국토교통부

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조에서는 중개업자가 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고하는 때에는 등록관청에 신고하도록 하고 있고, 민법 655조에서 고용은 당사자일방이 상대방에 대하여 노무를 제공할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있음. 따라서 중개보조원 미신고 규정을 적용하기 위해서는 “고용”관계 여부에 대한확인이 필요함.

또한, 위 경우처럼 중개업자가 아닌 자가 중개를 한 경우에는 같은 법 제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지)제1항 또는 제2항의 위반여부에 대하여 수사관서에 수사를 의뢰하여 그 결과에 따라 처분여부를 결정하여야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 제26조의 규정에 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인설명서와 거래계약서를 작성하여 교부하여야 함. 또한, 같은 법 제2조제6호의 규정에 “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말함. 질의내용과 같이 중개업자의 중개완성 전 등록관청에 신고안된 중개보조원이 거래당사자의 계약금을 수령한 것만으로는 동법률을 위반한 것으로 볼 수 없음. 다만, 중개업자는 동 법률 제15조의 규정에 따라 중개보조원을 고용일 또는 해고일부터 10일이내에 등록관청에 신고하여야 하며, 중개업자가 이를 위반한 경우 동 법률 제39조제1항제13호의 규정에 따라 업무정지 처분 사유에 해당됨. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조의 규정에 따라 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 함.

또한, 중개보조원 등이 2 이상의 중개사무소에 소속되는 경우 동법 제49조제1항제3호의 규정에 따라 벌칙(형사처벌)에 해당되므로 구체적인 위법 여부는 수사권한이 있는 수사관서의 조사결과에 따라 판단할 사항이나, 질의내용과 같이 중개업자가 주민등록말소 되어 있고 사실상 폐업상태에서 중개업자가 중개보조원의 해고 신고가 불가하여 다른 중개업자의 소속으로 된 경우 동 법률을 위반한 것으로 보기는 어려울 것임. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조에서 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이라 규정하고 있고, “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다고 규정하고 있음.

질의내용처럼 아르바이트 대학생에게 전단지(스티커)에 중개대상물을 기재하여 불법으로 전봇대 등 거리에 배포하는 것은 “광고”행위로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서는 이에 대하여 별도의 규정을 두고 있지 않음. 또한, “중개”행위가 아닌 전단지 부착 등 “광고” 목적만으로 아르바이트생을 고용했는지, 아니면 다른 중개행위와 관련된 업무를 함께 했는지 여부 등을 고려하여 중개보조원 여부를 판단하여야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 같은 법 제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있음. 따라서, 질의내용과 같이 중개보조원이 의뢰받은 중개대상물을 거래당사자(매수인)에게 알선하였다면 중개행위에 해당 될 수 있으며, 이 경우 등록관청에서는 구체적·객관적 사실관계를 조사·확인하여 처분여부를 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제48조제1호의 규정에 따라 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 3년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음. 따라서, 질의내용과 같이 중개업자가 폐업한 이후 광고지에 중개의뢰를 받은 물건을 게재하고 중개보조원이 중개업을 하였는 지 여부는 등록관청이나 수사관서에 신고 또는 고발하여 사실관계에 대한 조사·확인 후 그 결과에 따라 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호에 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말하고, 동법 제25조제3항에 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인설명사항을 서면으로 작성하여 교부하고 중개업자는 확인설명서에 서명·날인하도록 되어 있음. 질의내용과 같이 중개보조원이 중개대상물확인설명(현장안내 등)을 한 것과 계약전 가계약금을 중개보조원이 받는 행위가 동법을 위반한 것으로 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 중개라함은 "중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선"하는 것을 말하고, 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인설명서와 함께 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음.

또한, 동법 제15조제2항에 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 하여 중개보조원의 위반행위가 있는 경우 중개업자의 위반행위로 보고 행정처분을 할 수 있음. 다만, 질의내용과 같이 아직 거래계약서를 작성하지 않은 상태이므로 중개업자의 중개행위가 완성된 것으로 볼 수 없으며, 또한, 동 법률에는 계약금 등에 대해서는 별도 규정을 두고 있지 않음. 따라서, 다른 민·형사상 관련 법률에 따른 중개보조원의 위법여부는 별개로 하고, 중개보조원이 계약서를 작성하지 않은 상태에서 계약금을 받은 사실만으로 동 법률에 따른 처분을 할 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제19조제1항의 규정에 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 금지하고 있으며, 이를 위반한 경우에는 동법 제49조제1항제7호이 규정에 해당되어 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음. 질의내용의 중개보조원이 중개업자의 성명과 인장을 날인하여 거래계약서를 작성한 경우(중개수수료를 받고 안받고는 관계없음)가 등록증대여행위에 해당되는지 여부는 사실관계에 관한 조사가 필요하므로 수사권이 있는 수사관서(경찰, 검찰 등)에 신고하여 그 결과에 따라 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제50조의 양벌규정은 중개업자의 중개보조원 등 대한 관리책임을 묻기 위한 것으로 “중개업자의 과실유무와 상관없이 양벌규정을 적용하는 것은 책임주의원칙에 반한다는 헌법재판소의 위헌 판례(‘07.11.20)”를 참고하여 벌금형을 선고받은 중개보조원의 법 위반행위에 중개업자의 과실이 있었는지를 검토하여 양벌규정을 적용(수사기관에 수사를 의뢰)할지를 판단하여야 함. 또한 양벌규정은 벌금형을 과하도록 되어 있으므로 중개보조원의 벌금형 선고를 이유로 중개업자에게 행정처분을 할 수 없음. 이와는 별개로 동법 제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원의 중개행위로 인한 개별 위반사항에 대하여는 관련 사항을 종합적으로 고려하여 행정처분여부를 결정하여야 함. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호의 규정에 “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말하고, 동법 제15조제1항에 따라 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하여야 함. 이를 위반한 경우에는 동 법률 제39조제1항제13호의 규정에 따라 업무정지(1월) 처분사유에 해당될 수 있음. 또한, 동법 제15조제2항에 따라 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보며, 질의내용과 같이 거래계약서 작성 등 중개행위를 중개업자가 하였다면 중개보조원의 행위를 무등록, 자격증 대여행위로 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원의 행위에 대하여는 중개업자가 책임을 져야 함. 또한 동법 제33조제4호에서는 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금하도록 하고 있고 이를 위반한 경우 1년 이하의 징역 및 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있음.

따라서 당해 빌라를 매매할 의도가 없음에도 중개보조원(신고여부 불문)이 매매가 가능한 것처럼 하여 중개의뢰인에게 계약금을 입금하게 한 것은 동법 제33조제4호에 위반되는 행위가 될 수 있음.

위 질의내용은 사실관계에 관한 조사가 필요한 사항이므로 등록관청에 민원을 제기(등록관청에서 수사기관에 수사를 의뢰)하거나, 직접 수사권이 있는 수사기관에 신고가 필요.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에는 폐업 신고된 같은장소에 종전 상호로 개설등록을 제한하는 규정은 없으므로 동 법률 제9조 및 제10조의 규정에 정한 개설등록요건에 적합한 경우 개설등록이 가능함. 또한, 행정처분을 받고 폐업한 중개업자에 대해서는 동 법률 제10조의 규정에 따라 일정기간 개설등록이 금지되고 다른 중개업자의 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없으나, 행정처분을 받고 폐업한 중개업자의 중개보조원은 다른 중개업자의 중개보조원으로 신고하는 것에 대하여 제한사항이 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 중개업자가 아닌자가 중개대상물의 광고를 하는 것에 대하여 동법에 처벌규정을 두고 있지 않음. 다만, 광고행위를 넘어 중개대상물에 대한 알선행위가 있는 경우에는 무등록중개행위에 해당될 수 있음. 또한, 중개업자에 소속된 중개보조원이 중개의뢰인을 확보하여 중개업자가 중개행위를 하는 경우 동 법률에 처벌규정을 두고 있지 않음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제9조 및 동법 시행령 제13조에 규정한 개설등록요건에 적합한 경우 개설등록이 가능하며, 동 법령에는 중개사무소 확보 및 운영에 따른 비용을 중개업자 이외의 자가 부담하는 것과 폐업전의 중개사무소 명칭, 전화번호의 사용을 제한하는 규정을 두고 있지 않음.【국민신문고 민원답변】

현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제6호에서 “중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자”를 말함.

따라서 중개대상물에 대한 현장안내 뿐만 아니라 질문내용과 같이 중개사무소 내에 상주하면서 전화응대를 하거나, 중개사무소 홍보 등(일반서무) 보조행위를 하였다면 중개보조원으로 보아야 할 것임.

또한 동법 제15조 및 제30조, 동법 시행규칙 제8조에서는 중개업자는 이들 사용인(소속공인중개사, 중개보조원)을 고용하거나 해고한 때에는 10일 이내에 등록관청에 신고하도록 하고 있고, 또한 이들 사용인들의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 하여 중개보조원 등의 불법중개행위나 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 행위로부터 소비자(중개의뢰인) 보호를 하고 있음.【국민신문고 민원답변】