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부동산투자회사제도 안내

  • 담당부서부동산산업과
  • 담당자박병석
  • 전화번호02-2110-8086
  • 등록일2012-08-24
  • 조회5689
  • 분류국토도시
부동산투자회사제도 안내
질문1 부동산투자회사, 소위 리츠가 무엇인지 그 의의 및 도입배경은 ?
답변.(의의) 부동산투자회사는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자ㆍ운용하고 그 수익을 배당하는 주식회사입니다. 부동산투자회사는 투자자가 직접 부동산에 투자하는 직접투자와 대비되는 부동산 간접투자기구로 일반투자자는 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 것과 같은 효과를 얻을 수 있습니다. ※ 리츠는 펀드와 유사하나, 펀드는 실물(부동산, 자원개발)뿐 아니라 主로 유가증권ㆍ파생상품 등 금융자산에 투자하는 차이가 있습니다. (도입배경) 일반국민의 부동산에 대한 간접투자 기회를 제고하고 외환위기 이후 가격 폭락한 기업들의 보유부동산을 유동화(현금화)하여 기업구조조정을 촉진하기 위해 '01년 도입되었습니다.
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질문2 '07년말 리츠의 설립ㆍ운용 규제를 완화하는 내용으로 부동산투자회사법이 개정ㆍ시행됐는데, 그 주요 내용은 ?
답변.리츠의 설립 및 운용요건을 대폭 완화함으로써, 시장의 진입장벽을 낮춰 리츠 활성화를 도모하겠다는 것이 주요 취지입니다. ㅇ 우선 설립 요건으로 종전 예비인가ㆍ(주식발행)ㆍ설립인가의 2단계 인가절차를 우선 회사설립(발기설립)후 영업인가를 받도록 일원화하였습니다. ※ (현행) 예비인가⇒주식발행⇒설립인가⇒회사설립⇒영업활동 (개정) 회사설립(발기설립)⇒영업인가⇒주식발행⇒영업활동 또한 자본금을 250억에서 100억원으로 낮추되, 회사설립 당시 자본금은 10억이상으로 하고 영업인가 후 6개월 이내 100억원이상을 확보하도록 하였습니다. ㅇ 운용 요건의 개선내용으로는, 총자산의 30%를 넘겨 부동산 개발사업에 투자하지 못하도록 한 규정 이외에, 총자산의 전부를 부동산 개발사업에만 투자할 수 있는 개발전문리츠 제도를 새로이 도입하였습니다. 또한, 자기자본의 2배 범위내에서 차입 및 사채 발행을 할 수 있던 것을, 주총의 특별결의로 10배 범위까지 허용하였습니다. 이 밖에, 공공성이 있고 다수인의 자금으로 운영되는 국민연금, 공무원연금, 사학연금에 대해서는 주식공모 의무(발행주식의 30%)의 예외를 인정하였습니다.
질문3 이번 제도로 기대할 만한 효과는 ?
답변.(의의에서 설명드린 것처럼) 리츠는 펀드와 유사한 구조입니다. 특히 부동산펀드와 유사하나 부동산펀드(간투법)가 부동산뿐 아니라 유가증권ㆍ파생상품 등 금융자산에 투자하며 특히 부동산개발사업에 대출해주는 반면, 리츠는 자산의 대부분을 실물인 부동산에만 투자하기 때문에 상대적으로 부동산 간접투자의 취지에 더 부합하며 부동산시장의 안정 성장이 지속된다면 더욱 매력적인 상품입니다. 이번 제도개선으로, 그동안 문턱이 높아 관망해 오던 많은 잠재적 수요자들을 시장으로 끌어들일 수 있으리라 기대합니다. 특히, 개발전문리츠의 도입으로 하이리스크-하이리턴의 위험선호적 투자자를 적극 유치하여 기존 오피스빌딩 매입ㆍ임대방식 위주의 단편구조를 탈피할 수 있을 것입니다. 또한, 자본금을 100억원으로 완화함으로써 투자범위가 200억원대까지 낮아질 경우, 서울지역에서 매입가능한 업무시설이 2.5배 정도 증가하여 상품출시가 더 많을 것으로 예상됩니다. ※ 자본금 250억원의 경우, 차입을 포함해 500억원 가량의 부동산을 투자대상으로 하고 있으나 500억원이상의 매물은 많지 않은 실정 그 외, 영업인가로 일원화하고 유가증권발행인 등록의무를 면제해 줌으로써, 20일 정도의 설립기간이 단축되어 타 법에 의한 간접투자기구와의 경쟁이 훨씬 수월해 질 것으로 기대됩니다. 무엇보다도 리츠 활성화로 부동산 간접투자 정착의 계기가 될 것으로 전망합니다.
질문4 현재 리츠 및 자산관리회사(AMC) 현황과 부동산투자회사법 개정이후 설립건수, 향후 시장에 대한 전망은 ?
답변.(현황) 현재 리츠 총자산 규모는 4조9천억원 가량이며 20개 회사가 운영중으로 1개사 평균 2천억원 가량을 운용하고 있습니다. 또한, 리츠로부터 투자ㆍ운용업무를 위탁받는 자산관리회사(운용사)는 (주)코람코자산신탁, (주)씨나인자산관리, (주)케이리츠앤파트너스 등 총 13개사가 영업중입니다. 지난해 10월 중순 법 개정이후, 리츠는 6개사가 신규로 영업인가를 받아 자산이 1조원 가량 증가했으며 AMC는 4개사가 설립인가를 받았고 앞으로도 몇 개가 더 설립될 것으로 예상됩니다. ※ 현재 2개사 예비인가를 거쳐 설립인가 신청 준비중 (전망) 일반적인 펀드시장은 경기상황에 따라 주가 하락으로 인한 원금손실 편차가 큰 편입니다. 최근의 금융위기로 인해 상장된 리츠의 주가 및 부동산시장도 침체로 들어섰지만 그럼에도 불구하고 부동산 간접투자시장인 리츠는 부동산의 급락이 지속되지 않는 한, 매분기 배당액과 청산시 매각차익을 보장받을 수 있어 안정성 측면에서 우월하기 때문에 이번 자본금 인하, 인가절차 개선, 개발리츠 도입 등 규제완화 효과와 더불어, 주식시장이 요동치는 상당기간 동안에도 신규설립이 증가하고 예상수익율을 달성할 것으로 기대하고 있습니다.
질문5 최근 리츠의 경우 외국자본도 많이 들어오고 있는데, 이에 대한 우리 기업들의 경쟁력 제고는 ?
답변.무한경쟁의 글로벌 금융체제內에서, 외국자본과 견주어 국내기관들이 자금을 끌어들어 투자하는 데는 금리차, 펀딩기술 및 리스크 관리전략의 한계 등으로 인해 약점이 있습니다. 그럼에도, 풍부한 자금을 바탕으로 국민연금 등 연기금을 중심으로 외국자본과 경쟁을 하고 있는 실정으로서, 이번 법 개정에서도 국민연금 등이 리츠 주식의 30% 이상을 인수하는 경우 주식공모 의무를 배제하고 30%이내 의결권행사 규정도 배제하여 연기금의 참여를 적극 유도하였습니다. 정부의 노력과 더불어, 국내기업 및 금융기관들도 더 공격적으로 투자할 수 있는 기반이 마련되어야 할 것이며 소액투자자들의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 장치도 보완돼야 할 것입니다.
질문6 리츠 및 AMC를 설립하기 위한 절차는 ? 그리고 유의점이 있다면 ?
답변.(설명드리기에 앞서) 우선, 부동산투자회사와 그 위탁운용사인 자산관리회사와의 관계를 명확히 할 필요가 있는데 (운용사 중심) 펀드는 운용사가 투자자로부터 투자ㆍ운용에 대해 일임을 받아 자기책임하에 전폭적으로 운용하는 반면, (주주 중심) 리츠는, 투자자가 참여하는 주주총회를 통해 중요사항을 결정하기 때문에 리츠의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 위탁받은 범위내에서만 업무 수행이 가능합니다. 리츠 설립절차는, 주식회사의 발기인들이 자본금 10억을 전액 인수하여 발기설립한 후 법인등기를 마치고, 사업계획서ㆍ신주발행계획서 등을 작성하여 국토해양부에 영업인가 신청을 합니다. 국토해양부는 신청사실을 공고하고 금융위원회 등 관계기관 의견을 수렴한 후 사업계획의 타당성 등을 심사하여 영업인가를 합니다. 이후 회사는 금감원에 유가증권발행신고서를 제출하고 주식발행절차를 거쳐 최저자본금 100억원을 확보한 후 영업활동을 하게 됩니다. AMC 설립절차는, 발기인대표가 예비인가 신청을 하면 국토해양부는 신청사실을 공고하고 관계기관 의견 수렴 후 사업계획, 주주구성 및 경영진 등을 심사하여 예비인가를 합니다. 이후 회사는 금감원에 유가증권발행인등록 및 신고서를 제출하고 주식발행절차를 통해 자본금 70억원을 확보한 후 창립총회를 거쳐 설립인가 신청을 하게 됩니다. 국토해양부는 사업계획의 타당성, 경영진의 전문성, 주식인수자금의 적정성 등을 심사하여 설립인가를 하게 됩니다. 크게 유의할 사항은 없지만, 리츠는 주식회사이어야 하기 때문에 부동산투자회사법 규정외 상법의 적용을 받으며 AMC의 경우도 상법의 회사설립 절차를 따라야 함을 확인해야 합니다.
질문7 개인들이 투자할 수 있는 방법 및 기타 당부사항 ?
답변.(의의에서 설명드린 대로) 리츠도 펀드와 유사하기 때문에, 해당 리츠 주식을 판매하는 증권사에 찾아가셔서 신청하면 됩니다. 참고로 리츠는 전체자본금의 30% 이상을 일반인을 대상으로 공모(公募)하도록 되어 있어, 리츠 설립 초기에 증권사 및 자산관리회사의 홍보를 통해 판매하고 있습니다. 이후에도 상장요건을 충족하면 주식시장에 상장하도록 하고 있어 초기에 참여하지 않은 사람에게도 취득할 수 있는 기회를 제공하고 있습니다. 다만, 주식청약율이 100%를 넘을 경우에는 원하는 주식물량만큼 배정받을 수 없다는 점과 시장에서의 리츠주식 유통량이 많지 않아 쉽게 접할 수 없다는 약점이 있습니다. 지난해 주식형펀드 등의 수익률이 워낙 높아 국민들의 관심이 많이 쏠렸다가 올해는 국제 경제위기로 인해 큰 낭패를 보고 있지만, 간접투자 펀드는 여전히 매력적인 투자처입니다. 특히, 그 중에서도 장기의 안정적인 수익을 원하시는 국민들께서는 리츠상품도 좋은 투자대상임을 인지해 주시고, 더 많은 리츠상품이 출시되어 국민들께 부동산 간접투자기회를 더 많이 드릴 수 있도록 업계와 함께 노력하겠습니다.
질문8 국내에 사업장이 없는 외국회사가 최근 리츠에 투자를 늘리고 있는데, 투자 소득에 대한 법인세 부과가능 여부 ?
답변.리츠가 배당가능이익의 90%이상을 배당하면 법인세는 감면되나, 개별 주주에게 배당소득에 대한 소득세(법인은 법인세)는 부과됩니다. 다만, 국내 사업장이 없는 외국 회사의 국내원천소득(배당소득ㆍ주식양도소득)은 소득지급자인 리츠가 법인세를 원천징수하므로, 세금회피와는 아무 관련이 없습니다. ※ 이 과정에서 당사국간 조세조약에 따른 비과세 또는 면제를 적용받기 위해서는, 외국계 회사가 국세청에 비과세 등의 신청을 하여 확인서를 받아야 함 (법인세법 제98조의4)
질문9 최근 외국회사가 부동산매입시 리츠 방식을 선호하는 이유 ?
답변.리츠는 노후빌딩의 리모델링 공사가 가능하고 투자자들이 주총ㆍ이사회를 통해 주주이익 대변이 용이하며, 장기적으로 안정적인 임대수익 확보가 가능하여, 리츠방식으로 부동산을 매입하는 것으로 추정됩니다. 이에 비해, ABS(유동화회사)는 개보수 공사가 허용되지 않고 PFV(프로젝트금융)는 장기 임대사업에 적합하지 않으며 REF(부동산펀드)는 주주이익 대변이 어려워 선호치않는 것으로 판단됩니다. 다만, 개별 사례별로 그 장단점이 달리 적용되리라 사료됩니다.
질문10 개발전문부동산투자회사 도입 사유 ?
답변.현재 리츠의 부동산개발사업 투자는, 주식시장에 상장한 후 추진할 수 있어 부동산 개발사업이 사실상 곤란하여 실적이 없었습니다. 우선 주식시장에 상장하기 위해서는 총자산의 70%가 부동산이어야 하나 개발사업을 전문으로 하고자 하는 경우 달성할 수 없었으며, 건설임대주택사업 등을 제외하고 총자산의 30%을 초과하여 투자할 수 없는 문제가 있었습니다. 따라서 새로이 개발전문 부동산투자회사제도를 도입하여 주식상장의무와 30% 투자제한비율을 폐지하여 자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있도록 하기 위함입니다.
질문11 주주총회의 특별결의로 차입을 자기자본 2배 이상 초과하도록 할 경우, 과도한 차입 우려는 없는지 ?
답변.차입은 금융기관, 연ㆍ기금 등에서만 가능하며 금융기관이 수익 및 위험분석 등의 심사에 따라 대출을 할 것이므로 회사의 능력을 초과한 차입은 현실적으로 어려울 것으로 판단됩니다.
질문12 이 밖에 부동산투자회사 및 자산관리회사의 설립 및 운영에 관한 더 세부적인 사항을 알고 싶은 분들에게 필요한 자료를 알려드리면 ?
답변.국토해양부 홈페이지의 초기화면(왼쪽 측면 가운데) 중 주요정책안내(주택ㆍ토지)에서 토지정책(그 밖에 주택정책, 신도시 있음)을 클릭하면, 바뀐 화면에서 정책마당 중(토지→리츠제도 안내) 리츠제도 안내를 클릭하시고, 목록번호 96번 (제도소개) 설립 및 운영에 관한 업무 매뉴얼을 확인하시면 좀 더 상세한 자료를 확인하실 수 있습니다.

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