표1)
ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 제한경쟁입찰 시에는 계약 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”을 제한할 수 있으나, 제한 요건에 대한 기준이 설정되지 않아 입찰공고 시 특정 업체를 낙찰시킬 목적으로 과도한 제한기준을 제시하는 사례 발생
ㅇ 제한 요건 중 자본금을 삭제하여 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화*하고 제한 요건에 대한 기준을 마련**하여 대기업에 유리하게 작용했던 과도한 제한을 배제하고 중소업체의 시장진입을 용이하게 함
* (현행) 사업실적, 기술능력, 자본금 → (개정) 사업실적, 기술능력
** 계약 목적물과 관련된 규모나 양의 3배 이내에서 제한 가능
라. 수의계약 금액 상향․대상 확대 (안 제4조제3항, 별표2)
ㅇ 수의계약이 가능한 공사 및 용역의 금액이 적어 관리주체의 입찰사무가 과중하고, 소액의 공사에도 예외 없이 입찰이 적용되어 입찰가격을 높이는 원인으로 지적됨
ㅇ 수의계약 금액을 상향 조정*하고 대상을 확대**하여 공동주택 관리의 편의를 제고하고, 단순 설치를 요하는 소액의 공사 등은 입찰을 거치지 않고 저렴한 가격으로 시공 가능토록 함
* (현행) 200만원(부가세 제외) → (개정) 500만원(부가세 제외)
** 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위한 추가공사 등
마. 입찰의 무효 사유의 명확화 (안 제6조, 별표3)
ㅇ 입찰의 무효 사유에 유찰 사유가 포함되거나 불명확한 부분이 있어 무효 판단에 발주처와 입찰자 간 분쟁의 소지가 있으며, 입찰자에게 무효 사유를 알리는 절차가 없어 입찰과정에 대한 불신 초래
ㅇ 입찰의 무효 사유를 세분화‧명확화 하고, 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 그 사유를 해당 입찰자에게 알리도록 함
바. 적격심사제 운영방법 명시 (안 제13조)
ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정 시 적격심사제 적용이 원칙이나, 평가주체 및 운영방법 등이 명시되지 않아 제도 적용에 어려움. 또한, 적격심사 평가 시 정량적 평가항목에 대한 평가점수를 기준에 맞지 않게 산정하는 등의 사유로 평가결과 불신 및 민원발생
ㅇ 적격심사 평가위원을 구성하여 3인 이상이 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 인정하고, 평가과정에 대한 회의록의 작성‧보관 및 입주자등의 열람 청구를 규정하여 평가의 투명성 제고
사. 현장설명회 준비기간 확보 (안 제15조)
ㅇ 현장설명회 참석업체로 참가자격을 제한하는 경우, 입찰공고 이후 현장설명회까지의 기간이 규정되지 않아 입찰공고와 현장설명회 사이의 기간을 짧게 두어 특정업체의 참여만 유도하는 문제 발생
ㅇ 입찰공고일부터 현장설명회까지, 현장설명회부터 입찰서 제출 마감일까지의 기간을 규정하여 다양한 업체가 공정하게 입찰에 참여할 수 있도록 함
아. 입찰정보 변경계약 제한 (안 제21조제2항, 제29조제2항)
ㅇ 낙찰자 결정 이후 계약체결 내용에 대한 규정이 없어, 낙찰자와 계약가격을 협상하여 변경하는 등 입찰 유명무실화
ㅇ 낙찰자와의 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결하도록 규정
자. 입찰가 상한 공고를 위한 자문 역 확대 (안 제24조제3항)
ㅇ 입찰공고 시 전문가에게 자문하여 입찰가격의 상한을 공고할 수 있게 하였으나 전문가의 범위를 건축사‧기술사로 한정하여 자문비용이 발생하는 등 제도 적용에 어려움
ㅇ 건축사‧기술사 외에 주택법에 의한 자문기관, 지방자치단체 자문기구를 통하여 입찰가격 상한을 공고할 수 있도록 하여 실효성 제고
차. 입찰참가 제한의 실효성 제고 (안 제26조제1항제1호, 제6호)
ㅇ 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마친 자에 한하여 입찰참가를 허용하고 있으나, 단순 재활용품 수거와 같이 특별한 기술이나 장비가 필요치 않은 경우에는 입찰가격 상승 요인으로 작용함
ㅇ 또한, 담합으로 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과하지 않은 자의 입찰참가를 허용하고 있으나, 6개월의 기간은 행정심판청구* 등의 사유로 제한의 실효성이 없음
* 처분이 있음을 안 날로부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일
ㅇ 사업 종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등은 필요한 경우에 한하여 제한할 수 있게 하고, 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과하지 않은 자의 입찰 참가를 제한하여 제도의 실효성 확보
카. 입찰보증금 귀속규정 마련 및 납부 면제금액 상향 (안 제31조제2항, 제4항)
ㅇ 입찰보증금의 귀속에 대한 규정이 없어 원활한 관리업무 수행 곤란. 한편, 계약금액이 현행 수의계약 금액에 해당하는 경우 입찰보증금의 납부를 면제할 수 있도록 규정
ㅇ 낙찰자가 정당한 사유 없이 계약체결을 거절하는 경우 입찰보증금을 발주처에 귀속시키도록 하고, 수의계약 금액 상향에 따라 입찰보증금의 납부 면제 계약금액도 상향 조정(200만원→500만원)
타. 민간 전자입찰시스템 사업자 지정기준 마련 등 (안 제35조～제41조)
ㅇ 공동주택에서 주택관리업자 및 사업자 선정 시 전자입찰방식 적용이 의무화('15.1.1시행)*됨에 따라 민간이 운영하는 전자입찰시스템 사용도 허용되고 있으나, 민간 시스템의 공공성 확보 방안 미규정
ㅇ 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준*을 마련하여 시스템 운영의 공공성을 확보하고 민간 사업자 지정 관련 업무를 공동주택관리정보시스템 운영기관의 장에게 위탁함
* 기술인력, 경영상태, 시스템기능 및 보안 사항 등
파. 적격심사표준평가표 합리적 조정 (안 제7조, 별표4, 별표5)
ㅇ 적격심사 시 정성평가 항목에 대한 평가 시 특정 업체에 유리하게 자의적으로 활용되는 사례가 빈번하게 발생하고, 만점의 기준도 지나치게 높아 중소업체의 시장진입에 어려움 발생
ㅇ 적격심사 시 정성평가 항목의 배점을 하향 조정 하는 등 평가항목의 배점을 조정하고 표준평가표의 내용을 합리적으로 조정*
* 가격 배점 상향조정(30점→40점), 정성평가 배점 하향조정(10점 → 5점)
* 관리실적 만점 기준 하향조정 및 단지실정에 맞는 자율성 부여 등
하. 용어의 정비 등
ㅇ 지침에서만 사용하는 용어에 대한 해석상 혼란 발생하여「국가계약법」을 바탕으로 혼란이 있는 용어를 정비*하고 전체적인 문구를 조정함
* 입찰예정일(입찰서류 제출 시작일을 의미)→‘입찰서 제출 마감일’로 용어를 정비하여 규정, 계약이행보증금→계약보증금, 추가보유→보유 등
3. 의견제출
이 주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정안에 대하여 의견이 있는 단체 또는 개인은 다음 사항을 기재한 의견서를 국토교통부 주택건설공급과로 2015년 7월 10일까지 제출하여 주시기 바라며, 더 자세한 내용을 알고 싶은 분은 국토교통부 홈페이지 (http://www.molit.go.kr) 정보마당/법령정보/입법예고 란을 참조하여 주시기 바랍니다.
가. 예고사항에 대한 조문별 의견(찬․반 의견과 이유)
나. 성명(법인․단체의 경우 단체명과 그 대표자명), 주소 및 전화번호
다. 보내실 주소 : 세종특별자치시 도움 6로 11 정부세종청사
국토교통부 주택건설공급과(우편번호 339-012)
☎ 044-201-3368, 3372, Fax 044-201-5684