국토교통부

주택의 관리

• 주택관리의 적용범위

  • 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택(부대 및 복리시설 포함)
    • 단독주택 20호, 공동주택 20세대
  • 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 행위허가, 관리주체의 업무, 관리주체의 동의 등 일부에 한하여 적용

• 행위허가 및 신고

  • 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 다른 용도에 사용하거나 파손 또는 훼손 등의 행위를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 또는 신고하여야 함
  • 다만, 경미한 사항은 제외
    • 창틀ㆍ문틀의 교체
    • 세대내 천장ㆍ벽ㆍ바닥의 마감재 교체
    • 급ㆍ배수관 등 배관설비의 교체
    • 난방방식의 변경(시설물 파손ㆍ철거 제외)

• 허가 또는 신고의 행위허가 기준은 「주택법 시행령」 별표 3에서 정함

사업주체의 관리

• 사업주체의 관리의무와 관리요구

  • 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접관리 및 관리계약에 의거 공용부분의 관리 및 운용비용 징수
  • 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 다음에 해당하는 공동주택
    • 300세대 이상의 공동주택
    • 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
    • 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택
  • 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주예정세대수 등 사실 통지, 자치관리 또는 위탁관리 요구

• 사업주체 주택관리업자 선정 등

  • 입주자대표회의로부터 관리방법 결정통지가 없거나 자치관리기수의 구성이 없는 때에는 주택관리업자 선정하고 입주자에게 통지
    • 사업주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자 등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때까지 임
  • 사업주체는 자치관리기구가 구성되거나 주택관리업자가 선정된 경우에는 설계도서등 관리업무 인수ㆍ인계

공동주택의 관리

• 자치관리기구

  • 입주자대표회의는 자치관리를 하고자 하는 때에는 사업주체의 요구일부터 6월이내 관리사무소장을 구성원 과반수의 찬성으로 선임하고 자치관리기구〔별표4〕를 구성
  • 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받으며, 동별 대표자는 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없음

• 관리주체의 업무

  • 관리사무소장ㆍ사업주체ㆍ주택관리업자 등 관리주체의 업무는 다음과 같음
    • 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리
    • 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거
    • 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
    • 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리
    • 관리규약으로 정한 사항의 집행
    • 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등

• 관리현황의 공개

  • 입주자대표회의는 관리주체로 하여금 다음 사항을 입주자등에게 전자우편으로 통지하거나 당해 공동주택의 인터넷 홈페이지에 공시하게 할 수 있음
    • 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항
    • 관리비등의 부과내역 등

공동주택 관리비 등

• 관리비

  • 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 함
  • 관리비는 일반관리비ㆍ청소비 등의 비목〔별표5〕으로 하고, 월별금액의 합계액으로 함

• 비용지원

  • 지방자체단체의 장은 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 의하여 관리주체가 수행하는 관리업무의 수행에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있음

• 공동주택 관리규약

  • 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하여야 함
  • 입주자 및 사용자는 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하며, 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있음

• 공동주택관리분쟁조정위원회

  • 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의 간의 분쟁을 조정하기 위하여 시ㆍ군ㆍ구에 공동주택관리분쟁 조정위원회를 설치함

하자담보책임제도

• 담보책임 및 하자보수 등

  • 사업주체는 공동주택의 사용검사일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 담보책임
  • 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하ㆍ파손 등의 하자가 발생한 때에는 입주자 등 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 함
  • 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 별표6 및 별표7에서 정함
  • 입주자등은 하자가 발생한 때에는 사업주체에 대하여 하자보수를 요구할 수 있음
    • 사업주체는 요구받은 날부터 3일이내에 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 보수계획을 통보하여야 함
  • 사업주체는 하자보수요구에 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의와 협의하여 하자판정을 의뢰할 수 있음
  • 입주자대표회의등은 사업주체의 보수 또는 보수계획을 통보하지 아니하거나 통보한 계획을 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있음
  • 하자보수보증금
    • 사업주체는 사용검사신청시 사용검사권자의 명의로 건축비의 100분의3에 해당하는 금액을 하자보수보증금으로 예치

장기수선충담금 등

• 장기수선계획

  • 다음에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 당해 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 당해 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 함
    • 300세대 이상의 공동주택
    • 승강기가 설치된 공동주택
    • 중앙집중식 난방방식의 공동주택
  • 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 의하여 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함
    • 장기수선계획의 수립기준은 건물외부 지붕ㆍ외벽등, 건물내부 천장ㆍ내벽등임

• 장기수선충당금

  • 관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립
    • 충당금의 요율은 공동주택 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함
    • 충당금의 사용은 수선계획에 의하되, 사용절차는 관리규약으로 정함

안전관리계획과 안전점검

• 안전관리계획 및 교육

  • 관리주체는 당해 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 고압가스등의 시설에 대한 안전관리계획을 수립하고 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 선정하여 이를 시행하여야 함
    • 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항은 규칙 별표 6에서 정함
  • 공동주택단지안의 각종 안전사고 예방과 방범을 하기 위하여 경비업무에 종사하는 자와 안전관리계획에 의하여 시설물 안전관리책임자로 선정된 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 함
  • 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 방범교육 및 안전교육을 다음의 기관 또는 법인에게 위임 또는 위탁하여 실시할 수 있음
    • 방범교육 : 관할 경찰서장
    • 소방에 관한 안전교육 : 관할 소방서장
    • 시설물에 관한 안전교육 : 위탁받은 시설물 관련 협회

• 안전점검

  • 관리주체는 공동주택의 기능 및 안전을 유지하기 위하여 안전점검을 실시하여야 함
  • 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조?설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 보고하고, 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 함

• 공동주택관리 관련 제도개선 추진