국토교통부

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제26조제1항에 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 또한, 동 법률 시행령 제22조제1항의 규정에 거래당사자의 인적사항, 물건의 표시, 계약일 등을 거래계약서에 기재하도록 되어 있으나 세부적인 기재방법, 기재범위 등은 따로 규정하고 있지 않음.

따라서, 중개업자가 거래계약서에 기재할 사항을 빠짐없이 기재하였다면 동 법률을 위반한 것으로 볼 수 없음. (부동산산업과-358,10.1.28)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제26조제1항에 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 따라서, 동 법률에 “중개가 완성된 때”의 의미는 “중개업자가 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하는 때”로 보아야 함.(부동산산업과-3889,09.12.16)

현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제4항 및 제26조제1항에 따라 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함.

하지만 위 질의내용처럼 위임에 따라 중개업자가 계약을 체결하였으나, 특별한 사정으로 인하여 거래계약서 등을 교부하지 못하였을 경우에는 등록관청에서 그 사실관계(거래계약서 등을 교부하지 못한 사유, 구체적 노력여부 등)를 조사하여 행정처분 여부를 결정하여야 할 것임.(부동산산업과-2054, 09.7.7)

현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법령’)에서는 거래계약서가 표준서식으로 정하여져 있지 않으므로 거래계약서의 양식은 동 법령의 취지에 맞는 적정한 서식으로 작성되면 됨.

또한, 이 건의 경우 임차인, 임대인, 전차인 등 관계자 전원의 구두동의로 계약서가 작성(거래당사자 중 어느 일방도 구두동의 여부에 대한 이의를 제기하지 않고 있음)되었다면, 임대차계약서에 전대차계약을 표시하지 않았다하여 공인중개사법 제26조 제3항을 위반하여 이중계약서를 작성했다고 볼 수는 없음.(부동산산업과-462, 08.11.7)

건물 또는 토지 등의 중개대상물의 거래는 거래당사자가 하는 것이며, 중개업자는 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위가 원활히 이루어지도록 알선을 하는 자를 말함. 따라서 거래당사자의 요구에 의하여 잔금시까지 상속등기를 한다는 등의 특약을 정하여 거래계약을 알선한 사실만으로 중개업자가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 위반하였다고 볼 수는 없음. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매,교환,임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, 중개업자가 중개가 완성된 때에는 같은 법 제25조 및 제26조의 규정에 의한 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성하여 교부하여야 함. 만약 중개업자가 이를 이행하지 않은 경우 업무정지 처분 사유에 해당될 수 있음. (중개수수료의 수수 여부와 관계없음)【국민신문고 민원답변】

중개업자가 중개거래 알선 후 발급해야 하는 서식 중 거래계약서는 거래당사자간의 약정에 의하여 다양한 형태의 계약(내용)이 이루어지고 있어 현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에서는 별도 법정양식으로 계약서 서식을 두고 있지 않음.

따라서, 거래계약서 서식을 법정 양식으로 두고 있지 아니하므로 거래당사자나 중개업자는 시행령 제22조제1항에서 정한 사항을 자유롭게 서식이나 내용으로 표현할 수 있으나, 동 규정에서 정한 사항이 계약서에 기재되지 않았을 경우에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제39조제1항제8호에 따라 업무정지 처분대상이 될 수 있음.

또한, 동법 시행령 제22조제1항제1호의 인적사항의 범위에 대하여는 부동산 매매(임대차) 계약 등이 거래당사자간의 자유로운 의사결정에 따라 이루어지는 점을 고려, 거래당사자의 성명이나 그 밖에 거래에 필요한 인적관련 사항(대리인 성명 등)을 기입하여야 하지만 그 범위는 구체적인 거래사실관계에 따라 정하여져야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항 및 제26조제1항에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면(중개대상물 확인·설명서, 거래계약서)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함.

따라서 중개업자가 실질적으로 중개를 하고 이를 법무사 등을 통하여 검인을 받고 등기를 한 경우 중개업자는 거래계약서 미교부로 업무정지 3월, 중개대상물 확인·설명서 미교부로 업무정지 3월의 처분을 할 수 있으나, 동법 제39조제3항의 규정에 따라 소멸시효의 경과로 처분이 불가함. 【국민신문고 민원답변】

등록관청이 행정처분을 함에 있어 관련 위반사실을 모두 조사, 확인하여 행정처분(업무정지) 기간을 산정하여 위반행위의 동기,결과 및 횟수 등을 감안하여 가중 또는 감경한 결과로 업무정지 기간을 정하는 것이 바람직하나, 추후에 새로운 위반사실이 있는 경우 종전 처분과는 별개로 행정처분이 가능함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제26조의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간(5년)동안 사본을 보존하여야 함. 따라서, 중개업자가 폐업을 하더라도 중개업자로서의 지위에서 발생한 의무(거래계약서 보존의무)는 유지되어야 함. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제26조제2항의 규정에 따라 중개업자는 거래계약서를 작성한 경우에는 서명 및 날인하여야 함. 이를 위반한 경우 동 법률 제39조의 규정에 의거 업무정지 처분사유에 해당됨. 다만, 질의내용과 같이 중개보조원이 거래계약서에 중개보조원 자필 서명과 날인을 하여 거래가 완성되었다면 동 법률 제48조의 규정에 정한 무등록중개행위에 해당 될 수 있으며, 이 경우 중개업자인 공인중개사는 동 법률 제50조의 규정에 따라 벌금형에 처해질 수 있음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면(중개대상물 확인·설명서)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 동법 제30조제5항에 따른 손해배상책임 보장증서 사본을 교부하여야 함. 또한, 동법 제27조제2항에 따라 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 때에는 중개업자가 부동산거래의 신고를 하여야 함.

따라서 중개업자가 실질적으로 중개를 하고 이를 법무사 등을 통하여 실거래신고를 하게 한 경우 손해배상책임보장 증서 미교부로 30만원의 과태료, 거래계약서 미교부로 업무정지 3월, 중개대상물 확인·설명서 미교부로 업무정지 3월과 함께 부동산거래의 신고를 하지 아니한데 따른 과태료가 부과될 수 있음.

또한, 동법 제38조제2항제7호의 위반여부는 거래계약서에 관하여 규정한 동법 제26조에 따라 중개업자가 동법시행령 제22조제1항에서 정한 사항을 거짓으로 기재하거나, 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성할 경우에 해당하므로 거래계약서에 중개업자의 기재여부에 따라 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우로 볼 수는 없음.【국민신문고 민원답변】