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제목
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」전부개정(안) 행정예고
담당부서
주택건설공급과
담당자
전성이
예고기간
2015-06-18 ~ 2015-07-10

국토교통부 공고 제2015- 호

 

『주택관리업자 및 사업자 선정지침』(국토교통부 고시)을 개정함에 있어 그 취지와 주요 내용을 국민에게 미리 알려 이에 대한 의견을 듣고자 행정절차법 제46조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.

 

 

 

 

2015년 6월 일

 

국 토 교 통 부 장 관

 

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안) 행정예고

 

1. 개정이유

 

민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성 확보를 위하여 사업자 지정 기준을 마련하고, 주택관리사업자 및 사업자 선정 과정의 투명성을 제고하기 위하여 동 지침을 합리적으로 개정하고자 함

 

2. 주요내용

 

가. 「주택법령」 개정(예정) 후속조치 (만족도 조사 관련 조문 삭제)

 

“주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가”가 입주자 등의 참여율 저조 등으로 실효성이 없고, 사적 자치영역에 대한 과도한 간섭이라는 평가에 따라 관련 내용을 주택법령에서 폐지(「주택법」제58조의2, 「주택법시행령」제81조의2)하고, 올해부터 관련 내용 미시행

 

지침에서 만족도 조사 관련 내용 삭제

 

나. 사업주체 관리기간 중 입대의 공백 해소 (안 제2조제2항)

 

관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의의 의결을 거치도록 하고 있으나, 입주예정자의 과반수 입주 전 사업주체가 관리주체인 기간에는 입주자대표회의가 미구성된 상태임

 

사업주체 관리기간 중에는 사업자 선정 과정에서 필요한 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 규정

 

다. 제한경쟁입찰의 제한요건 완화 (안 제4조제2항, 별표1)

 

주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 제한경쟁입찰 시에는 계약 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”을 제한할 수 있으나, 제한 요건에 대한 기준이 설정되지 않아 입찰공고 시 특정 업체를 낙찰시킬 목적으로 과도한 제한기준을 제시하는 사례 발생

 

제한 요건 중 자본금을 삭제하여 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화*하고 제한 요건에 대한 기준을 마련**하여 대기업에 유리하게 작용했던 과도한 제한을 배제하고 중소업체의 시장진입을 용이하게 함

 

* (현행) 사업실적, 기술능력, 자본금 → (개정) 사업실적, 기술능력

** 계약 목적물과 관련된 규모나 양의 3배 이내에서 제한 가능

 

라. 수의계약 금액 상향․대상 확대 (안 제4조제3항, 별표2)

 

수의계약이 가능한 공사 및 용역의 금액이 적어 관리주체의 입찰사무가 과중하고, 소액의 공사에도 예외 없이 입찰이 적용되어 입찰가격을 높이는 원인으로 지적됨

 

수의계약 금액을 상향 조정*하고 대상을 확대**하여 공동주택 관리의 편의를 제고하고, 단순 설치를 요하는 소액의 공사 등은 입찰을 거치지 않고 저렴한 가격으로 시공 가능토록 함

 

* (현행) 200만원(부가세 제외) → (개정) 500만원(부가세 제외)

** 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위한 추가공사 등

 

마. 입찰의 무효 사유의 명확화 (안 제6조, 별표3)

 

입찰의 무효 사유에 유찰 사유가 포함되거나 불명확한 부분이 있어 무효 판단에 발주처와 입찰자 간 분쟁의 소지가 있으며, 입찰자에게 무효 사유를 알리는 절차가 없어 입찰과정에 대한 불신 초래

입찰의 무효 사유를 세분화‧명확화 하고, 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 그 사유를 해당 입찰자에게 알리도록 함

 

바. 적격심사제 운영방법 명시 (안 제13조)

 

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정 시 적격심사제 적용이 원칙이나, 평가주체 및 운영방법 등이 명시되지 않아 제도 적용에 어려움. 또한, 적격심사 평가 시 정량적 평가항목에 대한 평가점수를 기준에 맞지 않게 산정하는 등의 사유로 평가결과 불신 및 민원발생

 

ㅇ 적격심사 평가위원을 구성하여 3인 이상이 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 인정하고, 평가과정에 대한 회의록의 작성‧보관 및 입주자등의 열람 청구를 규정하여 평가의 투명성 제고

 

사. 현장설명회 준비기간 확보 (안 제15조)

 

현장설명회 참석업체로 참가자격을 제한하는 경우, 입찰공고 이후 현장설명회까지의 기간이 규정되지 않아 입찰공고와 현장설명회 사이의 기간을 짧게 두어 특정업체의 참여만 유도하는 문제 발생

 

입찰공고일부터 현장설명회까지, 현장설명회부터 입찰서 제출 마감일까지의 기간을 규정하여 다양한 업체가 공정하게 입찰에 참여할 수 있도록 함

 

아. 입찰정보 변경계약 제한 (안 제21조제2항, 제29조제2항)

 

낙찰자 결정 이후 계약체결 내용에 대한 규정이 없어, 낙찰자와 계약가격을 협상하여 변경하는 등 입찰 유명무실화

 

낙찰자와의 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결하도록 규정

 

자. 입찰가 상한 공고를 위한 자문 역 확대 (안 제24조제3항)

 

입찰공고 시 전문가에게 자문하여 입찰가격의 상한을 공고할 수 있게 하였으나 전문가의 범위를 건축사‧기술사로 한정하여 자문비용이 발생하는 등 제도 적용에 어려움

 

건축사‧기술사 외에 주택법에 의한 자문기관, 지방자치단체 자문기구를 통하여 입찰가격 상한을 공고할 수 있도록 하여 실효성 제고

 

차. 입찰참가 제한의 실효성 제고 (안 제26조제1항제1호, 제6호)

 

해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마친 자에 한하여 입찰참가를 허용하고 있으나, 단순 재활용품 수거와 같이 특별한 기술이나 장비가 필요치 않은 경우에는 입찰가격 상승 요인으로 작용함

 

ㅇ 또한, 담합으로 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과하지 않은 자의 입찰참가를 허용하고 있으나, 6개월의 기간은 행정심판청구* 등의 사유로 제한의 실효성이 없음

 

* 처분이 있음을 안 날로부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일

 

사업 종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등은 필요한 경우에 한하여 제한할 수 있게 하고, 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과하지 않은 자의 입찰 참가를 제한하여 제도의 실효성 확보

 

카. 입찰보증금 귀속규정 마련 및 납부 면제금액 상향 (안 제31조제2항, 제4항)

입찰보증금의 귀속에 대한 규정이 없어 원활한 관리업무 수행 곤란. 한편, 계약금액이 현행 수의계약 금액에 해당하는 경우 입찰보증금의 납부를 면제할 수 있도록 규정

 

낙찰자가 정당한 사유 없이 계약체결을 거절하는 경우 입찰보증금을 발주처에 귀속시키도록 하고, 수의계약 금액 상향에 따라 입찰보증금의 납부 면제 계약금액도 상향 조정(200만원→500만원)

 

타. 민간 전자입찰시스템 사업자 지정기준 마련 등 (안 제35조~제41조)

 

공동주택에서 주택관리업자 및 사업자 선정 시 전자입찰방식 적용이 의무화('15.1.1시행)*됨에 따라 민간이 운영하는 전자입찰시스템 사용도 허용되고 있으나, 민간 시스템의 공공성 확보 방안 미규정

 

민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준*을 마련하여 시스템 운영의 공공성을 확보하고 민간 사업자 지정 관련 업무를 공동주택관리정보시스템 운영기관의 장에게 위탁함

 

* 기술인력, 경영상태, 시스템기능 및 보안 사항 등

 

파. 적격심사표준평가표 합리적 조정 (안 제7조, 별표4, 별표5)

 

적격심사 시 정성평가 항목에 대한 평가 시 특정 업체에 유리하게 자의적으로 활용되는 사례가 빈번하게 발생하고, 만점의 기준도 지나치게 높아 중소업체의 시장진입에 어려움 발생

 

적격심사 시 정성평가 항목의 배점을 하향 조정 하는 등 평가항목의 배점을 조정하고 표준평가표의 내용을 합리적으로 조정*

 

* 가격 배점 상향조정(30점→40점), 정성평가 배점 하향조정(10점 → 5점)

* 관리실적 만점 기준 하향조정 및 단지실정에 맞는 자율성 부여 등

 

하. 용어의 정비 등

 

지침에서만 사용하는 용어에 대한 해석상 혼란 발생하여「국가계약법」을 바탕으로 혼란이 있는 용어를 정비*하고 전체적인 문구를 조정함

 

* 입찰예정일(입찰서류 제출 시작일을 의미)→‘입찰서 제출 마감일’로 용어를 정비하여 규정, 계약이행보증금→계약보증금, 추가보유→보유 등

 

3. 의견제출

 

이 주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정안에 대하여 의견이 있는 단체 또는 개인은 다음 사항을 기재한 의견서를 국토교통부 주택건설공급과로 2015년 7월 10일까지 제출하여 주시기 바라며, 더 자세한 내용을 알고 싶은 분은 국토교통부 홈페이지 (http://www.molit.go.kr) 정보마당/법령정보/입법예고 란을 참조하여 주시기 바랍니다.

가. 예고사항에 대한 조문별 의견(찬․반 의견과 이유)

현행

개정안

의견

 

 

 

나. 성명(법인․단체의 경우 단체명과 그 대표자명), 주소 및 전화번호

다. 보내실 주소 : 세종특별자치시 도움 6로 11 정부세종청사

국토교통부 주택건설공급과(우편번호 339-012)

☎ 044-201-3368, 3372, Fax 044-201-5684

첨부파일1
HWP 행정예고문(25).hwp 바로보기
첨부파일2
HWP 규제영향분석서_150609.hwp 바로보기
첨부파일3
HWP 주택관리업자_및_사업자_선정지침_전부개정(안)_150611.hwp 바로보기
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입법예고 리스트

이충성
제26조 2항을 삭제해 주세요 [2015.08.11] 수정 삭제
남은지
이건 말도 안됩니다... [2015.07.10] 수정 삭제
유미화
주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안) 행정예고와 관련 의견 제출 [2015.07.10] 수정 삭제
서주영
선정지침 개정안에 대한 의견서 제출 [2015.07.10] 수정 삭제
김철중
한국주택관리협회 의견제출 [2015.07.10] 수정 삭제
임해자
주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안)관련 [2015.07.09] 수정 삭제
박정심
주택관리업자 및 사업자 선정지침 법령 차. 입찰참가 제한의 실효성 제고 반대론(2) [2015.07.09] 수정 삭제
박정심
주택관리업자 및 사업자 선정지침 정부개정안 차,입찰참가제한의 실효성 제고에 대한 반대론(1) [2015.07.09] 수정 삭제
최영근
사업자 선정시 지역제한이 가능하도록 개정 요망 [2015.07.09] 수정 삭제
권오영
행정예고중인 선정지침 개정안에 대하여 [2015.07.09] 수정 삭제
정민희
행정예고에 대한 의견제출의 건 [2015.07.08] 수정 삭제
류시승
제한경쟁입찰의 제한요건 완화에 대한 의견 [2015.07.08] 수정 삭제
구준회
주택관리업자 및 사업자 선정지침 [2015.07.07] 수정 삭제
태도건
제26조(참가자격의 제한) 제2항 삭제 강력 요청!!! [2015.07.07] 수정 삭제
박영호
주택건설사업자 및 사업자 선정지침 개정안 중 제26조(참가자격의 제한) 제2항 관련 의견 제출(강력) [2015.07.07] 수정 삭제
김원중
주택관리업자 및 사업자 선정지침 입법예고의 의견 제출 [2015.07.07] 수정 삭제
박동규
현행 전국 입찰시 문제점(의견내용) [2015.07.07] 수정 삭제
조동운
주택관리업자 및 사업자선정지침 전부개정(안) 행정예고 관련 의견 [2015.07.06] 수정 삭제
육*용
☆ 영업지역 제한 단서조항을 마련하여 주십시요 ★ [2015.07.03] 수정 삭제
문훈
제20조(입찰가격산출방법)과 관련하여 [2015.07.02] 수정 삭제
정지원
제26조 제2항 영업지역 제한을 못하게 하는 잘못되고, 억지적인 조항을 삭제해 주시기바랍니다!!! [2015.07.01] 수정 삭제
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