국토교통부

기존주택의 매입

• 사업개요 및 계획

  • '도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택(다가구주택 등)을 매입하여 개ㆍ보수 후 저렴하게 임대하고 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민주거안정을 모색함으로써 저소득층의 자활을 유도
    
    ※ 공공임대주택의 소규모 분산공급으로 대규모 집단화에 따른 사회적 격리현상과 슬럼화 방지
    
  • '04～'12년간 총 5.30만호 확보를 목표로, 우선 '04년에 시범사업으로 503호를 매입을 시작으로 '05년 4,539호, '06년 6,339호, '07년 6,526호, '08년 7,130호를 매입하였고, '09년에는 7,500호를 매입할 계획이며, '10년~'12년까지 매년 7,000호를 매입예정
    

    매입임대 확보계획

    구분	계	'04 (시범사업)	'05	'06	'07	'08	'09	'10~'12
    계획	53,000	500	4,500	6,000	6,500	7,000	7,500*	年7,000
    실적	25,037	503	4,539	6,339	6,526	7,130	-	-

    * 최근 경제침체로 인한 취약계층을 위해 500호 추가(‘09.4 추경)
    
    재원마련 및 임대료
    영구임대주택 수준의 임대료 책정을 위해 추가로 소요되는 재정부담 해소를 위해 다각적인 대책 강구

    재원분담비율

    호당총사업비	재정	기금	시행자	입주자
    100% (7,350만원)	45%	40%(이자율 1%)	10%	5%

    * 지자체의 경우 기금 50% 지원
    
    임대조건 : 시중 임대료 감정가의 50% 이내에서 시행자가 결정
    - 주공 : 시중 전세가의 30% 적용
    - 서울지역 50㎡의 경우 임대보증금 350만원, 월임대료 8~10만원
    임대기간 : 최초 2년, 재계약시 2년 4회 연장(입주자와 시행자간 계약)
    대상지역 : 수도권은 과밀억제권역 포함 인구 20만이상도시, 지방권은 인구 30만이상의 도시 및 도청소재지 등 주요 도시
    다가구 매입임대주택 지원절차
    입주자 선정 및 관리
    입주자 선정은 지자체가 최종 선정

부도임대주택 매입

• 추진배경

  • 외환위기 이후 임대사업의 수익성 악화 등으로 민간임대사업자가 건설·임대한 임대주택의 부도발생 급증
    
    - 이에 따라 임대보증금 반환 불가, 강제퇴거 등 임차인이 주거불안 문제가 심각한 사회문제화
    * '06년 말 현재 전국 부도임대주택 6.6만호
  • 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」이 의원입법으로 발의 · 제정되어 '07.4.20부터 시행 중

• 특별법 주요내용
  • '05.12.13 현재 임대 중인 공공건설임대주택으로서 법 시행일인 '07.4.20 이전에 부도 등이 발생한 주택
    • - '05.12.14 이후 건설된 임대주택 임차인은 임대주택법에 의한 임대보증금 보증제도를 통해 보호 가능
    • - 사용승인을 받지 않은 미준공 주택은 용대상에서 제외
    • - 매입임대자금이 투입된 임대주택과 국민주택기금이 투입되지 않은 민간건설임대주택 등은 매입대상에서 제외
  • 부도발생 사실을 알면서 허위계약을 체결한 경우, 경매개시결정, 전세권·임차권 등기 경료후 계약한 경우는제외
• 사업절차
  • 매입수요조사, 매입계획 수립, 매입요청, 매입대상주택 지정ㆍ고시, 경매 등으로 매입, 임대보증금 보전 및 이의신청순으로 실시하고
    • - 매입한 부도임대주택은 보금자리(국민임대) 주택 등으로 재공급
      
• 매입방법
  • 주공 등 주택매입사업시행자가 경매 등의 방법으로 매입
    • - 원칙적으로 임차인대표회의가 매입요청하되, 일정한 경우 임차인 개인도 매입요청 가능
      
  • 주공 등과 임차인이 합의한 경우 협의매입 추진
    • - 다만, 협의매입의 경우 임대사업자의 동의가 필수적이므로, 대부분 경매에 의하여 매입 가능
• 매입비용
  • 보금자리(국민임대)주택 건설자금 지원 수준의 재정 및 기금 지원
    • - 전용 60㎡이하는 재정(17,189만원, ‘09년 기준), 기금(4,101만원, ’09년기준)은 지원하고 전용 60㎡
    • -85㎡는 재정지원은 없고 기금은 호당 7,500만원 지원
      ㆍ부담비율(평균) : 재정 20%, 기금 45%, 주공·임차인 35%
      ㆍ'08년간 0.4만호 이상 매입을 목표로 하되, 경매 속행 등으로 연내 최대한의 부도임대주택 매입을 추진

건설중에 있는 주택매입

• 추진배경
  • 전국적으로 공사중 부도 등으로 장기간(6년~9년) 방치된 임대아파트는 약13천호 (’08.12월말 기준)로서 주변경관 저해 및 자원낭비 등의 사회적 문제를 야기하고 있는 실정
  • 이러한 문제점을 해소함과 동시에 국민임대주택 공급물량을 확보하기 위하여 공사중 중단된 공동주택을 매입추진 함
• 매입요건
  • 국민임대주택의 수요가 충분한 지역으로서
    • 임대주택 사업자(제안자)가 대지 소유권을 확보한 주택단지
    • 안전점검 결과 보수·보강이 가능한 주택
    • 토지에 설정된 근저당 및 채무정리가 가능한 주택단지
    • 기타 당해 건설현장과 관련된 채무정리가 가능한 단지 등
• 매입절차
  
• 매입방법
  • 감정가격 범위 내에서 협의에 의해 매입하되, 필요할 경우에는 경매의 방법으로 매입 가능
• 보금자리(국민임대)주택으로의 전환
  • 주택건설사업계획 승인권자(시·도지사)로부터 사업계획변경(사업시행자 및 유형 변경)승인을 득한 시점
• 재정 및 기금지원
  • 보금자리(국민임대)주택으로 전환되는 즉시 보금자리(국민임대)주택 건설자금 수준으로 재정 및 기금을 지원

국민임대주택 사업승인절차

• 01. 용어의 정의
• 02. 승인대상
• 03. 승인권자
• 04. 승인효력
• 05. 사업계획 승인절차도

• 01. 용어의 정의 (주택법 제2조, 영 제3조, 국민임대특별법 제2조, 영 제2조)

  • 주택

    • 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분함

  • 공동주택

    • 건축물의 벽, 복도, 계단 그 밖의 설비등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말함

  • 국민주택

    • 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 말하며, 그 국민주택의 규모는 1호 또는 1세대당 전용면적 85㎡ 이하를 말함(도시지역이 아닌 수도권의 읍·면지역 : 100㎡ 이하)

  • 국민임대주택

    • 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금을 지원받아 30년이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말함

  • 국민임대주택단지

    • 국민임대특별법에 따라 개발/공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지로서 전체주택중 국민임대주택이 100분의 50 이상으로서 대통령령이 정하는 비율 이상인 주택단지(100만 제곱미터 미만에 한하며, 자족기능을 확보하기 위하여 불가피하게 업무시설 등을 설치하는 경우 그 지역을 포함한다)를 말한다. (주거지역에서 지정하는 경우 : 총주택의 100분의 60)

  • 주택단지

    • 주택법 제16조의 규정에 의한 주택건설 사업계획 승인 또는 대지조성 사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지를 말하며, 다음의 시설로 분리된 토지는 이를 각각 별개의 단지로 본다.
      1. ① 도로법에 의한 일반국도, 특별시도, 광역시도 또는 지방도
      2. ② 철도, 고속도로, 자동차 전용도로
      3. ③ 폭 20m 이상인 일반도로
      4. ④ 폭 8m 이상인 도시계획 예정도로

  • 국민임대주택건설사업등의 시행자

    • ① 주택사업 시행자 - 국가/지방자치단체/대한주택공사/지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
      ② 단지조성사업자 -국가/지방자치단체/대한주택공사/한국토지공사 또는 지방 공기업법제49조의 규정에 의하여 택지조성사업을 목적으로 설립 된 지방공사중 국토해양부장관이 단지조성사업별로 지정하는 자가 국민임대주택단지별로 시행한다.

  • 부대시설

    • 주택에 부대되는 다음의 시설 또는 설비를 말함
      1. ① 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지안의 도로
      2. ② 건축법 제2조 제3호의 규정에 의한 건축설비
      3. ③ 위에 준하는 대통령령이 정하는 시설 또는 설비

  • 복리시설

    • 주택단지안의 입주자등의 생활복리를 위한 다음의 공동시설을 말함
      1. ① 어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당
      2. ② 그밖에 입주자등의 생활복리를 위하여 대통령령이 정하는 공동시설

  • 간선시설

    • 도로/상하수도/전기시설/가스시설/통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지안의 기간시설을 당해주택단지 밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. 다만, 가스시설, 통신시설 및 지역 난방시설의 경우에는 주택단지안의 기간시설을 포함한다.

  • 입주자

    • ① 주택법 제13조, 제38조, 제86조, 제89조 및 제98조의 경우에는 주택을 공급받는자
      ② 주택법 제54조 및 제57조의 경우에는 주택의 소유자
      ③ 주택법 제42조 내지 제45조, 제65조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속

  • 국민임대 입주자 (주택공급에 관한 규칙 32조)

    • ① 50㎡ 미만인 주택
      무주택세대주로서 당해 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50퍼센트 이하인 자
      ② 50㎡이상 60㎡이하 주택
      무주택세대주로서 당해 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70퍼센트 이하인 자
      ③ 60㎡초과하는 주택
      무주택세대주로서 당해 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득이하인 자

• 02. 승인 대상 (주택법 제16조, 영 제15조, 국민임대특별법 제23조)

  • 단독주택 : 20호 이상의 주택건설사업
  • 공동주택 : 20세대 이상의 주택건설사업
  • 대지조성 : 10,000㎡ 이상의 대지조성사업
  • 승인예외 (건축 및 개발행위허가대상 : 건축법 제8조, 국토계획법 제58조)
    • 20호 또는 20세대 미만의 주택건설사업과 10,000㎡ 미만의 대지조성 사업
    • 도시지역중 상업지역(유통상업제외)이나 준주거지역 안에서 주택외의 시설과 300세대 미만의 주택을 지상에서 동일 건축물로 건축하는 경우로서 세대당 주택의 규모가 297㎡이하이고 주택연면적이 전체 건축물 연면적의 90%미만인 경우
    • 농어촌주택개량촉진법에 의한 농어촌 주거환경개선사업중 농업협동 중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업
  • 동일 사업주체의 주택건설
    • 동일한 사업주체가 주택을 건설함에 있어 일단의 주택단지를 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 건설중인 다른대지와 연접하여 개발하는 경우에는 주택단지내 단위규모의 건설공구가 승인대상 규모에 미달되는 경우에도 전체공구의 주택건설호수 또는 세대수의 규모에 따라 승인대상 기준을 적용하며 주상복합의 경우에도 이를 준용한다. 이 경우 동일사업주체의 범위는 국토해양부령으로 정한다.

• 03. 승인권자 (주택법 제16조, 영 제15조, 국민임대특별법 제23조)

  • 국토해양부장관
    • 2국가/대한주택공사/한국토지공사가 시행하는 주택건설 및 대지조성사업 (영 117조, 시, 도지사 위임)
    • 330만㎡ 이상의 규모로 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업 또는 도시개발법에 의한 도시개발 사업을 추진하는 지역중 국토해양부장관이 지정/고시하는 지역안에서 주택건설사업을 시행하는 경우
    • 수도권/광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국토해양부장관이 지정/고시하는 지역안에서의 주택건설 사업을 시행하는 경우
    • 국민임대주택건설사업
    • 국민임대주택단지내에서 건설되는 국민임대주택 외의 주택(이하 “분양주택등”이라 한다)이 국민임대주택과 동시에 건설하는 것이 불가피하다고 판단하는 경우
  • 시ㆍ도지사
    • 국토해양부장관의 승인이 아닌 주택건설 및 대지조성 사업
  • 시장, 군수, 구청장
    • 시/도지사 승인 대상 중 지자체 조례등에 따라 위임되는 주택건설 및 대지조성 사업

• 04. 승인효력

  • 일반사업측면
    • 주택단지내 토지이용 및 주택건설 계획의 확정
    • 토지보상법에 의한 공익사업 인정
    • 건설공사 착수 가능
    • 주택공급가능 (주공 등)
    • 정부 등 각종 통계자료기준
  • 개발사업측면
    • 신도시등의 개발사업의 경우 택촉법 및 도시개발법등 관련 개별법 절차에 따라 사업구체화 단계
      (지정, 개발, 실시계획승인, 인가 등)에서 사업착수 및 토지보상법에 의한 사업인정의 법률적 효력이 발생하게되므로 주택법에 의한 일반주택 사업측면의 승인 효력보다는 택지개발 등 각종 개발사업에 관한 계획 내용
      (개발, 실시, 지구단위계획, 제영향평가 등)의 반영, 검증을 통한 주택건설용지내 단지계획
      (주동배치, 층고, 밀도, 주차계획 등)의 구체화 및 건설공사 착수를 위한 법적 효력의 근원이 될 수 있음

• 05. 사업계획승인 절차도

  
  
  
  

연도별, 지역별 사업승인실적

연도별, 지역별 사업승인실적

구분	계	'98~'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08
계	670,183	118,782	71,791	91,423	96,183	96,812	110,310	84,882
서울	52,724	1,759	5,926	5,861	15,809	7,591	5,783	9,995
경기	249,134	46,144	32,900	43,967	24,983	32,998	38,187	29,955
인천	36,647	8,619	1,251	3,676	2,164	5,568	12,340	3,029
부산	22,628	7,065	4,592	1,002	3,581	1,950	2,226	2,212
대구	27,152	4,041	5,843	889	4,337	4,784	1,340	5,918
대전	21,043	5,530	853	709	7,311	4,572	466	1,602
광주	28,721	8,304	2,752	3,021	7,086	3,656	2,863	1,039
울산	10,377	2,423	2,362		845	1,047	2,362	1,338
강원	24,040	4,256	1,282	4,090	2,724	4,973	4,192	2,523
충북	28,793	4,570	2,774	4,411	4,602	3,952	6,081	2,403
충남	30,178	3,864	1,230	3,270	4,468	4,178	8,374	4,794
전북	35,075	3,674	2,011	5,874	6,252	4,177	9,081	4,006
전남	23,667	3,978	592	2,478	1,983	3,261	5,578	5,797
경북	23,443	4,828	2,506	5,451	2,351	3,036	2,752	2,519
경남	48,439	7,794	4,596	6,081	6,873	9,279	7,623	6,193
제주	8,122	1,933	321	643	814	1,790	1,062	1,559