국토교통부

공인중개사 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 등 그 밖의 권리득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고, 또한 중개업을 영위하려는 자는 등록관청(시·군·구청장)에 중개사무소 개설등록을 하여야 함.

다만, 질의내용의 임대아파트 영업소에서 자사 소유의 미분양 임대아파트의 임대를 목적으로 입주민과 중개업소로부터 임차인을 소개받고 소개 수수료를 지급하는 것은 ○○임대아파트와 임차인간의 당사자 거래에 해당하므로 위 임대아파트 영업소가 이러한 소개수수료를 지급하는 경우 동 법률을 위반한 것으로 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 동법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 동법 제9조제1항의 규정에 따라 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 개설등록을 하여야 함.

질의내용과 같이 비영리단체에서 중개업 등록을 하지 않고 부동산중개 직거래 서비스를 사무실과 인터넷 홈페이지를 통하여 사실상 위의 중개행위(중개수수료 수령 여부와 관계없음)를 하는 경우 무등록 중개행위에 해당되어 동 법령에 정한 처벌을 받을 수 있음. 【국민신문고 민원답변】

대법원 판례(2006도9334)에 따르면 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사의 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사가 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산 거래행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하지 않는다면 무등록, 자격증 대여를 한 것으로 말할 수는 없을 것이라고 판시하고 있음. 따라서, 중개행위는 중개업자가 직접 하여야 함. 또한, 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자(중개보조원)는 등록관청에 신고하여 하며 이를 위반한 경우 업무정지 처분 사유에 해당됨.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 “공인중개사법)은 제1조(목적) 및 제2조(정의)에서 규정한 바와 같이 중개업자가 중개대상물(건물·토지 등)에 대한 거래당사자간의 매매·임대차 등을 알선하는 중개”에 대하여 규정하고 있으며, 분양사업자가 토지나 건물 등을 판매하는 행위인 “분양”에 대하여는 각각의 개별법령에서 이에 대한 규정을 두고 있음(예 : 건축물의 분양에 관한 법률). 따라서 이 건이 분양사업과 관련하여 중개업자가 일반인들에게 분양을 받도록 단순 소개만 한 것인지, 아니면 토지 등의 매매를 실질적으로 중개한 것인지 사실 여부를 판단하여 공인중개사법 제33조제5호를 적용여부를 결정하여야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조제6호에 중개업자 등이 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지행위로 규정하고 있음. 질의내용과 같이 부인명의로 된 임대차 계약의 전세물건(중개업자의 전세권이 아닌 물건)을 남편인 중개업자가 의뢰를 받아 중개를 하는 경우 동 규정에서 정한 직접거래로 보기 어려움.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조제6호의 규정에서 금지하는 “중개의뢰인과 직접거래”라 함은 중개업자 등이 본인 소유의 중개대상물을 중개의뢰인에게 직접 매도, 임대 (교환 또는 기타권리의 이전 변경 포함)하거나 중개의뢰인이 의뢰한 중개대상물을 본인 명의로 매수, 임차(교환 또는 기타 권리의 이전변경 포함)하는 것을 의미. 따라서 직접거래 여부는 “중개업자에게 중개를 의뢰하였는지”에 따라 판단하여야 하며, 등록관청에서 구체적·사실적 관계를 조사·확인하여 그 결과에 따라 처리하여야 할 사항임.【국민신문고 민원답변】

주택법 등 관계법령에서 매매·교환 등을 원칙적으로 제한하고 있는 중개대상물을 공인중개사법에서는 이의 매매등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 금하고 있음. 또한, 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서는 입주자저축증서, 철거민입주권증명서, 재개발입주권 등 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위를 말하며, 구체적으로 매매·교환 등이 제한되는 지 여부는 해당법령에 따라 판단하여야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조제4호의 규정에는 중개업자 등은 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하고 있음. 또한, 동 규정을 위반한 중개업자 등은 동 법률 제49조제1항제10호의 규정에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음. 따라서 질의내용과 같이 공인중개사가 동 금지행위를 위반하였지의 여부에 대해서는 수사권한이 있는 사법관서의 조사·결과에 따라 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조의 규정에 따라 중개사무소 개설등록을 한자(중개업자)가 중개를 완성한 경우 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 법령에 정한 규정에 따라 받도록 되어 있으며 이를 초과하여 받을 수 는 없음. 다만, 질의내용과 같이 무자격자의 중개행위는 동 법령에 정한 적법한 중개라고 할 수 없으므로 중개수수료 규정이 적용 되지 않음. 또한, 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 동법 제48조제1호에 규정에 따라 3년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 따라 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고, 동법 제25조 및 제26조의 규정에 따라 중개업자는 중개의뢰를 받은 중개대상물에 대하여 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 작성·교부하는 시점에 중개행위는 종료하게 됨.

따라서, 공인중개사의 중개행위는 거래당사자간의 중개의뢰 여부가 전제되어야 하므로 중개의뢰인의 의뢰가 없이 공인중개사가 본인의 직계비속 재산인 중개대상물을 위임에 따라 매수자와 거래계약을 체결한 경우에 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법령에 정한 중개행위로 볼 수는 없음.【국민신문고 민원답변】

우리나라의 부동산 매매거래방식은 중개업자의 중개에 의하거나 거래 당사자간의 합의에 따른 계약의 형태로 이루어지고 있음. 질의내용처럼 중개업자(갑)와 매도자(병)가 가족관계일 경우 子인 병의 위임에 의하여 父의 신분인 갑이 병을 대신하여 매매계약을 체결할 수 있으므로(당사자간 거래), 중개업자 신분인 갑(갑은 이중적 지위를 갖음)이 개입되어 있다고 모두 중개행위라고 볼 수 없고, 이 경우 중개업자의 중개행위인지 여부는 중개의뢰 여부, 중개수수료 수수, 중개업자와 계약자간의 관계 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 함.

다만, 현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에서는 계약이 당사자의 합의에 따라 자유로이 이루어지는 점을 고려 별도의 법정서식(내용이나 형식)을 두고 있지 아니하므로 거래계약서의 공인중개사란에 대표자 서명, 등록번호 등이 기재되어있다 하여 이를 근거로 중개업자의 중개행위라고 단정할 수는 없을 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제39조제11호에 “제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우” 등록관청은 6월의 범위안에서 업무정지처분을 할 수 있음. 또한, “최근 1년 이내에 2회 위반한 경우”에는 같은 법 시행규칙 제25조 별표2의 제12호 나목에 따라 등록취소 사유에 해당되며, 이 경우 “최근 1년 이내”는 위반행위가 발생한 날을 기준으로 판단하여야 함. (부동산산업과-3999, 09.12.23)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에는 등록취소 등 행정처분과 벌칙 규정을 달리 정하고 있음. 따라서, 등록관청에서 수사의뢰하여 수사가 진행중인 경우에도 이와 별개로 중개업자에 대한 행정처분을 할 수 있음. (부동산산업과-3998, 09.12.23)

[답변①] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제39조제3항의 “3년”은 제척기간으로 이는 불안정한 법률관계를 일정한 짧은 기간내에 확정시키기 위해 등록관청으로 하여금 업무정지처분 권한을 신속하게 행사하도록 함으로써 그 권한을 중심으로 하는 법률관계를 조속히 확정하려는 데 그 목적이 있음.

[답변②] 기간의 계산방법에 관한 규정은 법기술적 약속으로서, 원칙적으로 공법과 사법에 의해 다르지 않고, 형사소송법 제66조와 같이 법령에 기간의 계산에 대한 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 행정법상의 기간계산에 있어서도 민법의 규정(법 제156조 내지 제161조)이 그대로 적용됨. 따라서, 민법 제161조에 따라 기간의 말일이 공휴일인 경우에는 그 익일에 기간이 만료됨.

[답변③] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제39조제3항 본문에 “제1항의 규정에 따른 업무정지처분은....3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다”라는 되어 있는 바, 이 법에서 정한 법정기간 3년의 경과 여부의 전후를 판단하는 기점은 등록관청의 업무정지처분일이 그 기준이 됨.
(부동산산업과-3914. 09.12.17)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조 각호에 규정된 금지행위를 한 중개업자에 대해서는 징역 또는 벌금형과는 별개로 등록관청에서는 같은 법 제38조제2항제9호 및 제39조제1항제11호의 규정에 따라 등록취소 또는 업무정지 처분을 할 수 있음.

또한, 질의내용처럼 수사관서의 관련 공문으로 중개업자의 위법사실이 확인되는 경우일 지라도 처분주체가 다르므로 중개업자의 소명과 관련 위반내용의 확인절차를 거쳐 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 위반이 명백한 경우 등록취소 등 행정처분 여부를 결정하여야 함. (부동산산업과-3894,09.12.16)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 공인중개사법) 제38조제1항제3호의 규정에 같은법 제10조제1항제11호에 해당되는 경우, 즉 “이 법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자”에게 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소하도록 되어 있음. 따라서, 등록관청의 등록취소 시점은 공판절차를 거쳐 법원에서 벌금형이 최종 결정(선고)된 이후임.(부동산산업과-3550, 09.11.20)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 제26조의 규정에 중개업자는 중개가 완성된 때에 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성, 서명 및 날인을 하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 만약 중개업자가 이를 위반한 경우에는 같은 법 제39조제1항제6호내지제9호의 규정에 따라 업무정지 처분사유에 해당됨.

또한, 같은 법 제49조제1항제1호 및 제7호의 규정에 ⅰ)다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 ⅱ)공인중개사 자격증을 양도·대여한 자 또는 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수·대여받은 자, ⅲ)다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 ⅳ)중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도·대여한 또는 다른 사람의 성명·상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도·대여받은 자는 1년 이하의 징역 또는 1년 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음.

따라서, 질의내용과 같이 중개업자 부재시 중개보조원이 중개대상물 확인·설명을 하고 거래계약서를 작성한 행위가 위 어느 항목에 위반되는 지 여부는 중개보조원 신고 등 구체적·객관적 사실 관계 등을 조사·확인하여 판단하여야 함.(부동산산업과-3644, 09.11.30)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제38조제1항제6호의 규정에 따라 등록증을 대여한 행위로 벌금형을 받는 경우 등록취소 사유에 해당되며, 이와는 별개로 같은 법 제35조제1항제2호의 위반사항이 확인되는 경우 자격취소 처분을 할 수 있음. (부동산산업과-3311, 09.11.3)

공인중개사법 제2조제1호에 따라 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 중개업자가 위 중개행위를 하면서 건물관리인으로부터 중개물건을 소개받는 경우 동 법령을 위반한 것으로 볼 수 없음. (부동산산업과-3267,09.10.30)

임대차계약서 특약사항에 “전입신고는 하지 않기로 한다”라는 단서조항을 명기하여 주민등록법을 위반한 건과 관련하여,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령」에서는 이를 사유로 당해 중개업자를 행정처분하는 내용을 따로 규정하고 있지 않음. (부동산산업과-2943, 09.10.5)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고, 같은 법 제9조제1항의 규정에 중개업을 영위하려는 자는 시·군·구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하도록 되어 있음.

또한, 지역농업협동조합, 지역산림조합, 산업단지관리기관 등 다른 법률의 규정에 중개업을 할 수 있는 경우를 제외하고는 위 법률에 따라 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 같은 법 제48조제1호의 규정에 따라 3년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해 질 수 있음.

따라서, 질의내용과 같이 미군부대 캠프00내의 주택과에서 무등록 중개행위를 하였는 지 여부는 수사권한이 있는 사법관서에 고발하여 그 조사 결과에 따라 판단하여야 함. (부동산산업과-2966, 09.10.7)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 동 법령에는 중개대상물에 대한 중개업자의 광고에 대해서는 규정을 두고 있지 않으므로 허위, 과장광고 등에 대해서는 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」로 처벌여부를 판단하여야 함. (부동산산업과-2437, 09.8.10)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호·제3호에 따라 “중개”라 함은 같은 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다고 규정하고 있음. 또한, 같은 법 제9조에서는 중개업을 영위하려는 자는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 함.

따라서, 중개업 등록을 하지 아니하고 질의내용과 같은 행위를 하였다면 무등록중개행위라고 볼 수 있으며, 이 경우 같은 법 제48조제1호에 따라 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하여 질 수 있음.(부동산산업과-2497, 09.8.18)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제48조제1호의 규정에 따라 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 3년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음.

따라서, 질의내용과 같이 중개업자가 폐업한 이후 광고지에 중개의뢰를 받은 물건을 게재하고 중개보조원이 중개업을 하였는 지 여부는 등록관청이나 수사관서에 신고 또는 고발하여 사실관계에 대한 조사·확인 후 그 결과에 따라 판단하여야 함. (부동산산업과-2112, 09.7.13)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 “공인중개사법)은 제1조(목적) 및 제2조(정의)에서 규정한 바와 같이 중개업자가 중개대상물(건물·토지 등)에 대한 거래당사자간의 매매·임대차 등을 알선하는 중개”에 대하여 규정하고 있으며, 분양사업자가 토지나 건물 등을 판매하는 행위인 “분양”에 대하여는 각각의 개별법령에서 이에 대한 규정을 두고 있음(예 : 건축물의 분양에 관한 법률).

따라서 이 건이 분양사업과 관련하여 중개업자가 일반인들에게 분양을 받도록 단순 소개만 한 것인지, 아니면 토지 등의 매매를 실질적으로 중개한 것인지 사실 여부를 판단하여 공인중개사법 제33조제5호를 적용 여부를 결정하여야 할 것임. (부동산산업과-2543, 09.8.24)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제8조의 규정에 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못하도록 되어 있음. 질의와 같이 컨설팅 업체에서 “부동산컨설팅”이라는 명칭을 사용하는 것은 이에 해당된다고 보기 어려움.

다만, 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅 사업자가 동 법상 “중개”를 할 경우 동 법률 제48조제1호의 규정의 “중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자“(무등록 중개업자)에 해당되어 처벌대상이 됨.(부동산산업과-1693, 09. 5.26)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면(중개대상물 확인·설명서를 말함)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 하고 있음. 한편, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조제6항에서는 토지거래 허가구역에서 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있음.

따라서, 거래에 제한이 없는 토지와 달리 토지거래 허가구역 내에서는 위 “부동산매매약정서”로 당해 토지의 매도 또는 매수 희망자간에 (토지거래허가를 받는 경우) 매매하기로 약정한 경우 부동산매매약정서 발급시점에 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조에 따른 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않았다하여 행정처분을 할 수는 없음.(부동산산업과-1694,09. 5.26)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조제6호의 규정에 중개업자 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지행위로 규정하고 있음. 또한, 동 규정을 위반한 경우 동법 제48조의 규정에 따라 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처해질 수 있음.

따라서, 질의하신 내용의 중개업자 행위가 동 법률에 위반한 지 여부는 수사권한이 있는 수사관서(경찰서, 검찰청 등)에 신고하여 사실관계에 대한 조사결과에 따라 판단하여야 함. (부동산산업과-1768, 09.6.4)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 따라 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 대법원 판례(2006.9.22 선고 2005도6054 판결)는 영업용 건물의 영업시설, 비품등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없고, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금”등을 수수하도록 중개하는 것은 동 법에 정한 중개행위에 해당하지 아니한다고 판시하고 있음.

따라서, 질의하신 내용의 “권리금을 거래하는 체육도장 컨설팅관련업”은 동법에 규정한 중개업에 해당되지 않음. 다만, 권리금을 제외한 중개대상물을 사실상 중개하는 경우에는 무등록중개행위에 해당되어 동법 제48조제1호의 규정에 따라 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처해질 수 있음.(부동산산업과-1770, 09.6.4)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조제2호에 중개업자등은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위를 금지행위로 규정하고 이를 위반한 경우 동법 제49조제1항제10호의 규정에 따라 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처해질 수 있음.

따라서, 질의내용과 같이 폐업한 중개사무소로부터 중개의뢰를 받는 행위가 동 규정에 해당하는 지 여부는 등록관청이나 수사권한이 있는 수사관서에서 사실관계를 조사·확인하여 그 결과에 따라 판단하여야 함.(부동산산업과-1817, 09.6.10)

등록관청이 행정처분을 함에 있어 관련 위반사실을 모두 조사, 확인하여 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 감안하여 가중 또는 감경한 결과로 업무정지 기간을 정하는 것이 바람직하나, 질의내용과 같이 업무정지 처분 후에 위반사실이 새롭게 드러나는 경우 새로운 위반사실에 대하여 행정처분이 가능함.(부동산산업과-1181, 09.4.7)

중개업자가 중개를 함에 있어 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조 및 제33조를 위반했는지 여부에 대하여 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 행정처분을 결정하거나, 동법 제30조에 따라 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으므로 사실관계를 종합적으로 고려하여 처분 여부 등이 결정되어야 할 것임. (부동산산업과-820, 09.3.10)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 중개업자가 아닌 자가 중개대상물의 광고를 하는 것에 대하여 동법에 처벌규정을 두고 있지 않음. 다만, 광고행위를 넘어 중개대상물에 대한 중개행위가 있는 경우에는 무등록·무자격 중개행위에 해당될 수 있음. (부동산산업과-1359, 09.4.20)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조의 규정에 따라 소속공인중개사, 중개보조원 등 사용인의 신고의무는 중개사무소 개설등록을 한 중개업자에게 있으며, 중개업자가 이를 위반한 경우 동 법률 제39조제1항제13호의 규정에 따라 업무정지 처분 사유에 해당될 수 있음. 또한, 소속공인중개사로 신고를 하지 않고 중개행위를 한 경우 동법 제19조의 제1항 및 제2항에 정한 중개사무소등록증 대여 등에 해당되어 중개업자 등은 동법 제49조제1항제7호의 규정에 따라 1년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음. (부동산산업과-1180, 09.4.6)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조제3호·제7호 규정에서는“탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 행위, 초과수수료 수수행위”를 금지하고 있음. 따라서 중개가 금지된 아파트인지 여부, 초과수수료 수수여부 등에 대하여는 사실관계에 대한 확인이 필요하므로 관할 시·군·구에 문의하여 주시기 바람. (부동산산업과-1048, 09.3.26)

무단폐업을 사유로 과태료 처분하였다면 그 처분으로 당해 중개업자는 폐업한 것으로 보아야 하며, 별도의 중개사무소 개설등록이 없었다면 장기휴업을 이유로 업무정지처분 하거나 등록취소를 할 수 없음.(부동산산업과-1654, 09.5.20)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조에 따라 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하여야 함. 이를 위반한 경우에는 동 법률 제39조제1항제13호의 규정에 따라 업무정지(1월) 처분사유에 해당될 수 있음. 또한, 소속공인중개사로 등록관청에 신고되지 않은 경우에도 중개업자에 소속되어 중개업무를 수행하거나 중개업무를 보조하였다면 미신고 소속공인중개사가 됨.(부동산산업과-1453, 09.4.28)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제8조이 규정에 따라 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 고용일 또는 해고일로부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 하므로 소급하여 신고할 수 없음. (부동산산업과-1453, 09.4.28)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조제2항에 따라 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보므로 소속공인중개사가 중개업자의 관리·감독을 받으면서 거래당사자간의 매매를 알선하는 행위, 즉 중개를 하였다면 동 법률에 적법한 중개행위에 해당되며, 이 경우 중개사무소등록증 대여행위로는 볼 수 없음.

또한, 중개업자는 중개행위를 하는 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항 및 제26조제1항의 규정에 따라 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간동안 그 사본을 보존하여야 하며, 또한 동법 제30조제5항의 규정에 따라 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고 관계증서의 사본을 교부하여야 함. 중개업자가 이를 위반한 경우 동법 제39조제1항제6호 및 제8호의 규정에 따라 업무정지 및 동법 제51조제3항제5호에 정한 과태료 처분 사유에 해당될 수 있음. (부동산산업과-1453, 09.4.28)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되기전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 등을 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는때에는 서면(중개대상물 확인설명서)으로 작성하여 교부하여야 함. 또한, 중개수수료 산출내역은 중개완성 후 거래당자사간 거래계약 이행여부와 관계없이 [별지 제20호서식] 작성방법에 따라 정확하게 작성되어야 하며, 중개업자가 이를 위반한 경우에는 동법 제39조제1항제5호의 규정에 따라 업무정지 처분사유에 해당될 수 있음. (부동산산업과-1598, 09.5.14)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조제2항에 따라 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보므로 소속공인중개사가 중개업자의 관리·감독을 받으면서 거래당사자간의 중개를 하였다면 동 법률에 적법한 중개행위에 해당되며, 이 경우 무등록중개행위로 볼 수 없음. 또한, 중개업자는 동법 제15조제1항 및 동법 시행규칙 제8조제1항의 규정에 따라 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 10일이내에 등록관청에 신고하여야 하며, 이를 위반한 경우에는 동 법률 제39조제1항제13호의 규정에 따라 업무정지(1월) 처분사유에 해당될 수 있음. (부동산산업과-1571, 09.5.11)

동 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하므로 “업무정지”라 함은 업무정지기간 중 “중개행위”를 정지하는 것을 말함. 또한, 중개업자는 업무정지 기간중에 사무소를 두어야 함. (사무소를 두지 않을 경우 등록기준에 미달하게 되어 등록취소 사유에 해당될 수 있음) - (부동산산업과-1550, 09.5.8)

중개업자이었던자가 폐업을 했을 경우 중개업자가 아니므로 업무정지의 대상이 될 수 없음.(업무정지는 등록관청이 중개업자에게 처분) 다만, 폐업한 중개업자가 재등록하였을 경우에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제40조(행정제재처분효과의 승계 등)에 따라 행정처분을 할 수 있음.(부동산산업과-66, 09.1.7)

B와 C의 경우 위조된 부동산임대차계약서를 근거로 개설등록하였으므로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 되어 동법 제38조제2항제1호에 따라 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있으나, 행정처분 이전에 폐업한 경우에는 등록취소 등의 행정처분을 할 수 없음. 이 경우 동법 제40조제3항에 따라 중개사무소를 재등록 한 경우 폐업신고 전의 위반행위에 대한 행정처분을 할 수 있음. 또한, 동법 제48조제2호의 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자인지 여부에 대하여는 수사기관에 고발하여야 함.
* B와 C가 제38조제1항제2호의 규정을 위반했는지 여부는 명확하지 아니하므로(귀 구청의 질의내용과 같이 갑설과 을설이 대립) 수사기관에서 조사한 후 그 결과에 따라 동 조항의 적용여부를 판단할 사항

중개업자 A의 경우 제26조제3항 위반에 대하여 등록관청은 동법 제38조제2항제7호에 따라 개설등록을 취소할 수 있으며, 동법 제25조제1항 위반(중개의뢰인 신분인 B와 C에게 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명하지 아니함) 및 제26조제3항 위반에 대하여는 지체없이 그 사실을 시·도지사에게 통보하여(동법 제36조제2항) 시·도지사가 제36조제1항 제3호 및 제6호에 따른 자격정지 처분을 할 수 있도록 하여야 함. 또한, 동법 제33조 제4호의 ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인(B와 C)의 판단을 그르치게 하는 행위’를 한데 대하여는 동법 제49조제1항제10호에 따라 수사기관에 고발하여야 함.
* 중개업자 A에게 제38조제1항제2호의 규정을 적용할지 여부는 동 조항이 ‘거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록 한 중개업자(B와 C)’에게 적용되는 규정이므로 A에게는 적용 불가. - (부동산산업과-250, 09.1.23)

현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호에서 “중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자”를 말한다고 규정하고 있음.

따라서, 중개대상물에 대한 현장안내 뿐만 아니라 질의내용과 같이 중개사무소 내에 상주하면서 전화응대를 하거나, 중개사무소 홍보 등(일반서무) 보조행위를 하였다면 중개보조원으로 보아야 할 것임.

또한 동법 제15조 및 제30조, 동법 시행규칙 제8조에서는 중개업자는 이들 사용인(소속공인중개사, 중개보조원)을 고용하거나 해고한 때에는 10일 이내에 등록관청에 신고하도록 하고 있고, 또한 이들 사용인들의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 하여 중개보조원 등의 불법중개행위나 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 행위로부터 소비자(중개의뢰인) 보호를 하고 있음. (부동산산업과-197, 09.1.19)

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제2조의 규정에 의하면 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 의미함.

따라서, ‘부동산컨설팅’ 등 명칭(상호)여하를 불문하고 위 법령에 의해 개설등록을 하지 않은 자가 타인의 의뢰에 근거하여 일정한 수수료를 받고 계속·반복적으로 부동산의 거래를 알선하는 등 중개행위를 할 경우에는 무등록 중개행위에 해당됨. (부동산산업과-386, 08.9.29)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 규정에 의거 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함.

즉, 중개행위란 “득실변경에 관한 행위를 알선”하는 것이므로 질의와 같이 중개과정 또는 중개완료 후, 매도 · 매수자간 (혹은 임대 · 임차인간)의 단순한 계약금의 전달과 이로 인한 영수증 발행 등을 중개업자등이 대행한 경우에는 중개행위에 해당하지 않으며, 따라서 무등록 중개와 신고된 인장의 불사용으로 인한 처분대상이 아님. (부동산산업과-419, 08.10.10)

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제38조 및 제39조의 규정에 따라 중개업자에 대한 등록취소 및 업무정지 처분은 그 위반행위가 있는 경우에 할 수 있으므로 사법기관의 판단과 별도로 등록관청에서는 동 법령 및 행정절차법에 따라 청문 등 행정절차를 거쳐 위법행위가 확인된다면 행정처분이 가능함.

등록관청이 중개업자에게 행정처분을 하기 전에 폐업을 할 경우 행정처분 대상이 존재하지 않기 때문에 행정처분을 위한 절차는 중지됨. 다만, 이후 폐업한 중개업자가 재등록하는 경우에는「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제40조(행정제재처분효과의 승계 등)의 규정에 따라 승계됨.(부동산산업과-453, 08.11.3)

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제15제2항의 규정에 따라 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 되어 있으므로 중개보조원이 동 법률을 위반하였을 경우 중개업자의 불법행위가 되어 중개업자는 행정처분의 대상이 됨.

다만, 이 경우 당해 중개보조원의 행위가 동 법률을 위반하였는지의 여부는 등록관청에서 구체적·사실적으로 조사한 후 판단하여야 할 것임.(부동산산업과-477, 08.11.13)

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제33조제5호 위반과 관련하여 공소시효완성으로 검사의 불기소처분을 받아 종결되었음에도 등록관청에서 등록취소 등의 행정처분을 할 수 있는지 질의와 관련하여 검사의 기소로 이루어지는 사법적 처벌과 행정관청의 행정처분은 그 목적이 다르고, 위 법에서는 등록취소의 시효에 대하여 별도의 규정을 두고 있지 아니하므로 등록관청에서는 위반행위를 적발하였을 경우 시효에 관계없이 그에 대한 행정처분을 할 수 있음.

또한, 등록관청으로부터 등록취소처분을 받은 경우 같은 법 제10조제1항제8호에 따른 등록의 결격사유가 되어 3년이 경과되지 아니하면 중개사무소의 개설등록을 할 수 없음.【국민신문고 민원답변】

중개업자의 위법한 중개행위와 관련하여 행정처분을 할 경우에는 위반사항을 모두 조사하여 행정처분 기간을 정하여야 하고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제25조에서는 2분의 1의 범위안에서 가중 또는 감경하되 6개월을 초과하지 못하도록 하고 있음.

따라서, 이 건과 같이 동일한 중개물건의 중개행위와 관련하여 업무정지처분을 하고 다른 위법사항을 사유로 추가로 업무정지처분을 할 경우에는 이전의 업무정지 처분과 추가되는 업무정지처분기간을 합산하여 6월이 초과하지 않도록 하여야 함.【국민신문고 민원답변】

형사처벌과는 별개로 법에서 중개업자에게 어떤 행위를 준수할 것을 규정하고, 위반시 행정처분(업무정지나 등록취소 등)을 명시적으로 규정하고 있는 경우 등록관청은 그에 따라 위반행위에 대한 행정처분을 하여야 함. 판례의 입장은 1회의 중개행위는 중개업으로 보지 않기 때문에 형사처벌을 하지 않고 있으나, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제19조제1항에서 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하여서는 아니된다고 규정하고 있고, 등록관청은 중개업자가 이를 위반할 경우 동법 제38조제1항제6호에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다고 규정하고 있음.

따라서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 위반사항에 대하여는 형사처벌과 별개로 등록관청에서 행정처분을 할 수 있음.【국민신문고 민원답변】