등록임대주택의 임대보증금 보증 가입 안내
1. 근거 법령
ㅇ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 및 같은 법 시행령 제38조~제40조
2. 가입 대상 : 법 부칙<제17482호, 2020.8.18.> 제4조
ㅇ (’20.8.18. 전 등록주택) 21년 8월 18일 이후 체결하는 임대차계약부터 적용
* 건설임대주택, 분양주택 전부 우선공급 받아 임대하는 매입임대주택, 동일 주택단지 100호 이상 매입임대주택은 해당 없음(종전부터 보증가입 대상)
ㅇ (’20.8.18. 이후 신규 등록주택) 등록 즉시 보증가입 의무 발생
3. 보증대상금액 : 법 제49조 제2항, 제3항
ㅇ (원칙) 임대보증금 전액
ㅇ (예외) 법정 요건(아래 3가지 요건) 충족 시 일부금액*만 보증가입대상이 됨
- 일부 대상금액 = (담보권 설정금액 + 임대보증금) - 주택가격의 60%
① 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우
☞ 대상금액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됨
4. 보증가입 요건 : 보증회사의 규정
① 해당 임대주택의 압류, 가압류 및 가처분 등 말소
② 선순위채권 있는 경우, 주택가격 대비 선순위채권 비율 60% 이내
* 선순위채권비율 = (선순위채권)/주택가격*100
③ 부채비율이 100% 이내
* 부채비율 = [(선순위채권+임대보증금)/주택가격]*100
5. 가입방법
ㅇ 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증 등 2곳) 지점에 방문하여 가입
- 가입 안내: HUG 주택도시보증공사(www.khug.or.kr, ☎ 1566-9009), SGI서울보증(www.sgic.co.kr, ☎ 1670-7000)
6. 보증기간 및 보증수수료율 : 보증회사의 규정
ㅇ 주택도시보증공사(HUG)
- (보증기간) 보증서 발급일부터 1년 (1년마다 갱신)
- (보증료율) ① 법인: 부채비율, 신용도 따라 연 0.073 ∼ 1.590%
② 개인: 부채비율, 신용도 따라 연 0.099 ∼ 0.876%
* 단독·다가구주택은 위의 보증료율에 30% 할증
** COVID-19 극복을 위해 ’21년말까지 보증수수료를 최대 70%까지 할인
ㅇ SGI서울보증
- (보증기간) ① 단지별 가입 : 보증 의무가입기간 또는 연 단위
② 세대별 가입 : 임대차계약기간
- (보증료율) ① 공공지원: 연 0.026∼1.046%
(보험계약자 등급, 주택도시기금율, 임대보증금율에 따라 차등)
② 非공공지원: 연 0.262∼1.046%(보험계약자 등급별 차등)
7. 보증수수료 납부 : 시행령 제40조
ㅇ 임대사업자는 보증수수료의 75%, 임차인은 25%를 부담
ㅇ 보증수수료는 임대사업자가 납부하며, 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수
8. 보험가입 후 신고절차
ㅇ 임대차계약 체결 후 3개월 내 보험증서를 첨부하여 임대차계약 신고
- 보증가입 지연 및 거절되어도 임대차계약은 기한 내 신고 필요
ㅇ 일부보증 및 가입 비대상의 경우 임대차계약 신고 시 증빙 필요