「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」제27조제1항에 따라 “거래당사자는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 매매계약을 체결한 때에 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 신고”하도록 규정하고 있으며, 이때 신고를 하여야 하는 매매계약은 당사자에게 효력을 발하는 유효한 계약이어야 합니다.

토지거래허가구역내의 토지거래는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조제1항에 따라 허가를 받아야 하고 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래 계약은 동조 제6항에 따라 그 효력을 발생하지 아니하는 것으로 규정하고 있으며,

토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하는 경우에는 동법 제141조에 따라 “2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 등”에 처하도록 하고 있어 토지거래허가구역내에서 토지거래허가 전에 체결한 토지거래 계약은 반사회질서 행위로 금지하고 있습니다.

따라서 토지거래허가구역내에 토지거래의 경우 토지거래허가를 득한 후 매매계약을 체결하고 부동산거래신고를 하여야 하며, 새로이 계약을 체결하지 않은 경우에는 허가를 득한 후 허가일을 기준으로 60일 이내에 신고하여야 합니다.

위임장 및 인감증명서는 대리인에게 거래당사자가 위임한 것인지에 대한 확인서류로 수임인이 동일한 위임자에게 여러 건의 실거래 신고 대리를 수임한 경우 위임장에 각 물건의 사항을 기재하여 각 한 장의 위임장과 법인인감증명서를 첨부하여 제출하면 될 것으로 사료됩니다. 다만, 시간의 차이가 있는 접수일 경우는 개별로 첨부하여야 합니다.

부동산거래 신고제도의 서류는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」별지 제21호 서식을 사용하여 신고하여야 하며, 대리 신고의 경우 대리권을 증명하는 서류(위임장과 신분증 사본)를 첨부하여야 합니다. 법인의 경우는 해당법인의 위임여부를 파악하기 위하여 신고서식에 법인 인감증명서를 사용하도록 하고 있으니 참조하시기 바랍니다.

아울러 부동산 거래신고시 토지대장, 건축물관리대장은 반드시 첨부해야 하는 서류가 아님을 알려드립니다.

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조에 따라 부동산 거래가격 검증체계를 구축·운영하도록 하고 있으며, 토지의 경우 기본단위인 필지별로 검증을 하고, 토지의 특성상 지목, 용도지역 등에 따라 각 필지의 금액책정이 상이할 수 있으므로, 각 필지별 금액을 산정하여 신고를 하여야 하니 이점 양해하여 주시기 바랍니다.

동법 시행규칙 제17조에 따른 정정신고의 경우 직거래는 거래당사자 중 1인의 위임을 받은 자가 정정신고서 제출을 대행할 수 있습니다.

중개업자를 통한 거래는 거래당사자, 중개업자 모두 정정신고가 가능하며, 중개업자가 신고과정에서 잘못 기재한 때에는 중개업자 단독으로 정정신청할 수 있으며, 계약의 변경으로 변경신고 시에는 거래당사자로부터 서명 또는 날인된 변경신고서를 받아 이를 근거로 인터넷으로 단독신고가 가능합니다.

신고서 대리제출 시에는 위임장 및 인감증명서를 첨부하여 제3자가 대행할 수 있으며, 중개업자의 경우에는 소속공인중개사만이 가능합니다. 소속공인중개사의 신고서 제출 대행은 위임장이 필요 없습니다.

실거래신고 후 거래대금이 변경된 경우 부동산거래계약 변경 신고서와 변경계약서 사본 등을 첨부하여 거래당사자 또는 중개업자가 방문신고할 수 있습니다.

변경신고내역 조사 여부는 부동산 소재지 관할관청에서 판단하고 조사시 거래내역의 진위여부를 검증하여 허위신고를 파악 처분합니다.

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」시행규칙 제17조에 따라 계약이 해제된 경우 해제신고를 할 수 있으며, 거래당사자 모두의 서명 또는 날인을 하여 거래당사자가 신청할 수 있으며,

당해 거래신고를 한 중개업자가 해제신고를 하는 경우에는 거래당사자 모두가 서명 또는 날인한 해제신고서를 제출받아 이를 근거로 인터넷 신고가 가능하고, 방문신고시에는 거래당사자로부터 제출받은 해제신고서에 중개업자의 서명 또는 날인을 추가하여 제출할 수 있습니다.

거래당사자 중 일방이 해제신고서에 서명 또는 날인을 하지 않는 경우에는 해제신고를 할 수 없습니다. 이는 거래당사자의 의견합치에 따라 해제신고서를 작성하고 작성된 내역을 관할관청은 단순히 확인하는 것으로 일방이 해제를 주장하는 경우에는 해제신고를 할 수 없습니다.

해제신고 없이 제3자와 매매계약을 체결한 경우에는 계약체결일부터 60일이내에 거래신고를 하여야 합니다. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 해제신고는 의무가 아닌 선택사항이고, 거래당사자간의 의사표시를 관할관청에서 단순 확인하는 절차일 뿐입니다.

「도시 및 주거환경정비법 시행령」제30조에 따르면 조합의 설립인가후 양도·증여·판결 등으로 인하여 최초 재건축 공급계약을 체결하기 이전에 조합원의 지위변경을 하여 매수인이 최초 공급계약 체결을 할 수 있다면, 기존 건축물 및 토지에 대한 계약내용에 대하여 실제거래금액으로 실거래 신고를 하여야 함을 알려드립니다.

발코니 확장의 경우 당해 부동산과 일체된 물리적 구조로 부동산의 자산적 가치로 반영되어 실제거래가격에 포함된 경우라면 부동산거래신고가격에 반영되어야 할 것으로 판단되며,

「주택법」 제38조의2 및 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(국토해양부령 제27호)」에 따른 발코니 확장의 경우 입주자의 선택사양으로 분양가격과 구분하여 표시하도록 되어 있으므로 신고서의 참고사항란에 발코니 확장에 소요되는 공사비를 구분하여 표기하면 됩니다.

가등기에 관한 업무처리지침에 의하여 매매예약서상에 매매예약완결의 의사표시 한 날이 기재되어 있으면, 매매예약완결의사 표시일로부터 60일 이내에 신고하여야하고
매매예약서상에 매매예약의 의사표시 한 날이 기재되어 있지 않은 경우, 매매당사자가 약정한 날을 기준으로 60일 이내에 신고하여야 합니다.(등기예규 제1057호)

또한 이를 지연신고한 경우 지연신고에 따른 과태료 대상에 해당됨을 알려드립니다.

가등기 후 매매예약계약서의 완료로 본등기를 하는 경우는 실거래 신고대상에 해당되며, 가등기의 업무처리지침에 의하여 매매예약서상에 매매예약완결일의 의사표시 한 날이 기재되어 있는 경우 매매예약완결 의사표시일로부터 60일 이내에 신고하여야 하며, 의사표시 한 날이 없는 경우 매매당사자가 약정한 날을 기준으로 60일이내에 신고하여야 합니다.

또한 가등기의 양도는 신고대상에 해당되지 않으나, 해당 계약이 매매일 경우는 신고대상임을 알려드립니다.