국토교통부

주택 재개발사업

1. 목 적

• 도시내 노후·불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량·건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업

• 관련규정：도시 및 주거환경정비법('03.7.1부터 시행)

2. 사업시행

• 사업절차

• 사업절차

  도시·주거환경정비 기본계획수립 (특별시장·광역시장·시장)	⇒	구역지정 (시ㆍ도지사ㆍ대도시의 시장)
  ·구역의 개략적 범위 ·단계별 추진계획 ·토지이용계획		·구역지정 입안(시장·군수) ·도시계획위원회 의결 및 고시 ·사업계획의 입안결정 (구역지정과 별도로 결정가능)
  조합설립 (시장·군수·구청장)	⇒	사업시행인가 (시장·군수·구청장)
  ·토지등소유자의 3/4이상, 토지면적 1/2 동의		·총회에서 조합원 과반수 동의 ·사업 착수
  관리처분계획인가 (시장·군수·구청장)	⇒	분양처분 및 청산 (시행자)
  ·조합원 분양계획 수립 ·일반분양 모집공고		·분양처분 고시 ·청산 및 조합해산

• 시행방식

  • 관리처분계획 방식 : 시장ㆍ군수의 인가를 받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방식
  • 환지 방식 : 도시개발법을 준용하여 환지로 공급하는 방식

• 구역지정 요건

  • 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우 등

• 사업시행자

  • 조합(시장ㆍ군수, 한국토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자와 공동시행 가능)
  • 시장ㆍ군수·한국토지주택공사 등

• 관리처분계획

  • 사업 착수전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획

3. 유사 사업의 상호비교

국가물류비의 구성

구 분	주거환경사업	재개발사업	재건축사업	도시환경정비사업
대상	저소득자 집단거주	단독주택 밀집	공동주택	상업·공업지역 등
지정 요건	-도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	-정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	-정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	-상업지역·공업지역으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
시행자	-현지개량 : 시장·군수· LH 등 * 공공 : 정비기반시설 정비 * 주민 : 주택 개량 -수용방식 : 지자체장·LH 등	-조합(단독) -LH등(단독): 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자 2/3 이상 요구 시 등 -조합 + 지자체, LH등, 건설업자 또는 등록사업자 (공동)	-좌동 -좌동 -조합 + 지자체 또는 LH등(공동)	-조합 또는 토지등소유자(단독) -좌동 -조합 + 지자체, LH등, 또는 건설업자 (공동)
시행 절차	-기본계획 수립→정비계획 수립 및 구역지정→사업시행인가→분양→공사→준공 및 이전	-기본계획 수립→정비계획 수립 및 구역지정→추진위원회 승인→조합설립→시공자 선정→사업시행인가→관리처분계획인가→분양→공사→준공 및 이전	-좌동 * 재개발 사업의 정비계획 수립단계에 안전진단 절차 추가	-조합 방식은 재개발과 동일 -토지등소유자 방식은 추진위, 조합설립 없이 사업시행인가 * 토지등소유자 방식은 사업시행인가 후 시공자 선정
주택 규모	-국토부 고시 · 85㎡이하 : 90% 이상 · 임대주택 : 20% 이상	-국토부 고시 ·85㎡ 이하 : 80% 이상 ·임대주택 : 17% *수도권 이외지역: 임대주택 50% 내 완화	-국토부 고시 ·85㎡ 이하 : 60% 이상 ·법정상한용적률까지 건축을 허용하되, 완화용적률의 30～50%를 소형주택(60㎡이하)으로 건설	-제한 없음
공급 대상	-토지등소유자 -세입자 : 임대주택 -잔여분 : 일반분양	-토지등소유자 -세입자 : 임대주택 -잔여분 : 일반분양	-조합원(건물 및 부속토지) -잔여분 : 일반분양	-토지등소유자
세입자 대책	-세입자용 임대주택 건설·공급 -주거이전비 지급	-세입자용 임대주택 건설·공급 -주거이전비 지급	-없음	-주거이전비, 휴업보상금 지급
공공 지원	-국가·지자체 보조 -국·공유지 무상양여	-국·공유지 처분 혜택	-없음	-국공유지 처분 혜택
주민 동의	-토지등소유자의 2/3 이상 + 세입자 세대수 과반수	-조합 시행 방식 ·추진위원회 인가 : 토지등소유자의 과반수 ·조합인가 : 토지등소유자의 3/4 이상+토지면적의 1/2 이상의 토지소자 동의 -LH등 시행 방식 ·주민대표회의 인가 : 토지등소유자의 과반수 ·시행자 지정 : 토지등소유자의 2/3이상	-조합 시행 방식 ·추진위원회 인가 : 토지등소유자의 과반수 ·조합인가 : 동별 구분소유자의 2/3 이상+토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의+ 전체 구분소유자 3/4 및 토지면적 3/4 이상 토지소유자 동의 -좌동	-조합 시행 방식 : 재개발과 동일 -토지등소유자 방식 : 사업시행인가 신청 전 토지등소유자의 3/4 이상 - 좌동
용지 확보	-전면 수용에 의한 매수(공동주택)	- 주민이 토지 및 건축물 을 제공한 후 환지 또는 관리처분으로 토지 및 건축물을 받음	- 좌동	- 좌동
미동 의자 토지	-수용 (시행인가 이후)	-수용 (시행인가 이후)	-매도청구 (조합설립 이후)	-수용 (시행인가 이후)