국토교통부

① 사업계획승인 제도

• 사업계획승인

  • 승인대상
    • 주택건설 : 30세대 이상의 연립주택, 다세대주택 및 도시형 생활주택, 20세대 이상의 단독주택 및 아파트
    • 대지조성 : 10,000㎡ 이상의 대지조성사업
      ※ 예외 : 상업지역이나 준주거지역에서 건축되는 주상복합건물로 전용면적이 1세대당 297㎡(단독주택은 1호당 330㎡)이하이고 상업용도 연면적이 전체 연면적의 10%이상인 경우
  • 사업주체
    • 주택건설 : 국토해양부장관에게 등록한 자(주택건설 등록업자)
    • 대지조성 : 국토해양부장관에게 등록한 자(대지조성 등록업자)
      ※ 예외 : 국가ㆍ지자체ㆍ주공ㆍ토공ㆍ지방공사는 등록을 하지 않아도 주택건설 및 대지조성 가능
  • 승인절차
    
  • 승인권자 : 시·도지사(국가, 주택공사, 토지공사가 시행하는 경우 국토해양부장관)
  • 사업승인의 효과 : 타법의제(24개법 44개 인ㆍ허가 사항)
    • 국토의계획및이용에관한법률의 개발행위의 허가, 실시계획의 인가, 토지거래계약의 허가
    • 도로법ㆍ하천법 등의 점용허가, 건축법ㆍ산림법 등의 허가
    • 도시개발법상의 실시계획의 인가
  • 공공시설의 대체
    • 사업부지내의 공공시설은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용하여 새로이 개설하는 공공시설과 대체가능
  • 사업계획변경 금지 : 입주자 모집공고 후
    • 공급계약이 체결된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액
    • 세대당 규모 및 대지지분의 변경(2% 초과)

• 간선시설의 설치

  • 대상 : 100호 이상의 주택건설 및 16,500㎡ 이상의 대지조성사업
  • 설치의무자
    • 도로 및 상하수도 : 지방자치단체
    • 전기ㆍ도시가스ㆍ지역난방·통신시설 : 공급자
    • 우체통 : 국가
  • 설치범위
    • 도로 : 단지 밖의 기간이 되는 도로에서 단지 경계선(주출입구)까지 길이가 200m 초과 시 초과부분
    • 상하수도 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지 길이가 200m 초과 시 초과부분
    • 전기시설 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지
    • 가스시설 : 단지 밖의 기간이 되는 가스공급시설에서 단지경계선까지 (단지 내 정압조정실이 있는 경우 그 시설까지)
    • 통신시설 : 세대별 전화→관로는 단지 밖의 기간시설에서 경계까지 (케이블은 단지안의 최초 단자까지)
    • 지역난방 : 단지 밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 단지 내의 각 기계실입구 차단밸브까지
  • 비용의 부담 : 설치의무자가 부담
    • ※ 도로ㆍ상하수도는 설치비용의 50%범위 안에서 국고보조 가능

② 주택건설기준

• 일반사항

  • 법적근거 : 「주택건설기준 등에 관한 규정·규칙」
  • 목 적 : 주거환경과 주택의 질 향상을 위하여 주택 및 부대·복리시설 등 주택단지와 당해 제반시설에 대한 최소한의 기준 제시
    • 주택단지 배치 및 단지 시설의 배치, 주택의 구조 및 설비, 부대ㆍ복리시설, 공업화 주택의 인정 등
  • 적용대상
    • 주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택건설사업
  • 주요내용
    • 단지계획 : 주택단지 내 설치가능 시설
    • 기간시설 : 도로ㆍ상하수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ통신 및 지역난방 등
    • 부대시설 : 주차장ㆍ관리사무소ㆍ담장ㆍ대문ㆍ경비실ㆍ정화조 등
    • 복리시설 : 어린이놀이터ㆍ근린생활시설ㆍ의료시설ㆍ주민운동시설 등
  • 주택 단지 내 입지기준 : 소음 및 위해시설로부터 이격거리
    • 수림대 등 방음시설을 설치하여 소음도 65db이하
    • 공해공장 및 위험시설로 부터 50m 이격
  • 층간 소음기준
    • 공동주택의 각 층간 바닥충격음이 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음)은 58db이하, 중량충격음(비교적 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음)은 50db 이하로 하여야 함.
    • 바닥충격음의 세부측정방법, 표준바닥구조 및 차단성능 등급은 고시로 정함
  • 부대시설
    • 도로 : 주택단지는 단지규모에 따라 기간도로에 일정폭 이상 접하거나 일정폭 이상의 진입도로 확보
      

      부대시설:도로

      주택단지의 총 세대수	폭 4미터 이상의 진입도로중 2개의 진입도로 폭의 합계
      300세대 이상 ～ 500세대 미만	12m 이상
      500세대 이상 ～ 1천세대 미만	16m 이상
      1천세대 이상 ～ 2천세대 미만	20m 이상
      2천세대 이상	25m 이상

      ☞ 폭4m이상 6m미만의 도로는 기간도로에서 통행거리 200m이내인 경우에 진입도로로 봄

    • 주차장 설치기준(대/㎡) : 최소 주차대수 세대당 1대 (전용 60㎡이하, 0.7대)이상 확보
      

      부대시설:주차장 설치기준

      주택의 규모 (전용면적)	특별시	광역시, 수도권내 시지역	시지역, 수도권 군지역	기타 지역
      85㎡ 이하	1/75	1/85	1/95	1/110
      85㎡ 초과	1/65	1/70	1/75	1/85

    • 조경시설 : 단지면적 3/10의 조경시설 확보
    • 비상급수시설 : 지하 양수시설 또는 지하 저수조 설치
    • 난방시설 : 6층 이상은 중앙 집중 난방방식(개별 난방방식 설치 가능)
  • 복리시설
    • 의료시설 : 의원ㆍ병원ㆍ약국 등(자율설치)
    • 근린생활시설 : 설치 자율(세대당 6제곱미터 이내)
    • 유치원 : 2천세대 이상의 주택단지에는 유치원 설치
    • 경로당 설치 : 100세대이상의 주택단지
    • 보육시설 설치 : 300세대 이상의 주택단지

③ 주택건설공사 감리 제도

• 주택공사 감리제도 도입배경

  • 종전의 민간 주택건설공사의 감리제도는 건축법 및 건축사법에 의하여 건축주가 임의로 감리자를 지정하고 감리비도 적정하게 지급되지 않아 감리자가 건축주에게 예속되는 등 사실상 객관적인 감리가 불가능 하여 부실공사의 한 원인으로 작용
  • ※ ’94.8월 부실공사 방지대책의 일환으로 「주택건설촉진법령」에 감리제도를 새로이 도입하여 시행

• 주요내용

  • 사업계획 승인권자(시장ㆍ군수ㆍ구청장등)가 감리자를 지정
  • 감리자의 권한 부여
    • 시공자 위반사항 조치, 시정명령, 공사중지 명령 등
    • 사업계획 승인권자에게 보고사항을 정함
      • ⇒ 감리원 배치 계획서
      • ⇒ 착공ㆍ준공시 감리계획서 및 의견서
      • ⇒ 분기별 감리업무 수행사항 보고 등
  • 감리자 처벌강화
    • 부실감리자는 등록말소ㆍ영업정지ㆍ면허취소 등 제재
  • 관계법령 감리제도 비교
    
    ※ 전력기술관리법에 의한 전기공사, 소방법에 의한 소방공사, 정보통신공사업법에 의한 정보통신설비공사는 당해 법령에 정하는 바에 따라 감리시행

• 감리자의 자격

  • 주택법 제24조의 규정에 의하여 사업계획승인권자가 당해 주택건설공사의 감리자로 지정한 자
    • 300세대미만 : 「건축사법」에 의하여 감리자격이 있는 자 「건기법」에 의한 감리전문회사
    • 300세대이상 : 건기법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사
  • 사업계획승인권자는 인접지역에 2이상의 주택건설 단지가 있는 경우 공동으로 감리할 수 있도록 지정 가능
  • 건축사법 및 건설기술 관리법에 의한 감리자격이 있다 하더라도 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사는 감리 불가

• 감리원의 자격

  • 감리업무를 총괄하는 감리원의 경우 다음 규정에 해당하는 자로써 건기법시행령 별표 7의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 및 학력·경력자(1,000세대 미만：감리사 이상, 1,000세대 이상： 수석감리사)
  • 건축ㆍ토목ㆍ기타 설비 등 분야별 감리원의 자격
    • 건축사법에 의한 건축사 또는 건축사보(300세대 미만의 경우)
    • 토목분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 토목분야의 기술자격자 또는 학력ㆍ경력자
    • 건축분야 : 건기리법시행령의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 또는 학력ㆍ경력자
    • 기타 설비분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 기계분야, 건축분야중 건축기계설비 또는 건축설비, 전기분야중 건축전기설비 또는 안전관리분야 중 소방설비의 기술자격자 또는 학력ㆍ경력자

• 감리자 지정 절차