□ 정부는 지난 6.19 대책을 통해 선별적·맞춤형 조치를 시행하면서, 과열 지속시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한바 있음

□ 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화·확산되고 있음
ㅇ 6.19대책으로 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고, 서울 등 과열 지역에 대한 전매제한을 강화하였으나,
ㅇ 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자·투기 수요가 계속 유입되고,
ㅇ 재건축·재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격불안이 확산되는 양상

□ 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려는 것임
ㅇ 세제·금융·청약제도 등의 개선을 통해 투자목적의 다주택 구입 유인을 억제하면서 임대주택 등록 등으로 사회적 책임을 담당하도록 유도하는 한편,
ㅇ 내 집을 절실히 필요로 하는 실수요자의 내 집 마련기회가 확대될 수 있도록 청약제도를 개편하고
- 신혼부부 등을 위한 주택공급을 확충하는 것을 주된 내용으로 관계부처 협의를 거쳐 종합대책을 마련하였음

□ 최근 주택시장 불안은, 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서의 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생

□ 따라서, 집값 급등지역에 대하여 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대

□ 11.3 대책과 6.19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면, 이번 대책은
ㅇ 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고,
ㅇ 세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고·종합적인 방안임
ㅇ 또한, 투기수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는데에도 중점을 두었음

□ 아울러, 그동안 일부에서 제기된 공급 부족론과 달리 수도권의 주택 인허가·분양·입주 물량이 충분함을 실증적으로 제시하고,
ㅇ 향후에도 노후주택 개량, 공공택지 추가 확보, 신혼부부 희망 타운 (가칭) 조성 등으로,
ㅇ 『실수요자를 위한 양질의 주택을 충분히 공급하여 수급안정을 도모』한다는, 정부의 일관된 정책방향을 再 확인 하였다는 데 의의가 있음

□ 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정
ㅇ 구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나,
ㅇ 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나,
ㅇ 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등임

□ 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해,
ㅇ 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가하여 지정

□ 직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로서,
ㅇ 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나,
ㅇ 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고,
ㅇ 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우임

□ 투기지역은 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 됨

□ 투기과열지구내 규제 유형별 적용 대상

* 소규모 재건축은 일반 재건축과 모든 규제가 동일하게 적용되나, 가로주택정비사업은 규제 대상 아님

□ 조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없음
ㅇ 다만, 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연*되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있음
* 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우(‘17.9월까지 시행령 개정을 통해 기준 강화 예정, 2년 → 3년)

□ 투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나,
ㅇ 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정임

□ ‘03년 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 ‘03년12월31일 이전에 조합인가를 받았고, ’03년12월31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정하여 1회 조합원 지위 양도를 허용하였음
ㅇ 위 경과규정은 현재에도 유효하지만, 경과규정의 요건(‘03.12.31이전 조합설립 + ’03.12.31이전 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있음

□ 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에,
ⅰ) 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 ‘17년 9월 중 발의하여 ’17년 12월까지 법 개정을 완료할 예정임
ⅱ)또한, 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정하여 12월경부터 적용할 예정임

□ 한편, 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정임

□ 이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도,
ⅰ) 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우
ⅱ) 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우,
ㅇ 조합원 분양이 제한됨
* (사례) ’16.8월 A 재건축아파트 취득(조합원 분양 전)
→ ’17.12월 도시정비법 개정·시행 → ’18.1월 B 재건축아파트 취득
→ ’18.2월 B 재건축아파트 관리처분인가→ ’23.2월까지 A 재건축아파트 조합원 분양신청 불가

□ 투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 됨
ㅇ 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시·군·구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재하여 제출하면 됨

□ 신고를 받은 시·군·구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보할 수 있으며, 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있음

□ 자금조달계획 신고 대상이 되는 경우, 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 함

□ 올해 안에 시범사업을 선정하여 착수할 계획임
ㅇ 기존 개발 중인 택지 중에 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 `18년부터 분양이 가능할 것으로 예상
* 기존 지구 중 입지가 양호한 과천지식정보타운, 위례신도시, 화성동탄2 등에 희망타운 사업을 우선 추진

□ 그간 국토부·지자체 합동 점검팀이 부동산 불법행위를 지속적 단속하였으나, 현장 점검시 증거은닉 및 도주 등이 빈번하고 수사권 부재로 증거확보가 곤란하여 단속의 실효성이 부족
ㅇ 특별사법경찰관제 도입시 단속공무원은 현행범에 대한 압수·수색, 체포, 증거보전, 영장신청, 검찰송치 등 수사에 필요한 조치 가능*
* 식품위생, 원산지표시, 의약, 공중위생, 환경, 부정경쟁(상표), 철도공안, 개발제한구역 등의 위법행위 단속시 특별사법경찰관제 운영 중
ㅇ 부동산 불법행위 적발시 신속한 수사를 함으로써 부동산 시장을 교란시키는 행위에 대한 단속의 실효성이 대폭 강화될 것으로 기대

□ 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제함
※ 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외됨

□ 상기 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 ‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용됨

□ 대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 거주기간(2년 이상) 요건이 적용됨
ㅇ 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않음
※ 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도시 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세 적용

□ 주택임대사업자로 등록하는 경우 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고,
ㅇ 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있음

□ 주택담보대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는,
ㅇ 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정임
* 개정안 시행 이전, 대출승인분까지는 종전 기준을 적용

□ 집단대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는,
ㅇ 대책발표 이후(8.3일), 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정임

□ LTV·DTI 규제 강화로 대출한도가 축소되는 경우 보유자금·소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성이 있음

□ 서민층 무주택 세대*에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려
* 요건 : 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원), 주택가격 6억원 이하, 무주택세대
ㅇ 투기지역, 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용
ㅇ 투기지역ㆍ투기과열지구에 대해서는 주택가격 6억원으로 상향 조정(조정대상지역에 대해서는 5억원 유지)하여 실수요자의 요건을 완화
* 해당지역 평균주택가격이 상대적으로 높은 점을 감안
ㅇ 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책모기지를 금년중 차질없이 공급할 계획(’16년 41조원 → ’17년 44조원)

□ 집단대출 규제는 대책 발표 이후, 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로, 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않음
ㅇ앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTVㆍDTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약 등을 하게 될 것임

□ 금번 대책 발표후 LTV·DTI 시행시기 전에 대출 선수요가 증가할 가능성이 있음
* 대책발표 이후, 감독규정 개정까지 최소 2주이상이 걸릴 것으로 예상
ㅇ 행정예고(20일) 등 LTV·DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축시키고,
ㅇ 대책 발표 이후, 금융위-금감원 합동간담회, 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획임

□ 질병, 사업자금 등의 사유로 긴급 대출이 필요한 경우에는 예외적으로 완화된 LTV·DTI 기준을 적용할 예정임(감독규정에 반영)
ㅇ 다만, 이 경우에도 금융회사 내부의 여신위원회 심사 등을 반드시 거치도록 하여 무분별한 대출이 일어나지 않도록 관리
* 현재 감독규정에도 긴급 사업자금 등이 필요한 경우 여신위원회의 승인을 얻어 완화된 DTI 기준을 적용하도록 규정