국민주택기금과 주택금융공사(우대형 보금자리론) 등 정책 모기지 통합 : 2014. 1. 2. ~

수익·손익공유형 모기지 지원물량 확대

• 본사업 물량 확대 : 2조원(1.5만호)내에서 2013.12.9.부터 예산소진시까지 한시상품 운용

  * 다만, 위험 관리 차원에서 손익형은 공급물량의 20%로 제한

• 공급대상(부부합산 연소득 7천만원 이하) 및 금리·대상지역(수도권 및 지방광역시)·대상주택(아파트로 한정) 등은
  시범사업과 동일 수준

  수익형,손익형

  수익형	이자 1.5% + 수익 공유 (다만, 최대 수익률 5%로 제한)
  손익형	이자 초기 5년 1%, 6년차 이후 2% + 손익 공유

리츠를 통한 하우스푸어주택(희망 임대주택리츠) 매입 확대

• 1천호 매입 추진 : 시장상황에 따라 추가 확대 및 매입대상(현행:85㎡&9억이하아파트) 면적제한 폐지

목돈 안드는 전세Ⅱ¹⁾집중

• 대주보-은행간 협약을 통해 전세금반환보증을 은행에 위탁판매하고, 은행은 이와 연계하여 채권양도 방식(목돈Ⅱ)의
  전세대출 취급(상품명: 전세금 안심대출)

  ¹⁾ 목돈 안든 전세Ⅱ : 임차보증금 반환청구권 양도방식

행복주택 활성화

• 행복주택은 당초 20만호에서 14만호로 줄이고, ’17년까지 공공임대주택 사업승인 물량 : 51만호 유지

  ※ 줄어든 6만호는 주거취약계층을 위한 국민임대주택 등으로 대체 공급

  < ’17년까지 공공임대주택 공급계획 조정(안) >

  17년까지 공공임대주택 공급계획 조정(안)

  구분	합계	건설임대			매입ㆍ전세임대
  		행복주택	국민임대등	민간임대
  현 행	51만	20만	6만	5만	20만
  조 정	51만	14만	11만	6만	20만

• 직주근접과 저렴한 임대료에 부합하는 다양한 용지를 활용하여 행복주택 공급

  < 행복주택 건설부지별 공급계획(안) >

  행복주택 건설부지별 공급계획(안)

  구 분		물량(안)	내용
  공공 용지		3.8만	철도부지, 역세권개발지, 역 근처 공영주차장, 유수지, 공공시설용지 등
  도시재생용지 등		3.6만	주거환경개선지역, 뉴타운 해제지역 등 노후불량 주거지, 노후 임대단지, 산업단지 등
  공기업 보유 토지	공공건설용 택지	3.9만	공기업(LH, SH 등) 보유 주택용지 중 역세권 및 직주근접 가능 용지를 전환 · 활용
  	민간분양 예정지	2.7만	공기업(LH, SH 등) 보유 민간분양 주택 예정용지 중 역세권 · 직주근접 가능 용지를 전환 · 활용

• 7개 시범지구 정상화
  • 목동, 송파, 잠실, 공릉, 고잔 등 5개 지구는 2013.12.5. 중도위 상정 후 지구지정 심의 예정
  • 지난 8월 지구지정된 오류ㆍ가좌지구는 지자체와의 협의 및 지구계획과 주택건설사업계획 승인 예정

담당부서 및 연락처

- 주택정책과 : (044)201-3318, 3324, 3321
- 주택기금과 : (044)201-3338, 3342, 3341
- 부동산산업과 : (044)201-3414
- 행복주택정책과 : (044)201-4514, 4516

공유형 모기지 개요 [상세내용 보기]

구분	수익 공유형 모기지	손익 공유형 모기지
개요	안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 기금에서 저리 대출을 하고 매각이익 공유	주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출하고, 매각손익을 모두 공유
지원 대상	부부합산 연소득 7,000만원 이하 생애최초 주택구입자	좌동
대상 주택	전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원이하 기존주택 및 미분양 주택 수도권, 지방 광역시	좌동
지원 한도	주택가격의 최대 70% (2억원 한도, 소득 4.5배 이내)	주택가격의 최대 40%(2억원 한도) 금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내)
금리	연 1.5% 고정금리	최초 5년간 연 1%,이후 연 2% 고정금리
대출 기간	20년 원리금 균등분할 상환	20년 만기 일시상환
처분 이익 상환	①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각이익을 주택기금과 공유 단 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한(연 5% 내외)	①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각손익을 주택기금과 공유

수익 · 손익 공유형 모기지 시범사업 추진일정

주요 내용	추진 일정	실행기관
[사전 상담기간*] 시범사업 추진일정, 대출 프로세스 등 안내	9.23~30	우리은행
[인터넷 및 방문접수] (5,000건 선착순) 대출신청 온라인 접수 (www.wooribank.com),대출심사 서류 방문접수	10.1~	우리은행
[1차 대출심사] (4천호 내외 선정) 매입가격이 감정원 시세 대비 10% 이상인 신청자 및 일정 점수 이하 신청자 탈락 한국감정원에 부동산조사 심사의뢰	10.4부터 순차 심사	우리은행
[대상주택 현지실사] (4,000건 대상) 해당 목적물 현지실사를 통해 주택가격 조사, 매입가격 및 대상 주택 적정성 등 심사	10.8부터 순차 실사	한국감정원
[2차 대출심사] (4,000건 대상) 접수순으로 대출심사평가표 최종 점수 산정, 일정 점수 이상인 3,000건 선정	10.10부터 순차 심사	우리은행
[대출대상자 통보] (3,000건 통보) 매매계약서 징구 및 무주택검색 접수	10.11부터 순차 통보	우리은행

* 사전상담 : 생애최초 기본형(2.6~3.4%) 등 대체관계에 있는 대출과의 객관적인 장단점 비교를 통해 균형있는 정보 제공

• 대출대상, 대출조건, 수익배분 방법, 신청절차 및 필요서류, 대출심사 방법 및 일정을 자세하게 안내받을 수 있음

대출심사 평가 기준

평가 항목	평가 요소
지원 필요성	무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황 등 4개 항목(장애인 · 다문화 · 신혼 · 노인부양 가구 가점)
상환능력	신용등급, LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목
대상주택 적격성	단지규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등 6개 항목

※ 우리은행 1차 심사를 통해 5천명에서 4천명 압축 → 한국 감정원의 주택 현지실사 및 우리은행 2차 대출심사 → 최종 3천명 선정

공유형 모기지 · 전세 · 월세 주거비용 비교 [상세 비교자료 받기] [상세 비교자료 받기]

구분	수익형	손익형	전세	월세
7년간 주거비용	1,354만원	1,508만원	5,380만원	7,508만원

• 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정
• 대도시권 아파트 상승률 연평균 3%, 전세 및 월세 상승률 3.1%(일반물가 전제)
• 기존 생초 등 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 3.06억원)

(담당부서 : 주택기금과, 연락처 : 044-201-3342)

1. 전세수요의 매매전환 유도: 주택시장 정상화

• ① 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진
  • 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용
• ② 취득세 인하
  • 현행 : 9억이하 1주택 2%, 9억초과 · 다주택자 4%
  • 개선 : 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하, 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지
    ※ 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능 · 재원 조정방안을 확정하여 9월중별도로 발표할 계획
  
  
• ③ 저리의 장기모기지 공급 확대
  • 주택금융공사의 장기 · 고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)
  • 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건 상향 : 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향, 1주택자가 대체주택을 취득한 경우 공제대상 확대 (과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우)
• ④ 국민주택기금의「근로자 · 서민 구입자금」지원 확대 (‘13년 예산범위내 : 약 2조원 예상)
  • 대출대상에 주거용 오피스텔 포함, 소득요건(현행 부부합산 4.5천 → 6천만원), 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하), 대출한도(호당 1억 → 2억원) 확대
  • 적용 금리 변경 : 현행 4% → 2.8~3.6%(소득 · 만기별로 차등화)
• ⑤ 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 주택구입 지원제도 도입
  • 조건: 수익공유형*, 손익공유형** 등 수익과 위험을 공유
    ※ 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시) 추진할 계획임
    • * 수익공유형 모기지 : 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식
      • 손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점이다.
      • (지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내
    • ** 손익공유형 모기지(Equity Loan) : 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식
      • (지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환
      • (지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내
      • (손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)
    • “금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에 기여”
• ⑥ 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자 · 1가구 1주택자에서
      다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)

2. 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대

• ① 하반기 기존주택 매입·전세임대 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)
  • LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택*으로 활용
  • * 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호
  • 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급
• ② 중장기적인 공공임대주택 재고 확충
  • 연 11만호의 공공임대주택 지속 공급
  • ※ 도심내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진
  • 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환 : ‘13년 2천5백호 등 '13~’14년간 총 8천1백호를 임대주택으로 공급
• ③ 민간의 임대주택 공급도 활성화
  • 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원 확대: 금리 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)
  • 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)
  • 일정 요건* 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면
    * 기준시가 3억 이하의 신축 · 매입 주택(국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔)을 3호 이상, 5년 이상 임대시
• ④ 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택 활용
  • 9월초 ‘전세보증금반환 보증’* 및 ‘모기지 보증’** 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용 유도
    • * 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증
    • ** 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담
  • 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가 · 매입 추진
• ⑤ 민간 임대사업 활성화 유도
  • 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등 도입
  • 리츠 · 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화

3. 서민 · 중산층 전월세부담 완화

• ① 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로,
      소득공제한도는 현행 연 300만원 → 500만원으로 확대
• ② 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델 구축
  • 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행
• ③ 저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건 완화
  • 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 확대
• ④ 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대
  • ※ 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획임
  • * 예시 : (서울)보증금 7.5천만원, 우선변제금 2.5천만 → 9천만~1억, 3~3.4천만
• ⑤ 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고,
      시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)

4. 가을 이사철 임차인 애로 해소 등

• ① “표준임대차 계약서” 홍보를 강화 : 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방
  • 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시
• ② LH에서 운영중인 *‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화
• ③ 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방

▶ 기대효과

• 이번 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제 · 금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였으며,
  • 특히, 손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입하여 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는데 기여
• 정부는 이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진되어, 전세수요가 매매수요로 전환되고
  • 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화
  • 월세 소득공제 등 세제 · 금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민 · 중산층의 주거비 부담 경감에 도움

▶ 앞으로 정부는

• 금년 후반기 주택정책의 주안점을 서민 · 중산층의 전월세 시장 안정에 두고,
• 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화해 나가는 한편, 주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획임
  

정부는 7.24일 경제관계 장관회의를 개최하여 4.1대책의 성과를 점검하고, 실효성 제고를 위한 주택공급 분야 후속조치를 확정･발표하였다.

4.1대책의 성과와 평가

정부는 4.1대책 이후 수도권 주택가격이 하락세에서 상승세로 반전되고, 거래량도 5~6월에 급증하는 등 4.1 대책이 집값 급락을 진정시키고 거래량을 증가시키는 등 시장심리를 안정시키는 성과가 있었음
* 국토연구원에 의하면 4~6월간 거래량 30만건 중 4.1 대책과 취득세 감면 효과로 약 9.8만건이 추가로 증가한 것으로 분석

세부 실행방안

1. 수도권 공공주택개발사업 조정

• ① 시장과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조정할 계획
  
  • - 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 지구면적을 축소(광명시흥 등)하는 방식을 통해 총 2.9만호 감축
    
• ② 사업이 진행중인 지구는 지구별 상황을 감안하여, 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기 조정
  
  • - 공공분양주택은 16년까지 사업승인물량을 9만호 축소할 계획
    
• ③ 공공분양주택의 청약물량･시기 조정
  
  • - LH가 분양예정인 공공 분양주택 분양을 ’13~’16년간 5.1만호 축소(4년간 당초 11.9만호→변경 6.8만호, 연평균 △1.3만호)하되,
    
  • - 우선, ’13~’14년간 2.9만호를 축소(당초 6.2 → 변경 3.3만호)함으로써 청약물량 조정효과를 조기에 가시화할 계획
    

2. 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진

• ① 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용하여 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안 마련
  
• ② 대한주택보증의 분양보증 심사시 ‘분양성 평가’를 강화
  
• ③ 분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공후 분양'으로 전환･연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출 지원
  
• ④ 미분양 주택을 리츠가 매입(1천호 시범사업)하여 임대주택으로 운용한 후 매각･청산하는 방안도 추진
  
• ⑤ 대한주택보증에서 제공중인 ‘매입임대자금 대출보증’의 보증대상을 확대(85㎡이하 제한 폐지)하고, 취급 금융기관도 확대(2→4개)
  

3. 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화

• ① 서민 주거안정을 위한 공공임대 주택 공급은 지속 확대
  
  • - 금년 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1.7만호의 입주시기를 1~2개월 앞당기고,
    
  • - 판교 순환용 임대주택중 국민임대주택으로 전환된 물량(1.9천호)에 대해 9월중 입주 조치
    
• ② 준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량･매입자금에 대한 국민주택기금 융자 지원
  
• ③ 「목돈 안드는 전세」제도는 지난 7월초 국회에서 관련법령이 개정되어, 기금취급은행･보증기관 협의 등을 거쳐 8월초 상품 출시
  
• ④ 생애최초 구입자금의 경우 6월 금리 추가인하 후 지원실적이 큰 폭으로 증가하고 있어 향후 자금소요 추이를 보아가며 지원확대를 검토할 계획이며, 주택구입시 차입금 이자상환액에 대한 소득공제 대상을 확대(국민주택규모 이하 요건 폐지)하는 등 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 지원할 계획
  

1. 주택시장 정상화

• ① 주택 공급물량 조절
  
  • - 주택공급물량을 시장상황과 수요에 맞게 적정한 수준으로 조절
    
• ② 세제･금융･청약제도 개선을 통한 유효수요 창출
  
  • - 생애최초 주택구입자에 대해서는 취득세 한시면제, 국민주택기금 지원 확대를 통해 주택구입 지원
    
  • - 양도소득세 한시 감면, 청약제도 개선을 통해 주택구입을 촉진
    
  • - 시중 여유자금을 활용하여 민간임대주택 시장을 활성화
    
  • - 시장과열기에 도입된 과도한 규제개선을 위해 분양가상한제 신축운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시감면 등을 추진
    

2. 하우스･렌트푸어 지원

• ① 하우스푸어 지원
  
  • - 하우스푸어 지원은 주택보유 희망여부, 연체 여부에 따라 다양한 방안 시행
    
• ② 렌트푸어 지원 : 목돈안드는 전세
  
  • - 렌트푸어 지원은 전세대출을 담보 대출화하여 금리인하·한도확대가 가능하게 하되, 집 주인 성향 등을 감안하여 다양한 방안 시행
    

3. 보편적 주거복지

• ① 행복주택 등 연 13만호 공공주택 공급
  
  • - 공공임대 11만호, 공공분양 2만호 등 공공주택을 연 13만호 공급
    
  • - 행복주택은 철도부지, 국·공유지 등을 활용하여 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설하여 도심재생 및 지역 활성화 도모
    
• ② 수혜자 맞춤형 주거비 지원 강화
  
  • - 주택바우처 도입, 주택기금 융자지원 등 수요자지원 방식을 확대하고, 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 생애주기별 주거취약시기에 대한 지원 강화
    
• ③ 공공임대주택 관리의 공공성 강화
  
  • - 임대주택 관리를 유지･보수 외에도 일자리, 보육, 컨설팅 등 종합복지서비스로 발전시켜 나가고, 주거복지사를 양성하여 영구임대주택단지의 주거복지서비스 향상 및 전문성 강화
    
• ※ 대책 관련 질의 응답은 상세자료 참고